Os preços das cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociadas no mercado secundário na BM&FBOVESPA terminaram o ano de 2013, na média, em tendência de variação negativa, tal qual foi o comportamento durante quase o ano inteiro. Em dezembro, o preço médio desses títulos recuou 2,77%¹, encerrando um ano que apresentou variação acumulada negativa de 15,39%. Do conjunto de 67 FII considerados para efeito dos cálculos acima de variação média de preço, apenas dois, o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) e o Centro Têxtil Internacional (CTXT11), se mantiveram fora do vermelho terminado o período de doze meses, com respectivas variações positivas de 0,31% e 0,02%, ao passo que quatorze deles obtiveram resultado positivo no último mês do ano, liderados pelo Polo Recebíveis Imobiliários II (PORD11), com 4,07%.
A Figura 1 traz a evolução ao longo de todo o ano de 2013 da variação média mensal dos preços das cotas de FII. Note que somente em dois dos meses do ano, janeiro e outubro, houve valorização média dos preços, de 2,27% e 0,52% respectivamente. Em dezembro ocorreu a segunda maior desvalorização média dos preços das cotas de FII no ano de 2013.
Figura 1 – Evolução da variação média mensal dos preços das cotas de FII em 2013
A rentabilidade dos FII é composta de dois fatores: a variação de preço de suas cotas e o seu rendimento distribuído. Como o IFIX, o índice setorial, leva em conta ambos estes fatores para os fundos que compõem sua carteira, sua variação negativa ao longo do ano foi menor que aquela referente somente à variação de preço de cotas. A variação negativa do IFIX, entre o último dia útil de 2012 e o de 2013, atingiu 12,63%.
Conforme amplamente coberto pela Uqbar ao longo do ano, o movimento geral de queda verificado em relação aos preços das cotas dos fundos reflete, em primeira ordem, a trajetória concomitante de subida da taxa SELIC, iniciada a partir do mês de abril. Tal movimento resulta do ajuste (positivo) necessário e possível no curto prazo do dividend yield² dos fundos, mantendo este indicador atraente vis-à-vis o ascendente custo de oportunidade na economia brasileira.
Houve baixa diferenciação de desempenho entre os fundos quando segmentados por tipo de ativo, caracterizando-se assim um movimento de queda de preços de natureza geral, motivado, como apontado acima, por um risco de mercado, o da taxa de juros da economia. Mas, na medida em que a precificação de mercado, preponderantemente determinada por um ambiente macroeconômico de juros mais elevados, venha a desprezar riscos específicos setoriais e individuais de cada fundo, cria-se potencialmente uma situação onde alguns fundos podem se tornar fundamentalmente subvalorizados, significando oportunidades atraentes de investimento a médio prazo.
Entre os 67 fundos cujas cotas se desvalorizaram em 2013, sete deles acumularam variação negativa maior que 30,0%. As três maiores desvalorizações se referem a três fundos que contam ou contaram com algum mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG). São eles os FII Vila Olímpia Corporate (VLOL11), Floripa Shopping (FLRP11) e BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11), com desvalorizações de suas cotas em 2013 de 35,56%, 41,57% e 42,54% respectivamente. Enquanto o mecanismo de RMG ainda vigora para o VLOL11 e o BBVJ11, neste último caso de forma decrescente, no caso do FLRP11 a RMG deixou de vigorar em setembro último. A variação negativa mais acentuada no último ano do preço das cotas destes três FII reflete, provavelmente, a aproximação e/ou a realização do fim do prazo de vigência da RMG sem que tenha havido geração própria de receitas, por parte destes fundos, em um nível comparável àquele atingido com o suporte deste mecanismo.
A Tabela 1 traz os FII correspondentes às sete maiores desvalorizações de preço de cota em 2013, todas elas acima de 30,0%.
Tabela 1 – Desvalorizações de preço de cota acima de 30,0% em 2013
¹ Para cálculos de variação do preço médio, são excluídos tanto os FII que amortizaram no período em análise quanto aqueles que apresentaram nível de liquidez abaixo dos patamares mínimos estabelecidos pela Uqbar. Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.
² O Dividend Yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo preço da cota no mês de referência.
