Setembro de 2015 foi um mês em que notícias adversas relacionadas ao mercado de Fundo de Investimento Imobiliário (FII) acabaram por contagiar o secundário na BM&FBOVESPA. Parte destas notícias se referiram a reavaliação patrimonial para baixo de imóveis em carteiras dos fundos, devolução de imóveis por locatários e divergência, entre locatário e locador, sobre valores devidos após desocupação antecipada. No entanto, estes acontecimentos constituem apenas o pano de fundo de um quadro de maior relevo: o movimento de forte elevação da curva de juros da economia, como registra a Figura 1, abaixo, mostrando aquela em dois momentos, em 14 de agosto e em 15 de setembro. Fortemente correlacionado a este movimento, os preços das cotas de FII sofreram desvalorização no mesmo período, na medida em que a taxa de desconto utilizada para avaliações de investimentos de prazo entre cinco e dez anos, tal qual ocorre no mercado de FII, saltou mais de cem pontos base naqueles trinta dias.

A Coin DTVM, administrador do FII Memorial Office (FMOF11), publicou Fato Relevante para informar que recebeu, em 05 de outubro, comunicação formal de empresa locatária de três andares do Edifício Memorial Office, informando sua decisão de rescindir antecipadamente o contrato de locação firmado em 31 de dezembro de 2013. A devolução se dará em relação a todos os andares locados, totalizando uma área de 1.638m². Em razão da rescisão antecipada do contrato, será devido pela locatária o pagamento da multa rescisória de três aluguéis, cobrada proporcionalmente ao prazo a decorrer da locação, tomando como base a data da efetiva devolução do imóvel. O documento informa que a efetiva devolução dos imóveis se dará em 01 de janeiro de 2016, assim, caso não ocorram novas locações, a partir de primeiro de janeiro de 2016 o índice de vacância passará dos atuais 25% para 40%. 

O BTG Pactual Serviços Financeiros, administrador do FII TB Office (TBOF11), publicou Fato Relevante para informar que, em 10 de setembro de 2015, a Prefeitura Municipal de São Paulo fez publicar no Diário Oficial do Município o “Edital de lançamento omitido e/ou complementar dos Impostos Predial e Territorial Urbano”, por meio do qual indicou os imóveis que foram objeto de lançamento complementar do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Segundo o documento, o imóvel localizado na Avenida Jornalista Roberto Marinho, nº 85, empreendimento imobiliário pertencente à carteira do FII, foi incluído neste Edital, tendo a Prefeitura realizado novo lançamento de IPTU incidente sobre a área construída do referido imóvel desde o exercício de 2012 até o presente. O FII foi notificado para realizar o pagamento dos seguintes valores: (i) R$ 720.086,10, referente a 2012; (ii) R$ 4.479.481,20, referente a 2013; (iii) R$ 5.130.321,40, referente a 2014; e (iv) R$ 5.224.657,80, referente a 2015. O administrador informa que, entendendo devida a cobrança, realizará o pagamento do IPTU complementar relativo aos exercícios de 2014 e 2015, em dez parcelas, conforme facultado pela legislação aplicável, sendo que as áreas locadas serão reembolsadas pelos locatários no valor de aproximadamente R$ 4.960.000,00.  Com relação ao IPTU dos exercícios de 2012 e 2013, indicado pela Prefeitura como devido, o administrador entende que parte desses valores não é devida e que há necessidade de discussão dos valores cobrados, motivo pelo qual, não realizará o pagamento, por ora, optando pela contratação de assessoria jurídica especializada a fim de questionar tais lançamentos. Os valores considerados devidos após a impugnação dos lançamentos serão devidamente quitados, no momento oportuno. Por fim, o documento informa ainda que, tendo em vista que o FII adquiriu o imóvel em 14 de junho de 2013, os valores de IPTU relativos aos períodos anteriores deverão ser ressarcidos ao FII pelos antigos proprietários. 

O BTG Pactual Serviços Financeiros, administrador do FII GWI Condomínios Logísticos (GWIC11), publicou Fato Relevante para informar que foi lavrada, em 05 de outubro, a escritura de venda e compra do imóvel de propriedade do fundo, denominado “Condomínio Global Cumbica”, localizado na Rua Estrela d’Oeste nº 124, Guarulhos/SP. O FII alienou 100% do mencionado ativo , pelo valor total de R$ 150,0 milhões, conforme aprovado na assembleia geral ordinária e extraordinária de cotistas, realizada em 22 de junho de 2015. O administrador informa, ainda, que do valor efetivamente a ser recebido pelo GWIC11 serão abatidos: (i) taxa de performance, conforme aprovado em assembleia; e (ii) R$ 180.000,00 para a finalização da instalação de detectores de fumaça no imóvel, cuja responsabilidade é do proprietário e que já havia sido iniciada pelo fundo para atendimento de exigência do Corpo dos Bombeiros, e que será finalizada pela compradora, conforme acordado. Finalmente, é comunicado que serão imediatamente iniciadas as providências necessárias para a liquidação do FII, nos termos aprovados na assembleia, de forma que a distribuição de rendimentos e a partilha do patrimônio aos cotistas deverão ocorrer, em melhores esforços, até o final deste mês, após o pagamento das despesas, eventualmente, provisionadas na carteira do fundo, e dos custos de liquidação. 

A Rio Bravo Investimentos DTVM, administrador do FII SDI Logística Rio (SDIL11), e o respectivo gestor do fundo, a XP Gestão de Recursos, publicaram Fato Relevante para comunicar que o fundo celebrou contrato de locação com a Indusback Comércio, Logística e Serviços Ltda., referente ao módulo 18 do Galpão 02 do Condomínio Multi Modal. O contrato teve início em 01 de outubro de 2015, com prazo de duração de 48 meses, e contempla as condições comerciais praticadas em mercado, segundo informa o documento. O módulo possui área de 2.030m², e equivale a 4,6% da ABL total do fundo. Em agosto o fundo havia perdido um de seus locatários, com a Coroa Indústria e Comércio S.A. informando a devolução de outro módulo, conforme apontado na Curta “Locatário devolve módulo ao FII SDI Logística Rio”.

Veja abaixo esta e outras decisões tomadas no âmbito de assembleias de FII divulgadas entre 28 de setembro e 09 de outubro de 2015.

A Rio Bravo Investimentos DTVM, administrador do FII Multigestão Renda Comercial (DRIT11B), publicou Fato Relevante para comunicar que recebeu, em 1º de outubro de 2015, da IG Publicidade e Conteúdo LTDA., locatária dos conjuntos 81, 82, 83 e 84 do imóvel Brasilinterpart, aviso de devolução do imóvel. O edifício está localizado na Av. Nações Unidas, 11.633, em São Paulo/SP. Os conjuntos desocupados possuem área privativa de 886,9 m², equivalente a 16,62% da ABL do fundo, o que representa, aproximadamente, 14,09% da receita imobiliária total do FII. Os conjuntos serão devolvidos em 01 de janeiro de 2016, e diante das condições do contrato de locação, o FII fará jus ao recebimento de uma multa pela rescisão antecipada equivalente a 1,91 aluguéis vigentes na ocasião da devolução do imóvel. O administrador pontifica que está tomando todas as providências necessárias no sentido de zelar pelos interesses dos cotistas do fundo.

A Rio Bravo Investimentos DTVM, administradora do FII The One (ONEF11), publicou Fato Relevante para comunicar que, em 1º de outubro de 2015, celebrou uma carta de intenção vinculante com um potencial locatário para locação dos conjuntos 11, 12, 13, 14, 21, 22, 23 e 24 do Edifício The One. Ao todo, os conjuntos equivalem a 42,13% da ABL do fundo, sendo que as condições comerciais serão formalizadas através da celebração de contrato de locação junto ao potencial locatário. A totalidade dos referidos conjuntos se encontra, atualmente, em fase de desocupação pela Multiplus S.A., que havia avisado da devolução dos conjuntos em 21 de julho, conforme a Curta “Locatária avisa sobre devolução de 42% da ABL do FII The One”. Finalmente, o documento acrescenta que, quando da celebração do contrato de locação dos conjuntos entre o potencial locatário e o FII The One, será divulgado novo Fato Relevante, que contemplará o nome do potencial locatário e demais informações pertinentes. 

No mês de setembro de 2015 o mercado secundário de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociadas no âmbito da BM&FBOVESPA registrou montante consolidado de R$ 358,5 milhões. A soma é 17,3% inferior àquela apresentada em agosto (R$ 433,6 milhões), além de ser inferior à média mensal dos doze meses anteriores (R$ 415,8 milhões), de setembro de 2014 a agosto de 2015. Em termos do número de negócios, as 83.000 transações ocorridas em setembro de 2015 representam desempenho 16,1% inferior ao do mês de agosto, quando ocorreram 98.923 negócios. Em comparação à média mensal dos doze meses anteriores (90.035 negócios) o indicador para setembro também se mostra inferior.

Veja abaixo esta e outras decisões tomadas no âmbito de assembleias de FII divulgadas entre 21 e 25 de setembro 2015.