Em linha com sua estratégia para 2015 na área de informações, a Uqbar desenvolve uma nova ampliação de seu banco de dados e a construção de inteligência de mercado em um novo segmento do setor do mercado de capitais: o de Fundos de Investimento em Participações (FIP) dedicados ao segmento imobiliário. Já na edição de 2015 do Anuário Uqbar Securitização e Financiamento Imobiliário, a ser lançado no final de fevereiro deste ano, uma nova seção será dedicada aos FIP imobiliários. De um total da ordem de R$ 160,0 bilhões para o dimensionamento do patrimônio líquido (PL) consolidado de todos os FIP operacionais no final de 2014, aproximadamente R$ 10 bilhões correspondiam aos FIP imobiliários. Estes últimos são definidos como, de uma forma geral e baseado em norma específica (Instrução CVM nº 391), fundos (fechados) com recursos destinados à aquisição de ações, debêntures ou quaisquer títulos e valores mobiliários conversíveis ou permutáveis em ações de emissão de companhias de sociedade anônima do setor imobiliário, com participação no processo decisório da companhia investida.
Um dos fundos de destaque no segmento de FIP imobiliário, em função de seu tamanho, é o FIP OAS Empreendimentos (FIP OAS), que encerrou dezembro de 2014 com um PL de R$ 1,70 bilhão, correspondente a 359.036 cotas. Em seu regulamento este fundo define como objetivo a obtenção de rendimentos por meio do investimento em valores mobiliários de emissão da OAS Empreendimentos, subsidiária da empresa OAS S.A. (OAS). Na primeira semana de 2015 ambas estas empresas, holding e subsidiária, sofreram rebaixamentos de classificação de risco (IDR – Issuer Default Rating, ou Ratings de Probabilidade de Inadimplência do Emissor) realizados pela agência Fitch, com suas notas caindo de 'C' para 'RD' (Restricted Default) nos dois casos. Os dois rebaixamentos seguiram-se ao anúncio feito pela OAS de que a mesma não havia realizado pagamento de principal e juros relacionados à sua 9ª emissão de debêntures. Em 2 de janeiro de 2015 a Fitch já havia rebaixado as notas para 'C', seguindo-se ao anúncio, então, feito pela OAS, de que não havia sido pago naquela data os juros relacionados às notas sênior sem garantias reais emitidas pela OAS Finance.
Com administração realizada pela Caixa Econômica Federal, o FIP OAS obteve seu registro de funcionamento autorizado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em janeiro de 2013, entrando em operação em agosto 2013. Sua previsão de duração é de vinte anos, contados a partir da data da primeira integralização de cotas. Em sua primeira emissão foram integralizadas 316.800 cotas, pelo valor contábil nominal de R$ 1,00 mil cada, todas subscritas pela OAS Investimentos, outra subsidiária da própria OAS. Pelo lado dos investimentos do fundo, segundo relatório disponível no site da CVM¹, ao final de junho de 2014 o FIP OAS detinha 99,9% de sua carteira em papeis da OAS Empreendimentos.
No início do ano passado, mais precisamente em 14 de fevereiro de 2014, ocorreu a integralização de 42.236 novas cotas do fundo, no montante de R$ 200,00 milhões, referentes à sua segunda emissão de cotas, todas estas subscritas e integralizadas pela FUNCEF, o fundo de pensão dos funcionários da Caixa Econômica Federal. O valor unitário das cotas integralizadas nesta segunda emissão se equivaleu a R$ 4.735,29, sendo esta diferença de valor da cota entre a primeira e a segunda emissões devido a uma avaliação de valor de mercado atribuído à OAS Empreendimentos, que foi baseada em relatório produzido pela empresa Deloitte Touche Tohmatsu. A FUNCEF realizará, ainda no início deste ano, mais uma integralização de 42.236 cotas do fundo, novamente no montante de R$ 200,00 milhões, totalizando ao final desta aquisição participação de 20,0% do PL do fundo. Há ainda, pelo mesmo preço unitário por cota, opção de aumento desta participação no futuro, podendo esta alcançar no máximo 25% do PL do fundo, para isto sendo necessário um aporte adicional de R$ 100,0 milhões.
Na Tabela 1 abaixo é possível observar o detalhamento disponível na demonstração financeira de evolução do patrimônio líquido do fundo2, compreendendo o período de 01 de janeiro de 2014 a 30 de junho de 2014. Os valores se encontram em milhares de reais, exceto os valores das cotas. O impacto de majoração no valor contábil da cota é oriundo da linha Rendas de Títulos de Renda Fixa.
Tabela 1 – Evolução do patrimônio líquido do fundo
¹link do relatório: http://cvmweb.cvm.gov.br/SWB/Sistemas/SCW/CPublica/CDA/CPublicaCDA.aspx?PK_PARTIC=127695&COMPTC=&TpConsulta=14&TpPartic=73
² Link das demonstrações financeiras:
