No último dia 19 de março foi atribuída, pela primeira vez no mercado brasileiro, uma classificação para os serviços de Master Servicing de uma companhia securitizadora de créditos imobiliários. A Brazilian Securities (BS), securitizadora com o histórico de maior número de operações (236) de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) realizadas no país e terceira colocada em termos de montante emitido (R$ 14,8 bilhões)¹ recebeu da agência Fitch Ratings (Fitch) a classificação ‘RMS2+’ para seus serviços de Master Servicer para carteiras de crédito imobiliário residencial.

A Fitch atribuiu classificação ‘A­sf(bra)’ à 27ª série da 1ª emissão de CRI da Habitasec, em montante de BRL37,0 milhões. A emissão é lastreada por um compromisso de compra e venda (CCV) de fração ideal de 50% do empreendimento Outlet Premium Brasília, entre a POL Administradora e Incorporadora Ltda. e a Indui Administradora e Incorporadora Ltda., na qualidade de vendedora e compradora, respectivamente. O CCV conta com garantias na forma de cessão fiduciária de 50% dos recebíveis de locação do empreendimento, alienação fiduciária da fração ideal e fiança da General Shopping Brasil (GSB). O Outlet Premium Brasília foi inaugurado em 2012 e em 2014 se encontrava completamente locado, porém, há expectativa de alguma variação no mix de locatários e a baixa inadimplência média verificada até agora tem mostrado oscilações. O índice de dívida sobre o valor do imóvel inicial era de 37,5%, com base no valor apresentado em laudo de avaliação independente. Entretanto, a Fitch não recebeu informações detalhadas sobre o Net Operating Income do empreendimento, o que impediu a agência de realizar sua própria avaliação acerca do valor do imóvel, bem como de definir qual o fluxo de caixa livre para pagamento do serviço da dívida. A limitação de informações restringiu o rating da emissão à qualidade de crédito da GSB. O rating atribuído está atrelado diretamente ao perfil de crédito da GSB, na qualidade de prestadora de fiança da CCV, e, por sua vez, à emissão de CRI. O rating reflete a expectativa de pagamento integral do principal investido, corrigido pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), e acrescido de juros de 6,95% ao ano, até o vencimento final da emissão, em junho de 2025.

A Liberum atribuiu a classificação de risco A(fe) para a 52ª série da 1ª emissão de CRI da Habitasec. A emissão é lastreada por uma carteira de créditos imobiliários cedida pela Pillar Empreendimentos. A operação conta com os seguintes reforços de crédito: “colateral de 34% dos CRIs”, hipoteca de lotes localizados na cidade de Cajamar – SP,  coobrigação da cedente e fiança dos sócios desta. Segundo a agência, a classificação está fundamentada no risco de crédito da Pillar Empreendimentos, no baixo nível de inadimplência (5,9% do saldo devedor), no seasoning de 12 meses de pagamentos, no loan-to-value da carteira de 59,5% e na pulverização dos devedores. Por fim, a agência ressalta que “não foram apresentados laudos de avaliação dos lotes, no entanto, de acordo com a estimativa do preço do m² do lote da região de Cajamar é possível concluir que o valor hipotecado é superior ao valor da emissão”.

Após um ano com volume recorde de emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), os dois participantes responsáveis pelas maiores fatias de mercado do segmento de agentes fiduciários mantiveram suas posições de domínio na liderança e vice do mercado. Os dois agentes fiduciários, juntos, responderam por 90,0% do mercado de CRI em 2014, mensurado pelo montante emitido deste título durante o ano. Isto ocorreu mesmo com o aumento, de seis para sete, no número de agentes fiduciários atuantes nas operações realizadas no último ano. A liderança do mercado, tanto em termos de montante emitido como em número de operações, ficou novamente por conta da Pentágono DTVM. No entanto, a Oliveira Trust DTVM, segunda colocada pelos critérios de ambos indicadores, encurtou sua distância do líder, recuperando considerável participação de mercado após dois anos de desempenho menos expressivo.

No primeiro bimestre de 2015 o montante emitido em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) alcançou a marca de R$ 1,01 bilhão, montante este que é 63,2% inferior àquele referente ao mesmo período em 2014, de R$ 2,75 bilhões. Comparativamente aos montantes emitidos em bimestres anteriores, o desempenho deste último bimestre apresenta forte retração, tendo sido o menor desde o 3º bimestre de 2013. Por outro lado, em relação ao número de operações de CRI realizadas, em janeiro e fevereiro de 2015, em conjunto, ocorreram 16, número que é 33,3% superior às 12 operações concretizadas no mesmo período de 2014.

As securitizadoras Ápice e Barigui iniciaram 2015 na liderança dos rankings de Securitizadoras Imobiliárias, cada uma segundo um critério. A Ápice capitaneia pela ótica do montante emitido em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), somando R$ 263,4 milhões em janeiro e fevereiro juntos este ano. Esta quantia representa mais de um quarto do total (27,5%) emitido em 2015, que alcançou R$ 956,5 milhões. Por sua vez, a Barigui, tendo emitido quatro operações no período, o que representa 21,4% do total (14), se configura como a líder por este critério.

Ao fim do primeiro bimestre de 2015, o número total de negócios com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) na Cetip atingiu a sua maior marca na história deste mercado para este período. Ao todo, foram 648 negócios realizados em 2015, superando em 8,0% o número de negócios para o mesmo período de 2014. A avaliação deste crescimento fica ainda mais interessante quando estes negócios são distribuídos em intervalos de tempo calculados entre as datas de negociação e emissão de cada título.

A Uqbar lança hoje, dia 04/03, o Anuário Uqbar: Securitização e Financiamento Imobiliário, agora em sua 8ª edição. Em um ano de continuação de um movimento já duradouro de expansão do crédito imobiliário na economia brasileira, porém, ao mesmo tempo, transformativo no que se refere à composição das fontes de financiamento deste setor, o Anuário destrincha a composição, histórica e atual, do mercado de financiamento imobiliário, segmentando-o entre suas diversas fontes, sejam elas governamentais, bancárias ou oriundas do mercado de capitais.

A Moody's rebaixou, novamente, as classificações de risco da 3ª, 4ª e 42ª séries de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidos pela RB Capital Securitizadora e da 31ª série de CRI emitida pela RB Capital Companhia de Securitização. As notas foram rebaixadas de Aa1.br para A1.br e, adicionalmente, foram colocadas em revisão para rebaixamento. Estas séries de CRI são lastreadas por diferentes contratos de locação do tipo "built-to-suit" com a Petrobras. A ação segue o rebaixamento das notas da Petrobras em 24 de fevereiro de 2015. Este foi o segundo rebaixamento sofrido por estas séries em menos de um mês. O primeiro rebaixamento havia sido realizado em 30 de janeiro, de Aaa.br para Aa1.br. As 3ª e 4ª séries, emitidas em março de 2007, possuem rentabilidade alvo equivalente a 94% da taxa DI, têm vencimento em 2018, e somavam, juntas, na data de emissão, R$ 200,0 milhões. A 42ª série possui como meta de rentabilidade a TR adicionada de spread de 9,6% ao ano, tendo sido emitida em dezembro de 2009 no montante de R$ 250,0 milhões, e tem vencimento previsto para 2017. Por último, a 31ª série está indexada ao IGPM e conta com spread de 8,5% ao ano, sua emissão foi realizada em agosto de 2005 no montante de R$ 200,0 milhões, e o vencimento desta série estava previsto para agosto de 2015.

A Moody's rebaixou de Baa3.br para B1.br a classificação de risco da 15ª série (única) da 1ª emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) emitidos pela PDG Companhia Securitizadora no montante de R$ 250,6 milhões. Os títulos são lastreados por uma cédula de crédito imobiliário representativa de uma cédula de crédito bancário (CCB) emitida pela PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações. A modificação da nota se deu após o rebaixamento da CCB que lastreia a operação. Segundo a agência, este rebaixamento reflete o aumento do risco de liquidez da empresa em decorrência do grande volume de dívidas corporativas vencendo nos próximos seis a oito meses e das condições de refinanciamento desafiadoras em 2015 em função dos fundamentos mais fracos para a indústria de incorporação imobiliária no Brasil. Os CRI possuem prazo de 5 anos a partir da emissão, realizada em dezembro de 2011, e remuneração alvo equivalente a 110% do CDI, acumulada diariamente.