A Fitch rebaixou, novamente, a classificação de risco da 53ª série da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da RB Capital Securitizadora de ‘Bsf(bra)’ para ‘CCCsf(bra)’. Ao mesmo tempo, a agência anunciou a retirada da classificação de risco. Nos últimos vinte meses esta série sofreu quatro rebaixamentos seguidos, saindo de uma classificação de risco ‘Asf(bra)’, em janeiro de 2013, para a atual ‘CCCsf(bra)’, em 1 de setembro de 2014. A série é lastreada por um contrato de financiamento imobiliário devido pela Ponta D’Areia Holding de Participações, para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários no Maranhão, sendo a Cyrela Brazil Realty responsável pelo andamento das obras e vendas de unidades. Em seu press-release a agência afirma que “decidiu descontinuar o rating por razões comerciais”. Em 1 de setembro de 2014 o saldo devedor dos CRI era de R$ 56,50 milhões. A rentabilidade alvo dos CRI está indexada ao IPCA e acrescida de um spread de 8,5% ao ano. A data de vencimento legal da transação é em 19 de dezembro de 2016.

A S&P elevou a classificação de risco atribuída à 7ª série da 4ª emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitida pela Gaia Securitizadora de ‘brAA+ (sf)’ para ‘brAAA (sf)’. Os títulos têm como lastro três Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) representando recebíveis devidos pela LGR Empreendimentos e Participações (LGR). As CCI contam com a cessão fiduciária de recebíveis locatícios do Shopping Center Iguatemi Salvador, devidos à LGR, como garantia. A LGR detém 22,36% do Condomínio Naciguat, que, por sua vez, é titular de 67,83% da área bruta locável do Shopping Iguatemi Salvador. A emissão conta ainda com as seguintes garantias adicionais: (i) alienação fiduciária do imóvel; (ii) fundo de reserva; e (iii) constituição de regime fiduciário e de patrimônio separado. A agência afirma que um dos motivos da elevação da classificação decorre do valor do parâmetro de Loan To Value, estimado em 60,5%, consistente para uma nota ‘brAAA’ na Escala Nacional Brasil da agência. Os CRI têm rentabilidade alvo indexada ao IPCA e acrescida de juros de 7,95% ao ano.

A Fitch rebaixou a classificação de risco da 68ª série da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da RB Capital Companhia de Securitização de ‘AAsf(bra)’ para ‘AA-sf(bra)’ com perspectivas negativas. Esta série é lastreada em uma CCI representativa de um contrato de financiamento concedido à Via Engenharia (devedora) pela Domus Companhia Hipotecária, cedente da operação, para a construção do novo Centro Administrativo do Distrito Federal (CENTRAD). Nesta ação a agência considera a expectativa de redução da capacidade de geração de fluxo de caixa do grupo Via (Via Engenharia e Via Empreendimentos), negativamente afetado pela redução da carteira de obras da Via Engenharia e pela reduzida velocidade de vendas e elevados distratos da Via Empreendimentos. A limitada liquidez do grupo Via para fazer frente aos vencimentos de dívida, a maior necessidade de capital de giro dos projetos de incorporação imobiliária e a volatilidade inerente aos seus negócios também foram consideradas na análise. Para esta operação foi contratada fiança bancária junto ao Banco Itaú BBA. O banco é obrigado a cobrir pontualmente os pagamentos devidos pela Via, até montante limite, que era de R$ 61,7 milhões na data de abertura da fiança, em dezembro de 2013. Como o saldo devedor do financiamento é menor que o valor nominal dos CRI, em caso de vencimento antecipado resultante de inadimplência da Via, a fiança cobrirá, no pior cenário, aproximadamente 92,0% do valor dos CRI. Segundo a agência, esta nota de classificação de risco reflete a expectativa de pagamento integral do principal investido, corrigido pelo IPCA e acrescido de um spread de 7,6% ao ano, até o vencimento final legal dos CRI, em 20 de junho de 2028.

A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘A+(exp)sf(bra)’ à proposta de emissão da 77ª série da 4ª emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da Gaia Securitizadora. Esta série será lastreada pelos recebíveis decorrentes de um contrato de locação não residencial firmado entre a SPE Jalles Machado Empreendimentos Imobiliários (SPE) e a Jalles Machado (Jalles). A SPE é a proprietária do imóvel, denominado Fazenda Lavrinha São Sebastião, localizado em Goiás, mas os direitos de utilização foram transferidos à Jalles. A SPE cedeu à securitizadora os recebíveis, por meio de uma CCI que representa 41,7% do fluxo de pagamentos do contrato de locação. A série de CRI a ser emitida totaliza R$ 30,0 milhões e tem como data de vencimento final 18 de fevereiro de 2022. A rentabilidade alvo dos títulos será equivalente à taxa DI acrescida de um spread de 3,0% ao ano. Existe um descasamento entre os indexadores que corrigem a CCI e os CRI, sendo o primeiro o IGP-M e o segundo a taxa DI. Segundo a agência, este risco é mitigado pela existência de sobrecolaterização da CCI em relação aos CRI e ainda pela obrigação da Jalles de compensar qualquer discrepância de pagamento oriunda do descasamento. A agência ainda considera em seu press release que devido ao fato da Jalles ser a garantidora de todos os pagamentos relativos ao contrato de aluguel, bem como todas as suas penalidades e até uma multa rescisória em caso de término antecipado do contrato, o risco da emissão de CRI está diretamente vinculado ao risco de crédito da Jalles Machado. A Jalles Machado é uma empresa brasileira de grande porte do segmento da agroindústria sucroenergética, localizando-se no Vale de São Patrício, no município de Goianésia, Estado de Goiás.

No último dia 19 de agosto de 2014 foram divulgados, pela Gaia Securitizadora (Gaia) e pela Credit Suisse Hedging-Griffo CV (CSHG), Fatos Relevantes relatando decisão judicial em primeira instância que, se confirmada, poria em risco as garantias de quatro séries de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) que foram emitidas pela securitizadora e adquiridas parcialmente por três Fundos de Investimento Imobiliário (FII) que têm a CSHG como administradora. Como exequente da ação judicial, figura o Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizados NPL I (FIDC NPL I NP), que é gerido pelo Banco BTG Pactual, tem como consultor especializado a Recovery do Brasil Consultoria, esta última integrante do grupo BTG Pactual, e investe em direitos creditórios objetos de discussão judicial. Em julho de 2014 o patrimônio líquido deste FIDC equivalia a R$ 313,4 milhões e sua provisão para devedores duvidosos era nula.

A Gaia Securitizadora, emissora da 22ª, 33ª, 42ª e 55ª séries da 4ª emissão de CRI, publicou Fato Relevante para comunicar, em complemento ao Fato Relevante divulgado em dezembro de 2013, sobre o risco de perda de garantias dos referidos CRI em razão de decisão judicial. Em dezembro de 2013 foi publicado Fato Relevante para reportar a existência de execuções judiciais que poderiam resultar na penhora dos bens e créditos que constituem garantia dos CRI em referência, emitidos com lastro no financiamento da expansão do Shopping Goiabeiras. O atual Fato Relevante, por sua vez, tem como objetivo reportar decisão de primeira instância proferida em um dos referidos processos, no dia 18 de agosto de 2014, declarando (i) a fraude à execução cometida pela antiga proprietária de imóveis que compõem parte do Shopping Goiabeiras, (ii) a ineficácia das vendas de tais imóveis para a Goiabeiras, atual proprietária do Shopping e devedora dos CRI, com respectiva penhora desses imóveis, e determinando (iii) que os aluguéis referentes aos mencionados imóveis sejam penhorados e depositados em conta judicial. A securitizadora acrescenta que estes imóveis representam parte do Shopping Goiabeiras que, assim como os aluguéis das lojas correspondentes, estão alienados fiduciariamente à Gaia, para garantia dos CRI. Portanto, a referida decisão judicial pode vir a impactar a garantia e/ou o fluxo de pagamentos dos CRI. Finalmente, a securitizadora informa que tomará todas as medidas cabíveis contra tal decisão, visando a proteção dos interesses dos detentores dos CRI em relação ao disposto no presente Fato Relevante, em especial, quanto às garantias dos CRI representadas pela alienação fiduciária dos imóveis e dos aluguéis.

Ao fim de julho de 2014, no cômputo do Ranking de Securitizadora Imobiliárias pelo critério de montante emitido de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no ano, apenas duas securitizadoras apresentaram mudanças significativas em suas respectivas colocações na comparação com a escala do mês anterior. A Brazilian Securities, com emissão de R$ 194,4 milhões em julho, e a SCCI, de R$ 309,2 milhões, galgaram da oitava e décima segunda posições no ranking até junho, para a sexta e sétima, respectivamente. Por outro lado, quando o critério é o número de operações realizadas no ano até julho, duas securitizadoras subiram de posição no ranking, além da própria SCCI. São elas: Gaia e Barigui.

Em julho último foram emitidos mais R$ 911,7 milhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), referentes a dez operações. Apesar desta cifra mensal ficar 32,9% aquém daquela referente ao mesmo mês em 2013, quando R$ 1,36 bilhão destes títulos havia sido emitido, quando comparada ao desempenho deste mercado primário observado em julho de 2012 e de 2011, quando haviam sido emitidos R$ 408,2 milhões e R$ 225,2 milhões, respectivamente, percebe-se uma elevação de patamar neste mercado. O ritmo de emissões em julho de 2014 contribuiu para que o acumulado no ano somasse R$ 8,86 bilhões, a maior marca já registrada para os primeiros sete meses do ano.

Considerando o montante negociado na Cetip ao longo de 2014 por faixa de prazo, o panorama que se obtém é de crescimento para aquelas negociações ocorridas com intervalo de tempo superior a 180 dias entre a data de emissão dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e a respectiva data de negócio. Entre janeiro e julho de 2014 o montante de títulos negociados nesta faixa de prazo, R$ 4,11 bilhões, superou em 13,5% a cifra registrada no mesmo período do ano de 2013. Já em termos de número de negócios ocorridos nos mesmos períodos de ambos os anos e nesta mesma faixa de prazo, o crescimento é incontestável, de 71,1%. Em 2014 até julho foram 1.781 negócios, comparados a 1.041 negócios ocorridos no mesmo período de 2013.

A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘A(exp)sf(bra)’ à proposta de emissão da 342ª série da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários da Brazilian Securities Companhia de Securitização, no montante de até R$ 41,6 milhões. A operação terá como lastro recebíveis imobiliários comerciais decorrentes de um contrato de locação sob a modalidade build-to-suit entre a MR Empreendimentos e a Tractebel Energia. O imóvel objeto da locação, situado em Florianópolis, Santa Catarina, é utilizado pela Tractebel como sua sede administrativa. Como está em um terreno pertencente a União, o imóvel em questão não foi dado em garantia da operação. Como se trata de um espaço sem interesse do serviço público foi outorgado direito de ocupação por prazo indeterminado à MR Empreendimentos. O vencimento final da série está previsto para 18 de outubro de 2023. Os CRI estão indexados ao IPCA e contarão com um spread adicional de 7,5% ao ano.