A Moody’s atribuiu classificação provisória “Aaa.br” à 83ª série da 4ª emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) a serem emitidos pela securitizadora Gaia. Os CRI, a serem emitidos em montante de R$ 59,5 milhões, serão lastreados por uma carteira estática de financiamentos imobiliários residenciais originados e com servicing realizado pelo Banco do Brasil (cedente, originador e principal agente de cobrança). A classificação baseia-se nos seguintes fatores: (i) capacidade do Banco do Brasil para recomprar os financiamentos que estiverem inadimplidos por prazo superior a 35 dias; (ii) os CRI se beneficiarão do regime fiduciário aplicado ao patrimônio separado; (iii) as receitas serão depositadas em uma conta centralizadora mantida no Banco do Brasil, que também integra o patrimônio separado; (iv); os certificados sênior terão um prazo de 20 anos e serão ajustados pela TR com um taxa de juros esperada de 6,38%, enquanto a carteira de financiamentos de imóveis residenciais tem uma taxa de juros média de 9,36% por ano e também é ajustada pela TR, mitigando, assim, descasamentos de taxas de juros. Os pré-pagamentos do principal para os financiamentos cedidos à operação serão utilizados para o pré-pagamento do principal dos certificados sênior e subordinados, em valor proporcional; (v) a operação também emitirá uma série subordinada de CRI, a 84ª série, equivalente a 5,64% da carteira adquirida e com um excesso de spread bruto de 2,43% por ano.

Os investidores das 35ª e 36ª séries da 1ª emissão de CRI da Ápice, reunidos em assembleia no dia 28 de setembro, declararam novamente a recompra compulsória destes títulos. A deliberação decorreu da não recomposição do Fundo de Reserva no prazo determinado. Em assembleia anterior, realizada em 4 de setembro, os investidores haviam decidido pela não declaração de recompra compulsória, e mais anteriormente, em junho, a recompra compulsória, outrora declarada, havia sido revertida depois que o devedor recompôs o fundo de reserva.  Estas séries de CRI compõem uma das três operações nas quais os devedores são empresas do M.Grupo, como abordado no artigo “Mais um CRI de shopping do M.Grupo enfrenta dificuldades”. Tempestivamente, o Banco Fator e Credit Suisse Hedging-Griffo CV, administradores dos FII Fator Verità (VRTA11) e CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), publicaram Fatos Relevantes para comunicar sobre a recompra compulsória. Adicionalmente, informam que a Ápice está autorizada a tomar todas as medidas judiciais e/ou extrajudiciais para zelar pelos direitos e interesses dos investidores, inclusive mediante excussão das garantias. Segundos os respectivos Fatos Relevantes, a 35ª série da 1ª emissão representa 6,14% do Patrimônio Líquido (PL) do VRTA11 e 9,62% do PL do HGCR11 no último dia de agosto. 

A agência Fitch rebaixou de “AAsf(bra)” para “AA-sf(bra)” a 8ª série da primeira emissão de CRI da TRX Securitizadora. A emissão é lastreada por aluguéis devidos pela locatária Contax S.A. e sua fiadora Contax Participações à Windsor 33 Empreendimentos Imobiliários, decorrentes de um contrato de locação, na modalidade build-to-suit de imóvel utilizado como call center em Salvador/BA. Os CRI foram emitidos em 19/09/2014, em montante total de R$46,0 milhões. A classificação considera a capacidade de pagamento pontual e integral do principal investido, acrescido de juros de 7,1215% ao ano, além de correção monetária pelo IPCA, até o vencimento final da emissão, em 23/12/2023. Segundo a agência, a ação segue o rebaixamento da Contax Participações, que incorpora a deterioração da qualidade de crédito da companhia nos últimos trimestres, como reflexo do aumento da alavancagem e da piora da liquidez, diante de um cenário macroeconômico mais desafiador. A redução do volume de serviços, principalmente com seu maior cliente, a Oi, tem prejudicado o desempenho das atividades da Contax Participações e pressionado a geração de EBITDA. A Fitch acrescenta que a empresa tem o desafio de reduzir sua elevada capacidade ociosa, decorrente da redução das operações com a Oi, em um ambiente de negócios que deve se manter desfavorável nos próximos trimestres. 

A Cibrasec publicou Fato Relevante para comunicar que os CRI das 194ª, 195ª, 196ª, 197ª, 198ª, 199ª, 200ª, 201ª, 202ª, 203ª, 204ª e 205ª séries da 2ª emissão da securitizadora tiveram suas notas de classificação de risco rebaixadas pela S&P, de “brAAA (sf)” para “brAA+ (sf)”. As doze séries compõem uma operação cujo lastro é oriundo de contratos de financiamento imobiliário residencial concedidos à pessoas físicas pelo Banco Santander (Brasil), o cedente da operação. Segundo relata a securitizadora, a agência rebaixou a classificação por entender que a operação tem seus pagamentos garantidos ou dependentes da qualidade de crédito de um garantidor. Isso advém do fato de que a operação conta com fiança e coobrigação do cedente para recompra compulsória dos direitos creditórios no caso de ocorrência de extinção de contrato, inadimplemento por três meses consecutivos, renegociação, sinistro sobre o imóvel ou pré-pagamento. O documento acrescenta que a S&P considera ainda que esta ação de classificação se segue ao rebaixamento da classificação de risco de crédito soberano do Brasil e da reavaliação da qualidade de crédito de diversas empresas e bancos, entre os quais o Banco Santander (Brasil). Finalmente, a Cibrasec pontifica que presente comunicado é publicado em observância ao disposto na cláusula 7.1. do Termo de Securitização da operação, e a todas as normas regulamentares e de boa governança corporativa atualmente em vigor.

Extinguiu-se em 18 de setembro o prazo dado pelos investidores da 7ª série da 1ª emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da Ápice ao devedor das Cédulas de Crédito Bancário (CCB) que compõem o lastro da operação – pertencente ao M.Grupo - para que recompusesse o Fundo de Reserva ou que fosse transferida à Ápice a gestão dos shoppings Lajeado e Gravataí, relacionados à operação. Como as condições não foram atendidas, a sequência dos fatos conduziu ao desejo já manifestado pelos investidores dos títulos de securitização em assembleia: a declaração de vencimento automática e antecipadamente do lastro dos CRI, como relata a Ápice por meio de Fato Relevante publicado em 21 de setembro. O caso é mais um dentre outros CRI de shoppings do M.Grupo a enfrentar momentos de estresse, que têm se caracterizado pela irregularidade dos fluxos de recebimentos, e consequente esgotamento dos respectivos fundos de reserva.

A agência Fitch elevou a classificação de risco da 81ª série da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da RB Capital Securitizadora de A+sf(bra) para AA-sf(bra). A emissão tem seu lastro nos aluguéis devidos pelo Carrefour Indústria e Comércio Ltda. à Chrysos Empreendimentos Imobiliários em um contrato de locação na modalidade built-to-suit. O imóvel locado corresponde a um centro de distribuição, localizado no município de Itapeva, no Estado de São Paulo. Segundo a agência, a elevação da classificação reflete a redução da alavancagem da transação e o adequado desempenho da operação. A elevação da nota considera, ainda, a capacidade de pagamento integral do principal investido, corrigido pelo IPCA todo mês de agosto – mesmo índice pelo qual é corrigido, também em agosto, o fluxo de aluguéis que lastreia a emissão –, acrescido de taxa de juros de 6,5434% ao ano. A série tem seu vencimento final legal em 15 de janeiro de 2021.

Ao fim do mês de agosto, o Ranking Uqbar de Securitizadoras Imobiliárias para o ano de 2015 nutriu-se de mais um participante: a Fortesec, que realizou sua primeira emissão de 2015, a segunda de sua história. Adicionalmente, outros seis participantes que já integravam o ranking de 2015 - RB Capital, Ápice, Octante, SCCI, Cibrasec e Habitasec -  realizaram novas emissões em agosto. No total, houve uma adição de R$ 523,8 milhões e dez operações ao computo geral do ranking neste mês, o que se traduziu em diminuição da concentração nos rankings – pelo critério do montante emitido e do número de operações – ao redor dos primeiros colocados.

As agências de classificação de risco adotam metodologias distintas entra as mesmas. Um aspecto que pode caracterizar esta distinção é o grau de sensibilidade das classificações de emissores individuais, como empresas e fundos, em escala nacional, em relação às movimentações de classificação de risco soberano do Brasil, em escala global, ou mesmo em relação às perspectivas macroeconômicas do país. Na semana que passou o Brasil teve sua classificação de risco soberana rebaixada de BBB- para BB+, pela agência S&P, em sua escala global. Como este rebaixamento, em escala global, se correlacionou com classificações, em escala nacional, atribuídas a Certificados de Recebíveis Imobiliários?

As emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), calculadas pelo seu montante, somaram R$ 523,8 milhões apenas no mês de agosto de 2015. A cifra marca uma importante retomada de crescimento mensal deste indicador, depois de um julho que viu o pior desempenho desde outubro de 2009, com emissões perfazendo apenas R$ 116,1 milhões naquele mês. Em termos do número de operações, em agosto vieram à tona dez, contra apenas cinco no mês anterior. Com efeito, decorridos oito meses de 2015 os CRI emitidos somam R$ 6,90 bilhões, distribuídos em 87 operações. Em paralelo, as emissões deste título imobiliário durante o mesmo período em 2014 haviam alcançado R$ 9,68 bilhões, referentes a 72 operações.

Será realizada amanhã, dia 09 de setembro, às 11h, assembleia geral extraordinária de titulares dos CRI da 220ª e 221ª séries da 2ª emissão da Cibrasec. Conforme Fato Relevante publicado em 31 de agosto de 2015, a securitizadora tomou conhecimento de que, no último dia 19 de junho de 2015, as empresas Ecoville Porto Velho Empreendimento Imobiliário S.A. e Welcon Incorporadora Imobiliária Ltda. haviam distribuído, em conjunto com determinadas outras empresas, pedido de recuperação judicial perante a 6ª Vara Cível, Falências e Recuperações Judiciais do Fórum da Comarca de Porto Velho/RO. As empresas são, respectivamente, cedente e fiadora da operação, cujo lastro se trata de CCI representativas de Promessas de Compra e Venda de unidades de um empreendimento residencial localizado em Porto Velho, tendo como devedores pessoas físicas. Os CRI foram emitidos em julho de 2013, em montante total de R$ 17,6 milhões, tendo sido constituídas como garantia e reforço de crédito: fiança e coobrigação, fundo para obras, hipoteca e subordinação. Na assembleia se discutirá providências a serem tomadas diante do fato, ao passo que a Cibrasec informa estar analisando eventuais impactos que o pedido de recuperação judicial possa vir a acarretar no CRI da emissão em referência, caso venha a ser acolhido pelo Poder Judiciário.