Em 2020, o mercado de CRI registrou uma significativa mudança na composição das emissões por tipo de remuneração. Enquanto nos últimos anos predominavam operações com remuneração atrelada à Taxa DI (DI), no ano passado o cenário mudou, com os títulos remunerados em função do IPCA conquistando espaço. Foi a primeira vez na história deste mercado que mais de 50% do montante emitido esteve indexado a tal índice.

O estoque de CRI encerrou dezembro de 2020 na marca dos R$ 83,76 bilhões distribuídos entre 1.057 operações. Esses indicadores, quando observados em perspectiva histórica, refletem o acúmulo de pequenas mudanças que têm ocorrido nesse mercado ao longo dos últimos anos.

Um ponto fundamental diferencia o público investidor do mercado de CRI e o de CRA. Há no mercado de securitização imobiliária um comprador que tem predileção por CRI, o que faz com que assuma preponderância entre os outros. Com isso, não se verifica no mercado de CRI o mesmo fenômeno ocorrido em 2020 no mercado primário de CRA, como explorado no artigo recente “Distribuidores tomam fatia das PF no mercado primário de CRA”.

O mercado de CRI alcançou recorde de número de operações em 2020, chegando bem próximo da marca de 300 operações realizadas. Esta foi a terceira alta anual seguida do indicador. Em montante emitido o total ficou distante do recorde observado em 2019, mas ainda assim corresponde a um dos maiores níveis já alcançados por este segmento do mercado de securitização.

Um CRI de R$ 100,0 milhões em montante de emissão parece estar perto de vir a mercado através da ISEC. Mais precisamente, este CRI corresponderia à 175ª série da 4ª emissão da securitizadora e teria como devedora a empresa Tecnisa.

A tecnologia da securitização tem ganhado cada vez mais força no mercado de capitais e vai, aos poucos, se consolidando como uma alternativa eficiente de financiamento para diversos agentes econômicos. Um reflexo dessa evolução é exemplificado em um recente decreto do presidente da república, que trouxe a criação de uma superintendência específica para as securitizadoras.

Quase no apagar das luzes de 2020, no dia 30 de dezembro, a Fitch divulgou ao mercado um comunicado informando sobre a decisão de elevar a classificação de risco da 1ª série da 1ª emissão de CRI da securitizadora REAG. No comunicado a Fitch explica que a elevação da classificação de risco do CRI foi consequência natural de uma também elevação de classificação de risco do devedor do lastro.

Quando se fala em finanças estruturadas é natural pensar na B3 como a empresa de infraestrutura que possibilita a existência de um mercado secundário para as cotas de fundos e títulos de crédito. Eventualmente, pode-se também vincular a imagem da B3 àquelas operações onde a empresa serve como local de formação de contratos de opções de juros, por exemplo, que servirão como instrumentos para mitigar risco de descasamentos entre a rentabilidade dos ativos e a remuneração dos investidores dessas operações. No entanto, uma nova operação de CRI traz a B3 em um novo papel: o de devedora do recebível que lastreia o CRI.

No último dia 12 de novembro se extinguiu o prazo de vigência da Medida Provisória (MP) 992/2020. A MP havia sido promulgada pelo Presidente da República em julho de 2020, mas, como não foi votada pelo Congresso Nacional, perdeu sua validade. Com isso, uma importante inovação no mercado imobiliário, que poderia impulsionar a modalidade de crédito conhecida como home equity, foi extinta.

Na última sexta-feira encerrou-se o prazo para o envio de comentários a respeito da audiência pública para regulamentar as companhias securitizadoras de direitos creditórios, emissoras de valores mobiliários ofertados publicamente. A minuta, que agora está em análise, busca equiparar o arcabouço regulatório aplicável às companhias securitizadoras em geral àquele desenvolvido no âmbito da ICVM 600, que trata das securitizadoras do agronegócio. A audiência reforça o compromisso da CVM com a securitização compreendida em seus termos mais amplos, e a coloca como etapa inescapável do desenvolvimento do mercado de capitais brasileiro. Refletindo essa importância, Uqbar reproduz abaixo alguns dos pontos abordados em sua manifestação.