O mercado de agentes fiduciários de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) permanece, após muitos anos de funcionamento, bastante concentrado. Em 2015, as duas principais instituições que prestam este serviço no âmbito da securitização imobiliária, Pentágono DTVM e Oliveira Trust DTVM, atuaram como agentes fiduciários de parcela equivalente a 91,4% do mercado, mensurado em termos do montante de CRI emitido no ano, que foi de R$ 10,56 bilhões, e de parcela equivalente a 85,9% do mercado, pelo critério do número de operações, também referentes ao mesmo ano, que foram 142. Mas houve mudanças no posicionamento relativo entre estas duas instituições. Desde 2011 a Pentágono DTVM acumulava a liderança nos rankings por ambos os critérios, mas isto se interrompeu em 2015, com a Oliveira Trust DTVM conquistando o topo em relação ao critério do número de operações. Adicionalmente, pôde-se contar, pelo segundo ano consecutivo, com o maior número de participantes já alcançado nos rankings Uqbar de agentes fiduciários de CRI, sete, incluindo aí um novo participante, a Vórtx.

Em 2015 a soma do montante de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitido pelas securitizadoras imobiliárias alcançou a marca de R$ 10,56 bilhões, distribuídas entre 142 operações. No ano anterior, haviam sido emitidos R$ 16,92 bilhões, também em 142 operações. Assim, entre os anos têm-se uma queda no indicador de montante emitido equivalente a 37,6%, que se traduz na diminuição do montante médio por operação. Entre os fatores que podem explicar esse movimento, pode-se elencar não só o estabelecimento de securitizadoras de menor porte e o rareamento de operações superiores a R$ 500,0 milhões, mas também mudanças regulatórias que, mais restritivas, estimularam o escoamento de operações no primeiro semestre do ano. Em 2015 o Ranking Uqbar de securitizadoras imobiliárias contou com a presença de 20 participantes, número que é uma unidade inferior ao registrado em 2014.

No cômputo das transações mais genuinamente relacionadas a um mercado secundário¹ envolvendo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), registradas na Cetip, o ano de 2015 terminou, em base anual, com crescimento de 13,0% do montante negociado e de 55,5% do número de negócios. Foram 5.228 negociações que somaram R$ 9,13 bilhões no último ano, contra 3.362 negociações que haviam somado R$ 8,10 bilhões em 2014. A Figura 1 apresenta a evolução anual dos indicadores de montante e de número de negociações desde 2010.

A Cibrasec publicou Fato Relevante para informar que foi constatada, em dezembro, a insuficiência no recebimento dos créditos imobiliários lastro dos CRI da 219ª série da 2ª emissão da companhia. Assim, o pagamento da parcela dos CRI prevista para o mês de dezembro de 2015 foi efetuado de forma parcial, ressalta a securitizadora. A Cibrasec acrescenta que convocará uma assembleia geral extraordinária para análise e deliberação, por parte dos titulares dos CRI, das medidas a serem adotadas em razão do fato ora comunicado. O CRI é lastreado por CCI representativa de debêntures imobiliárias emitidas pela Construtora Colmeia S.A.. Os títulos foram emitidos em 11 de junho de 2014 em montante de R$ 25,0 milhões, e vencem em 11 de junho de 2018. A operação conta com alienação fiduciária de imóveis, de cotas de SPE e de ações da Construtora Colmeia, além de fiança e fundo de reserva cujo valor deve corresponder àquele necessário para o pagamento das duas próximas parcelas de juros do CRI.

Seguem abaixo os resumos referentes às assembleias de CRI divulgadas no mês de novembro de 2015.

Na reta final de 2015 já se pode divisar dois momentos distintos no desenrolar das emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ao longo do ano. Já no início do ano prevaleceram as emissões realizadas em montante e número bastante superior à média do mercado, o suficiente para que as respectivas Securitizadoras Imobiliárias emitentes já se consolidassem, por larga margem, nas primeiras posições dos rankings de securitizadoras referentes ao acumulado no ano. Em um segundo momento, este quadro se inverteu, passando-se a sobressair emissões de menor monta, mas realizadas em profusão por outras securitizadoras que, embora tenham vindo a disputar as primeiras colocações do ranking, contribuíram para a diminuição da concentração do mercado.

A Moody’s rebaixou de Aa3.br para A3.br a classificação de risco das 3ª, 4ª e 42ª séries de CRI da RB Capital Securitizadora. As classificações ainda foram colocadas em revisão para rebaixamento adicional. As três séries são lastreadas por contratos de locação do tipo "built-to-suit" com a Petrobras. O rebaixamento das três séries segue a decisão pela Moody´s de rebaixar as classificações de dívida sênior sem garantia da Petrobras para Ba3 de Ba2 e de colocar as classificações em revisão para rebaixamento adicional em 09/12/ 2015, relacionado à ação de classificação dos títulos de dívida do governo brasileiro, que foram colocados em revisão para rebaixamento. As notas dos CRI foram baseadas, principalmente, na capacidade da Petrobras em realizar os pagamentos exigidos sob os contratos de locação. A agência também apontou o fato de que a Petrobras é responsável pelas despesas relacionadas às taxas e tributos e que uma rescisão do contrato de locação implicaria no resgate antecipado dos CRI.

A LOG Commercial Properties e Participações S.A. publicou Fato Relevante para comunicar ao mercado em geral que, em 27 de novembro de 2015, o conselho de administração da companhia aprovou realização de emissão privada de debêntures simples, totalizando R$ 60,0 milhões. Segundo o documento, as debêntures da oitava emissão terão vencimento final em 48 meses a contar da respectiva data de emissão. Ainda segundo o Fato Relevante, foi aprovado pelo respectivo conselho de administração a participação da companhia, na qualidade de devedora dos créditos imobiliários, em oferta pública com esforços restritos de colocação, nos termos da ICVM 476, de CRI de emissão da SCCI. Os títulos têm valor nominal unitário de R$ 500,0 mil, perfazendo montante de R$ 60,0 milhões, e têm como lastro uma CCI, representativa do crédito imobiliário correspondente às referidas debêntures.

O elevado número de 22 séries de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) indexadas à Taxa Referencial (TR) emitidas no mês de maio, seguido por dois meses subsequentes sem nenhuma emissão atrelada a este indexador, pode ter dentre as principais explicações a Resolução Nº 4.410 do Banco Central, que erradicou a tendência verificada até então de utilização de investimentos em CRI para fins de atendimento à exigibilidade de direcionamento de recursos captados através da poupança para o financiamento imobiliário, onde o originador do crédito concedia empréstimos, remunerados pela TR, e os cedia para composição de carteiras que lastreavam CRI, que por sua vez eram adquiridos pelo originador. Contudo, no mês de agosto, mesmo que de forma diminuta, emissões utilizando a TR como indexador voltaram a ser realizadas. Neste mês havia sido realizada uma emissão no valor de R$ 50,0 milhões e em setembro outras duas que somaram R$ 33,2 milhões.

Em 2015, pela primeira vez desde 2012, mais de 50% do total de negócios com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) registrados na Cetip ocorridos no período compreendido entre janeiro e outubro, em termos de montante e de número, parece se aproximar mais genuinamente do mercado secundário¹. Esta parcela dos negócios adquire especial relevo por que aconteceu mais de seis meses depois da data de emissão do respectivo título, consignando o caráter genuinamente secundário da transação. Em termos absolutos, os negócios nesta faixa de prazo também mostram bom desempenho, tendo o montante negociado alcançado a segunda maior cifra desde 2010, e o número de negócios atingido seu ápice histórico. Este é mais um importante passo evolutivo do mercado secundário de CRI.