O maior Fundo de
Investimento Imobiliário (FII) que investe preponderantemente em cotas de
outros FII, o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11B), cujo valor de
capitalização de mercado atingia R$ 372,2 milhões no final de setembro de 2013,
vem registrando queda do valor de mercado de sua cota nos últimos oito meses consecutivos.
A queda acumulada no ano já chega a 1/3 do valor de mercado que a cota possuía em
dezembro de 2012. Em termos de rentabilidade efetiva, calculada pela TIR (Taxa
Interna de Retorno1), a
qual leva em conta além da variação de preço os rendimentos distribuídos no
respectivo período, esta é negativa em 28,9% até o mês de setembro.
O valor do BCFF11B tende
a refletir diretamente o impacto da variação de preço das cotas de fundos em
sua carteira. De dezembro de 2012 a setembro de 2013 o preço médio mensal do
BCFF11B caiu de R$ 132,45 para R$ 88,29. Já o valor patrimonial de suas cotas
sofreu queda de 10,5% neste período, declinando de R$ 106,18 em dezembro para
R$ 95,04 em agosto.
Outro indicador do impacto da queda do valor de mercado das cotas de FII na carteira do BCFF11B é o valor contabilizado em sua Demonstração de Resultados no ano até agosto como Ajuste ao Valor de Mercado. No período o valor referente a esta linha atinge o total de R$ 38,6 milhões negativos. Vale destacar que este fundo encerrou sua quinta emissão no início de julho deste ano, equivalente a um montante total de R$ 219,3 milhões. Tal captação oferece potencialmente uma boa oportunidade de gestão da composição da carteira do fundo dado que houve no ano um movimento geral de re-precificação para baixo das cotas dos FII do mercado, caracterizando-se assim um cenário favorável para se ir às compras com maior poder de barganha.
Subsequente ao fim da quinta emissão do BCFF11, o mercado de FII vem apresentando um desempenho relativamente mais construtivo. Ao final de agosto havia aumentado, em relação ao mês anterior, o número2 de fundos que apresentavam rentabilidade efetiva acumulada positiva no ano, que atingiu dezesseis. No final de setembro este número voltou a ceder uma unidade, retraindo para quinze. Destes quinze fundos com TIR positiva no acumulado do ano até setembro oito superaram a rentabilidade bruta referente à Taxa Média de Depósitos Interbancários (Taxa DI) no período, que alcançou 5,2%.
A Tabela 1 apresenta os fundos que registraram rentabilidade efetiva no acumulado do ano até setembro superior à rentabilidade da Taxa DI no mesmo período, seus respectivos códigos de negociação (Ticker) e suas rentabilidades efetivas no período, calculadas pela TIR entre dezembro de 2012 e setembro de 2013. São inclusos também as rentabilidades no período do IFIX, índice setorial do mercado de FII, e o IBOVESPA, principal índice do mercado de ações.
Tabela 1 – Dez FII de maior rentabilidade efetiva no ano
O IFIX apresentou leve melhora no mês de setembro, tendo galgado 1,9%. Este índice vinha de três meses consecutivos de queda, sendo que no final de agosto acumulava declínio no ano de 12,6%. Agora, ao final de setembro a queda acumulada no ano se reduziu para 11,0%.
Do outro lado do espectro, quinze FII se destacam negativamente por apresentarem rentabilidade efetiva acumulada inferior à referente ao IBOVESPA no período. Este índice acumulava queda de 18,0% até o final de agosto e agora em setembro teve esta reduzida para 14,1%.
Dentre este quinze fundos com rentabilidade efetiva inferior à do IBOVESPA, um outro fundo além do BCFF11B acumula rentabilidade inferior a -25,0%. O FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Tower (BBVJ11) registrou uma TIR no período de -27,5%.
O BBVJ11 usufruiu do mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG) integral, paga pela JHSF, durante o período de construção do imóvel do fundo, o Cidade Jardim Continental Tower, e até seis meses depois da obtenção do habite-se do mesmo. Nos doze meses subsequentes ao fim da vigência da RMG integral, esta passa a se reduzir gradativamente, ou o equivalente à receita de um andar do imóvel por mês. O efeito da diminuição do componente das receitas do fundo caracterizado pela RMG explica, em parte, o desempenho das cotas do BBVJ11 ao longo de 2013.
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1) A Uqbar define a rentabilidade efetiva de uma cota de FII em um determinado período como o equivalente à Taxa Interna de Retorno (TIR) do fluxo de caixa que considera as amortizações realizadas e os rendimentos distribuídos pelo fundo naquele período e os preços médios mensais de suas cotas, ponderados por montante negociado, nos meses do começo e do fim deste período.
2) Os fundos que não atenderem critérios mínimos de liquidez nos meses do começo e do fim do período são excluídos do cálculo.
Outro indicador do impacto da queda do valor de mercado das cotas de FII na carteira do BCFF11B é o valor contabilizado em sua Demonstração de Resultados no ano até agosto como Ajuste ao Valor de Mercado. No período o valor referente a esta linha atinge o total de R$ 38,6 milhões negativos. Vale destacar que este fundo encerrou sua quinta emissão no início de julho deste ano, equivalente a um montante total de R$ 219,3 milhões. Tal captação oferece potencialmente uma boa oportunidade de gestão da composição da carteira do fundo dado que houve no ano um movimento geral de re-precificação para baixo das cotas dos FII do mercado, caracterizando-se assim um cenário favorável para se ir às compras com maior poder de barganha.
Subsequente ao fim da quinta emissão do BCFF11, o mercado de FII vem apresentando um desempenho relativamente mais construtivo. Ao final de agosto havia aumentado, em relação ao mês anterior, o número2 de fundos que apresentavam rentabilidade efetiva acumulada positiva no ano, que atingiu dezesseis. No final de setembro este número voltou a ceder uma unidade, retraindo para quinze. Destes quinze fundos com TIR positiva no acumulado do ano até setembro oito superaram a rentabilidade bruta referente à Taxa Média de Depósitos Interbancários (Taxa DI) no período, que alcançou 5,2%.
A Tabela 1 apresenta os fundos que registraram rentabilidade efetiva no acumulado do ano até setembro superior à rentabilidade da Taxa DI no mesmo período, seus respectivos códigos de negociação (Ticker) e suas rentabilidades efetivas no período, calculadas pela TIR entre dezembro de 2012 e setembro de 2013. São inclusos também as rentabilidades no período do IFIX, índice setorial do mercado de FII, e o IBOVESPA, principal índice do mercado de ações.
Tabela 1 – Dez FII de maior rentabilidade efetiva no ano
O IFIX apresentou leve melhora no mês de setembro, tendo galgado 1,9%. Este índice vinha de três meses consecutivos de queda, sendo que no final de agosto acumulava declínio no ano de 12,6%. Agora, ao final de setembro a queda acumulada no ano se reduziu para 11,0%.
Do outro lado do espectro, quinze FII se destacam negativamente por apresentarem rentabilidade efetiva acumulada inferior à referente ao IBOVESPA no período. Este índice acumulava queda de 18,0% até o final de agosto e agora em setembro teve esta reduzida para 14,1%.
Dentre este quinze fundos com rentabilidade efetiva inferior à do IBOVESPA, um outro fundo além do BCFF11B acumula rentabilidade inferior a -25,0%. O FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Tower (BBVJ11) registrou uma TIR no período de -27,5%.
O BBVJ11 usufruiu do mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG) integral, paga pela JHSF, durante o período de construção do imóvel do fundo, o Cidade Jardim Continental Tower, e até seis meses depois da obtenção do habite-se do mesmo. Nos doze meses subsequentes ao fim da vigência da RMG integral, esta passa a se reduzir gradativamente, ou o equivalente à receita de um andar do imóvel por mês. O efeito da diminuição do componente das receitas do fundo caracterizado pela RMG explica, em parte, o desempenho das cotas do BBVJ11 ao longo de 2013.
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1) A Uqbar define a rentabilidade efetiva de uma cota de FII em um determinado período como o equivalente à Taxa Interna de Retorno (TIR) do fluxo de caixa que considera as amortizações realizadas e os rendimentos distribuídos pelo fundo naquele período e os preços médios mensais de suas cotas, ponderados por montante negociado, nos meses do começo e do fim deste período.
2) Os fundos que não atenderem critérios mínimos de liquidez nos meses do começo e do fim do período são excluídos do cálculo.
