No começo de 2013, em pleno pico da expansão
acentuada do mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), os fundos que
vinham liderando a alta rentabilidade do setor eram fundos de renda que
acumulavam forte valorização de preço de suas cotas. Ou seja, este último componente
da rentabilidade destes fundos somava-se aos seus respectivos ganhos de
rendimentos para compor uma rentabilidade total, ou efetiva*, dos mesmos que alcançava
níveis bastante altos.
Passado um pouco mais de um semestre daquele momento o cenário mudou completamente. A grande maioria dos FII sofreu desvalorização de preço de suas cotas desde então, impactando substancialmente suas respectivas rentabilidades efetivas. Porém, dois títulos sênior de FII se provaram resilientes neste contexto e lideram o mercado no momento como os títulos de FII mais rentáveis nos últimos doze meses (12M). Trata-se das cotas sênior do RB Capital Prime Realty I e do RB Capital Prime Realty II respectivamente.
Foram 57 os fundos negociados no mercado secundário da BM&FBOVESPA tanto no mês de setembro de 2012 como no mês de setembro deste ano. A rentabilidade efetiva média entre este grupo para este período foi negativa, atingindo -7,8%, ligeiramente melhor que a rentabilidade do índice setorial do mercado de FII, o IFIX, entre os finais de setembro de 2012 e de setembro de 2013. O IFIX cedeu 8,6% neste período, se reduzindo de 1.532 para 1.401.
Dentre os 57 fundos negociados, 31 produziram rentabilidade efetiva superior à variação do IFIX nos últimos 12M, sendo que apenas quinze apresentaram rentabilidade efetiva positiva neste período. A Tabela 1 traz a lista com os cinco fundos com as maiores rentabilidades efetivas (representadas pelas respectivas Taxas Internas de Retorno – TIR) individuais no último ano corrido.
Tabela 1 - Cinco fundos de maior TIR em 12M
Entre os cinco líderes, os dois primeiros
colocados se referem a cotas sênior de dois FII, o RB Capital Prime Realty I e
o RB Capital Prime Realty II, conforme supracitado. Ambos são fundos de
desenvolvimento imobiliário, os quais possuem carteiras de investimento de
risco relativamente mais alto. Porém, este risco é assumido de maneira
desproporcional pelos cotistas subordinados destes fundos. Assim, as cotas
sênior do RB Capital Prime Realty I e do RB Capital Prime Realty II são títulos
de perfil de renda fixa, inclusive com rendimento alvo, fluxo esperado e/ou
prazo final de amortização indicado e, vale destacar, senioridade em relação ao
direito de recebimento de pagamento de rendimentos e amortização. Desta forma,
salvo um aumento abrupto no nível da taxa de juros na economia ou uma deterioração
aguda de natureza creditícia, o preço das cotas sênior deste tipo de fundo,
excluindo o efeito da amortização, tendem a apresentar baixa volatilidade.
Porém, mesmo em um contexto de tendência de queda geral nos preços das cotas de FII, ocasionado pelo aumento da taxa básica de juros na economia, tal qual ocorreu desde o segundo trimestre de 2013, estes títulos sênior produziram desempenho bastante superior ao do mercado. Seus rendimentos, que são atualizados monetariamente pelo IPCA, contribuíram para uma rentabilidade efetiva destes títulos acima de 13,5%. Apesar do rendimento-alvo destes títulos ser pre-fixado, a sensibilidade de preço de mercado em relação a variações, em qualquer direção, na taxa de juros na economia é baixa, refletindo ainda um grau de ineficiência do mercado.
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*A rentabilidade efetiva é o indicador de rentabilidade mais completo, pois é equivalente à Taxa Interna de Retorno (TIR) do fluxo de caixa que considera tanto os rendimentos distribuídos ao longo do período em questão, e as eventuais amortizações, como a variação dos preços médios mensais, ponderados por montante negociado, das negociações das cotas no mercado secundário entre os meses do início e do fim deste respectivo período.
Porém, mesmo em um contexto de tendência de queda geral nos preços das cotas de FII, ocasionado pelo aumento da taxa básica de juros na economia, tal qual ocorreu desde o segundo trimestre de 2013, estes títulos sênior produziram desempenho bastante superior ao do mercado. Seus rendimentos, que são atualizados monetariamente pelo IPCA, contribuíram para uma rentabilidade efetiva destes títulos acima de 13,5%. Apesar do rendimento-alvo destes títulos ser pre-fixado, a sensibilidade de preço de mercado em relação a variações, em qualquer direção, na taxa de juros na economia é baixa, refletindo ainda um grau de ineficiência do mercado.
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*A rentabilidade efetiva é o indicador de rentabilidade mais completo, pois é equivalente à Taxa Interna de Retorno (TIR) do fluxo de caixa que considera tanto os rendimentos distribuídos ao longo do período em questão, e as eventuais amortizações, como a variação dos preços médios mensais, ponderados por montante negociado, das negociações das cotas no mercado secundário entre os meses do início e do fim deste respectivo período.
