Tendo em outubro o mercado secundário de cotas de Fundos de
Investimento Imobiliário (FII) operado para cima, registrando pela primeira vez
em nove meses valorização positiva no preço das cotas, seu dividend yield* (DY) médio, de tendência de desempenho oposta
àquela dos preços de suas cotas, cedeu pela primeira vez desde março deste ano,
mesmo que ligeiramente. O DY mensal médio entre os FII marcou 0,77% em outubro,
contra 0,78% no mês anterior. Já o DY anual (estimado) médio ficou em 8,75%,
contra 8,90% em setembro.
Conforme analisado em artigo recente do TLON, “Após oito meses em queda, cotas de FII sobem em outubro”, os preços das cotas de FII negociadas no mercado secundário na BM&FBOVESPA subiram 0,52% em outubro. Como os rendimentos distribuídos pelos fundos tendem a não se alterar no curto prazo, as variações de preço de suas cotas se refletem diretamente em alterações no DY, que é definido pela razão entre os rendimentos e os preços das cotas.
Com esta sutil reversão de tendência no DY médio do mercado de FII, o spread entre o retorno referente a este indicador e aquele referente à taxa DI se estreitou levemente no último mês. Tomando-se como base um retorno líquido da tributação mínima de 15%** para investimentos em títulos de renda fixa remunerados pela taxa DI, o diferencial entre o DY mensal médio dos FII e o retorno acumulado mensal desses títulos caiu para 9 pontos base em outubro. No mês anterior este diferencial havia atingido 21 pontos base.
Vale lembrar que os rendimentos distribuídos pelos FII negociados na BM&FBOVESPA para investidores pessoas físicas são isentos de imposto de renda. Contudo, apesar da comparação aqui entre o retorno proveniente da distribuição de rendimentos e o de títulos de renda fixa, os investimentos em FII são de natureza híbrida em relação ao perfil de seu retorno (e risco) por terem componentes de renda fixa e de renda variável.
A Figura 1 exibe a evolução ao longo dos últimos doze meses do DY mensal médio entre os FII e do retorno acumulado mensal da taxa DI líquida.
Figura 1 - Evolução do DY mensal dos FII e da taxa DI líquida
Quando analisados os DY anuais estimados*** de todos os FII listados existentes há doze meses, constata-se a presença de uma das duas seguintes características entre quase todos aqueles que exibem este indicador mais alto: são fundos que contam, ou contaram, com o mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG), ou são fundos de ativos financeiros.
Como o preço de mercado de uma cota de FII deveria refletir as expectativas de geração futura de caixa no curto, médio e longo prazo, a existência do mecanismo de RMG, o qual tem prazo de expiração, tem efeito limitado sobre o preço, e este efeito tende a desaparecer na medida em que se aproxima o fim do prazo de vigência deste mecanismo. Desta forma, o DY anual estimado de um fundo que conta com a RMG tende a ser superdimensionado, principalmente quando a geração de rendimentos deste fundo é fortemente dependente desse mecanismo e suscetível ao término de sua vigência. Em outras palavras, o preço da cota deste fundo, o denominador do indicador DY, será deprimido em relação aos rendimentos distribuídos no último ano, o numerador do indicador DY.
Entre os dez FII que indicavam maior DY estimado anual ao final de outubro, cinco deles contavam ou contam com o mecanismo de RMG, sendo que este caso se aplica para os quatro primeiros. A Tabela 1 discrimina estes fundos.
Já os fundos que investem predominantemente em ativos financeiros de lastro imobiliários, basicamente CRI, LCI e/ou cotas de FII, historicamente apresentam maiores níveis relativos de rendimento. Isto ocorre porque estes fundos contam com um componente equity de valorização muito limitado vis-à-vis os fundos que investem em imóveis. A rentabilidade efetiva destes fundos tende a ser composta de forma mais relevante pelo componente dos rendimentos e de forma menos relevante pelo componente da variação de preço de cotas.
Entre os dez FII que indicavam maior DY estimado anual ao final de outubro, quatro deles investem em ativos financeiros. A Tabela 1 discrimina estes fundos.
Tabela 1 – Dez FII indicando maior DY estimado anual**** em outubro de 2013
* O dividend yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo valor de mercado do preço da cota no mês de referência. O valor de mercado do preço da cota no mês é a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes negociados.
** Tributação aplicada para investimentos com prazo de vencimento maior do que 24 meses.
*** O dividend yield anual estimado é calculado levando-se em conta as distribuições realizadas nos últimos doze meses e o preço médio das cotas dos fundos no último mês. Assim, um nível de distribuição no último ano relativamente alto em relação ao preço da cota no último mês significa um dividend yield maior.
**** Para evitar distorções, ao classificar os FII com maior DY estimado anual, não são considerados os fundos cujas cotas sofreram amortização durante o período pelo fato de que as amortizações impactam o preço e o fluxo de rendimentos das cotas, gerando inconsistência na comparação do indicador de DY entre fundos que amortizaram e aqueles que não amortizaram.
Conforme analisado em artigo recente do TLON, “Após oito meses em queda, cotas de FII sobem em outubro”, os preços das cotas de FII negociadas no mercado secundário na BM&FBOVESPA subiram 0,52% em outubro. Como os rendimentos distribuídos pelos fundos tendem a não se alterar no curto prazo, as variações de preço de suas cotas se refletem diretamente em alterações no DY, que é definido pela razão entre os rendimentos e os preços das cotas.
Com esta sutil reversão de tendência no DY médio do mercado de FII, o spread entre o retorno referente a este indicador e aquele referente à taxa DI se estreitou levemente no último mês. Tomando-se como base um retorno líquido da tributação mínima de 15%** para investimentos em títulos de renda fixa remunerados pela taxa DI, o diferencial entre o DY mensal médio dos FII e o retorno acumulado mensal desses títulos caiu para 9 pontos base em outubro. No mês anterior este diferencial havia atingido 21 pontos base.
Vale lembrar que os rendimentos distribuídos pelos FII negociados na BM&FBOVESPA para investidores pessoas físicas são isentos de imposto de renda. Contudo, apesar da comparação aqui entre o retorno proveniente da distribuição de rendimentos e o de títulos de renda fixa, os investimentos em FII são de natureza híbrida em relação ao perfil de seu retorno (e risco) por terem componentes de renda fixa e de renda variável.
A Figura 1 exibe a evolução ao longo dos últimos doze meses do DY mensal médio entre os FII e do retorno acumulado mensal da taxa DI líquida.
Figura 1 - Evolução do DY mensal dos FII e da taxa DI líquida
Quando analisados os DY anuais estimados*** de todos os FII listados existentes há doze meses, constata-se a presença de uma das duas seguintes características entre quase todos aqueles que exibem este indicador mais alto: são fundos que contam, ou contaram, com o mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG), ou são fundos de ativos financeiros.
Como o preço de mercado de uma cota de FII deveria refletir as expectativas de geração futura de caixa no curto, médio e longo prazo, a existência do mecanismo de RMG, o qual tem prazo de expiração, tem efeito limitado sobre o preço, e este efeito tende a desaparecer na medida em que se aproxima o fim do prazo de vigência deste mecanismo. Desta forma, o DY anual estimado de um fundo que conta com a RMG tende a ser superdimensionado, principalmente quando a geração de rendimentos deste fundo é fortemente dependente desse mecanismo e suscetível ao término de sua vigência. Em outras palavras, o preço da cota deste fundo, o denominador do indicador DY, será deprimido em relação aos rendimentos distribuídos no último ano, o numerador do indicador DY.
Entre os dez FII que indicavam maior DY estimado anual ao final de outubro, cinco deles contavam ou contam com o mecanismo de RMG, sendo que este caso se aplica para os quatro primeiros. A Tabela 1 discrimina estes fundos.
Já os fundos que investem predominantemente em ativos financeiros de lastro imobiliários, basicamente CRI, LCI e/ou cotas de FII, historicamente apresentam maiores níveis relativos de rendimento. Isto ocorre porque estes fundos contam com um componente equity de valorização muito limitado vis-à-vis os fundos que investem em imóveis. A rentabilidade efetiva destes fundos tende a ser composta de forma mais relevante pelo componente dos rendimentos e de forma menos relevante pelo componente da variação de preço de cotas.
Entre os dez FII que indicavam maior DY estimado anual ao final de outubro, quatro deles investem em ativos financeiros. A Tabela 1 discrimina estes fundos.
Tabela 1 – Dez FII indicando maior DY estimado anual**** em outubro de 2013
* O dividend yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo valor de mercado do preço da cota no mês de referência. O valor de mercado do preço da cota no mês é a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes negociados.
** Tributação aplicada para investimentos com prazo de vencimento maior do que 24 meses.
*** O dividend yield anual estimado é calculado levando-se em conta as distribuições realizadas nos últimos doze meses e o preço médio das cotas dos fundos no último mês. Assim, um nível de distribuição no último ano relativamente alto em relação ao preço da cota no último mês significa um dividend yield maior.
**** Para evitar distorções, ao classificar os FII com maior DY estimado anual, não são considerados os fundos cujas cotas sofreram amortização durante o período pelo fato de que as amortizações impactam o preço e o fluxo de rendimentos das cotas, gerando inconsistência na comparação do indicador de DY entre fundos que amortizaram e aqueles que não amortizaram.
