Quando o BTG Pactual publicou, no último dia 2 de janeiro, o Informativo Mensal do mês de dezembro de 2013 referente ao Fundo de Investimento Imobiliário (FII) BTG Pactual Corporate Office Fund (BC Fund), relatando que no respectivo mês havia concluído a locação de um andar que estava vago no edifício Eldorado Business Tower (Eldorado), imóvel responsável pela maior participação de receitas do fundo, parecia que a já baixa taxa de vacância deste FII, de 2,2% em novembro, poderia ser reduzida ainda mais. Contudo, no mesmo informativo o administrador do fundo acrescentou que dois locatários do mesmo imóvel não renovariam seus respectivos contratos de locação referentes a oito andares do mesmo.
Vinham sendo locatários dos oito andares do Eldorado a Odebrecht e sua controlada, a Braskem. A razão para a não renovação dos contratos de locação de ambas as empresas é a mudança destas para um novo e recém-construído edifício, o Edifício Odebrecht São Paulo, planejado para ser a sede da empresa e de integrantes do seu grupo, localizado na Marginal Pinheiros. Apesar dos contratos só vencerem em março de 2014, com a confirmação da saída dos dois inquilinos o BTG Pactual já informou que os andares correspondentes já se encontram em processo de comercialização.
O BC Fund é o maior FII do mercado. Sua capitalização de mercado em novembro de 2013 era de R$ 2,66 bilhões. O fundo é dono integral ou possui participações em 15 imóveis, todos eles edifícios de escritórios corporativos, em São Paulo, Rio de Janeiro, Campinas e Brasília. Em novembro de 2013, a receita contratada de locação proveniente do Eldorado representou 22,3% do total da receita do fundo, sendo que a parte referente à locação dos andares sendo desocupados agora pela Odebrecht e Braskem correspondeu a aproximadamente a 9,2%, também da receita total do fundo.
Ainda em relação ao Eldorado, no mês de agosto de 2013 a GE havia desocupado os quatro primeiro andares do edifício. Três desses andares foram locados ainda no mesmo mês para a Lenovo e o restante foi locado agora em dezembro pela Alphaville Urbanismo. Em termos de área ocupada, ao fim de dezembro de 2013, o fundo detinha 42,5% de sua Área Bruta Locável (ABL) no Eldorado sem locatário(s) definido(s) em um futuro próximo. Ou seja, 19.296 m2 do total de 45.400 m2 de ABL que o BC Fund possui no edifício poderiam ainda estar vagos ao fim de março de 2014, ocasionando um valor contratado aquém da receita mensal potencial a mercado, oriunda da participação do fundo no Eldorado, a qual, segundo a última estimativa, totalizava R$ 6,0 milhões. Odebrecht e Braskem representaram, juntas, 41,3% da receita do fundo obtida com o Eldorado no mês de novembro.
Mas a questão que se coloca não é o efeito específico do impacto desta rotatividade de inquilinos e dimensão de suas receitas no desempenho total do BC Fund, o qual pode vir a ser administrado a contento. O ponto mais importante que as especificidades pelas quais passa no momento o maior fundo do mercado parecem ilustrar é a evidência mais concreta de alteração de tendência nas condições do mercado de edifícios corporativos, e a partir daí, as consequências neste segmento do mercado de FII.
O Relatório de Gestão de dezembro de 2013 do FII Kinea Renda Imobiliária, segundo maior fundo de escritórios em termos de capitalização de mercado, traz algumas orientações sobre o tema. O relatório, utilizando dados da consultoria imobiliária CBRE, aponta que a taxa de vacância de escritórios corporativos na cidade de São Paulo encerrou o terceiro trimestre de 2013 em 10,0%, contra 9,0% no segundo trimestre, com especial destaque para as regiões dos Jardins e Marginal – onde está localizado o edifício Eldorado - que registraram vacância de 13,5% e 12,6%, respectivamente. Vale lembrar que a taxa de vacância encerrou 2012 em 6,1%. Segundo a Kinea Investimentos, gestora do FII, a questão se dá principalmente “em função do maior volume de entregas ao longo do ano aliada a uma moderada demanda.”
Esse incremento da oferta de edifícios corporativos em magnitude maior do ocorre com a demanda fica mais claro quando observados os números de novas ofertas e de absorção líquida no trimestre. Relatório da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle, também sobre o terceiro trimestre de 2013, tendo em conta os escritórios de classe AA e A, aponta que no período o estoque de edifícios de alto padrão em São Paulo foi acrescido de 113 mil m², somando, nos primeiros nove meses de 2013, cerca de 270 mil m² entregues. A seu turno, o aumento real de espaços ocupados no terceiro trimestre foi de 21 mil m², representando um aumento menor em 33 mil m² com relação ao registrado no trimestre anterior. A Marginal e o Itaim foram as regiões que apresentaram maior absorção líquida positiva no trimestre, ao passo que Barra Funda, Berrini e Faria Lima, por conta de espaços devolvidos, apresentaram absorção líquida negativa.
Já com relação ao preço pedido de locação de edifícios de alto-padrão, o terceiro trimestre se encerrou com preço em R$ 145,00/m2 contra R$ 148,00/m2 ao fim de 2012, aponta o relatório da CBRE. O aumento da vacância somada à forte valorização imobiliário verificada nos últimos anos podem ter contribuído para a relativa estabilidade de preços pedidos de locação na comparação dos dois períodos.
Com forte movimento de ampliação do estoque e com demanda apresentando desempenho não mais que moderado, é natural que o valor de locação dos imóveis se estabilize durante algum período, ou possa até mesmo se reduzir. Quando vista em paralelo com a taxa de vacância ascendente, que já é a maior em cinco anos, a lenta absorção de novos imóveis desenha uma situação para 2014 que pode ecoar em alguma medida no mercado de FII, em especial nos setores considerados muito ofertados como parece ser o caso dos edifícios de alto-padrão em São Paulo. Cabe saber se se tratarão de efeitos de natureza marginal, ou de curto prazo, e como gestores e administradores de FII enfrentarão essa questão e o mercado responderá ao período de ajuste.
