A Capitalização de Mercado (CM)* consolidada do conjunto de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) cujas cotas são negociadas no ambiente da BM&FBovespa se reduziu em mais de meio bilhão de reais no último mês de 2013. Esta cifra caiu de R$ 27,98 bilhões, em novembro, para R$ 27,42 bilhões, em dezembro, uma queda equivalente a 2,0%. Desde o mês de fevereiro de 2013 este indicador tem oscilado entre R$ 27,40 bilhões e R$ 28,20 bilhões.
Quanto ao comportamento do Patrimônio Líquido (PL) consolidado desse mesmo conjunto de fundos, houve crescimento de 2,9% no último mês, tendo este alcançado o montante de R$ 31,73 bilhões. Como consequência desta variação significativa em sentido contrário daquela referente à da evolução da CM, o índice “CM/PL”, razão entre a capitalização de mercado e o patrimônio líquido consolidados dos fundos, sofreu uma queda mensal forte, se reduzindo de 0,91 para 0,86. Ou seja, o preço de mercado consolidado do universo de FII negociáveis na BM&FBOVESPA apresentava, ao final de dezembro de 2013, deságio de 14,0%, seu maior valor histórico. O surgimento de deságio na avaliação do mercado consolidado de FII, quando seu valor de mercado foi superado pelo seu valor contábil, surgiu em junho de 2013.
A Figura 1 apresenta a evolução da CM e do índice CM/PL nos últimos doze meses.
Figura 1 – Evolução histórica da CM e do índice CM/PL
Conforme apontado repetidamente nos artigos dessa série, o impacto dos aumentos sucessivos da taxa básica de juros da economia brasileira ao longo de 2013 se traduziu em ajustes para baixo dos preços das cotas dos fundos imobiliários, de tal forma que o Dividend Yield** das mesmas pudesse se elevar e se manter competitivo vis-à-vis opções alternativas de investimento em um cenário de crescente custo de oportunidade. Os rendimentos dos FII, em sua maioria provenientes de receitas de aluguéis de imóveis, tendem a se manter estáveis no curto prazo, cabendo ao preço de suas cotas o ajuste necessário para se alcançar uma variação no seu Dividend Yield.
Um exemplo específico do ajuste ocorrido ao longo do ano na razão entre a capitalização de mercado e o patrimônio líquido dos fundos pode ser depreendido da análise do comportamento do valor de mercado e do valor patrimonial das cotas dos maiores FII atuais, aqueles com capitalização de mercado superior a R$ 1,00 bilhão. Somente um desses cinco fundos apresentou em dezembro último um Valor de Mercado (VM) superior ao Valor Patrimonial (VP) de sua cota: o FII BB Progressivo II (BBPO11). Porém, este ágio, pouco acima de 2% em dezembro, se encontrava acima de 6% em novembro e vem diminuindo sistematicamente desde o mês de fevereiro, pouco mais de um mês após o IPO do fundo, quando a forte demanda registrada no mercado secundário deste título atingiu seu ápice e o colocou em 30%.
A Tabela 1 apresenta os fundos imobiliários com CM acima de R$ 1,00 bilhão, incluindo suas respectivas CM em novembro e dezembro últimos e seus respectivos valores do índice “VM/VP” em dezembro.
Tabela 1 – Os fundos com CM maior que R$ 1,00 bilhão e seus respectivos valores do índice VM/VP
Vale lembrar que o FII Opportunity (FTCE11B) é um fundo de liquidez muito baixa no mercado secundário, de tal forma que o VM considerado de sua cota, para efeito da apresentação desta tabela abaixo, se refere àquele de sua última negociação, que ocorreu em agosto último. A queda do seu valor de VM/VP em dezembro se explica pela valorização patrimonial mensal de sua cota ocorrida no período, equivalente a 10,0%. Em contrapartida, com o valor de VM/VP mais baixo em dezembro entre os maiores fundos, o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), que historicamente sempre apresentou um valor de mercado de suas cotas inferior ao valor patrimonial destas, registrou o maior montante negociado de suas cotas no mercado secundário nos últimos doze meses, equivalente a um total de R$ 1,30 bilhão.
* A Capitalização de Mercado é calculada pela multiplicação do preço médio mensal, ponderado pelo montante negociado, das cotas dos FII pelo respectivo número de cotas. O número de cotas é o do mês de referência enquanto que o preço médio mensal se refere ao do último mês em que ocorreu negociações, restrito a um período máximo de até seis meses pra trás.
** O Dividend Yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo valor de mercado do preço da cota no mês de referência. O valor de mercado do preço da cota no mês é a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes negociados.
