Durante o primeiro mês de 2014 houve desvalorização média¹ de
4,4% do preço de negociação das cotas de Fundos de Investimento Imobiliários
(FII) no mercado secundário da BM&FBovespa, a segunda maior queda mensal de
preços nos últimos doze meses.
Esse movimento mais forte de queda reflete, em grande parte, o aumento adicional recente, de meio ponto percentual, da taxa básica de juros (SELIC), tendo sido elevada esta de 10,0% para 10,5%. Este acréscimo de aperto monetário demanda mais uma vez um ajuste do dividend yield² dos fundos, daí a queda do preço das cotas, mantendo assim estes títulos atrativos frente aos títulos de renda fixa. A Figura I apresenta a variação percentual mensal média dos preços de cotas de FII nos últimos doze meses.
Figura I – Evolução da variação percentual mensal média dos preços de cotas de FII
Dos 74 fundos cujas cotas foram transacionadas em janeiro último, somente dez registraram valorização no preço de suas cotas, sendo que os FII Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11) e BB Renda de Papeis Imobiliários (RNDP11) obtiveram as maiores variações positivas, ambas de 1,6%. Entre os demais fundos cujas cotas apresentaram desvalorização de preço no período, sete registraram variação negativa superior a 10,0%, sendo que dois desses sete FII registraram desvalorização acima de 15,0%. A Tabela I apresenta os sete fundos imobiliários que apresentaram maiores variações negativas de preço de cota no último mês.
Tabela I – As maiores variações negativas de preço de cotas de FII em janeiro de 2014
Cabe destacar que, entre os fundos da Tabela I, os FII VBI FL 4440, Cyrela Thera Corporate e CEO Cyrela Commercial Properties apresentam o mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG). Conforme debatido pela Uqbar em diversas oportunidades em artigos relacionados à indústria de FII, a RMG possui um tempo de duração determinado que varia de fundo para fundo e, quando esse período se aproxima do seu fim, o mercado precifica estes fundos baseado nas expectativas de rentabilidade destes sem o apoio do mecanismo da RMG, ou seja, em cima exclusivamente das fontes próprias de receita dos fundos.
Quanto ao EURO11, o administrador do fundo (Banif Banco de Investimento S.A.) informou via comunicado ao mercado que a distribuição de rendimentos referentes ao último mês seriam reduzidas a R$ 0,50 por título, haja vista a inadimplência de uma parcela de locatários de imóveis do fundo, a vacância de alguns galpões de propriedade do fundo e a necessidade do FII fazer caixa em relação à “renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros do Complexo Anhanguera”.
As cotas de FII acumularam nos últimos doze meses desvalorização média de 20,8%, enquanto o índice setorial desse mercado, o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) BM&FBovespa, apresentou decrescimento de 20,6% entre o final de janeiro de 2013 e o final de janeiro de 2014. Somente um fundo registrou valorização no preço da cota no período - o FII GWI Condomínios Logísticos – com variação positiva de 0,2%. Todos os outros 60 fundos que negociaram no período apresentaram desvalorização no preço de suas cotas, sendo que 41 dos 60 FII registraram variação negativa superior a 15,0%, doze desses 41 obtiveram variação negativa acima de 30,0% e três entre os doze supracitados tiveram desvalorização superior a 40,0%. A Tabela II mostra os fundos cujas cotas tiveram desvalorização de preço superior a 40,0%.
Tabela II - As maiores variações negativas de preço de cotas de FII nos últimos doze meses
Cabe ressaltar que o FLRP11B possuía o mecanismo de RMG até setembro de 2013, enquanto que a RMG do BBVJ11 se encerrará em fevereiro de 2014. No caso do segundo fundo, a RMG foi planejada para decrescer ao longo do período determinado, tornando incremental o eventual impacto de perda deste mecanismo de apoio.
¹ Para cálculos de variação do preço médio, são excluídos tanto os FII que amortizaram no período em análise quanto aqueles que apresentaram nível de liquidez abaixo dos patamares mínimos estabelecidos pela Uqbar. Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.
² O Dividend Yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo preço da cota no mês de referência.
Esse movimento mais forte de queda reflete, em grande parte, o aumento adicional recente, de meio ponto percentual, da taxa básica de juros (SELIC), tendo sido elevada esta de 10,0% para 10,5%. Este acréscimo de aperto monetário demanda mais uma vez um ajuste do dividend yield² dos fundos, daí a queda do preço das cotas, mantendo assim estes títulos atrativos frente aos títulos de renda fixa. A Figura I apresenta a variação percentual mensal média dos preços de cotas de FII nos últimos doze meses.
Figura I – Evolução da variação percentual mensal média dos preços de cotas de FII
Dos 74 fundos cujas cotas foram transacionadas em janeiro último, somente dez registraram valorização no preço de suas cotas, sendo que os FII Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11) e BB Renda de Papeis Imobiliários (RNDP11) obtiveram as maiores variações positivas, ambas de 1,6%. Entre os demais fundos cujas cotas apresentaram desvalorização de preço no período, sete registraram variação negativa superior a 10,0%, sendo que dois desses sete FII registraram desvalorização acima de 15,0%. A Tabela I apresenta os sete fundos imobiliários que apresentaram maiores variações negativas de preço de cota no último mês.
Tabela I – As maiores variações negativas de preço de cotas de FII em janeiro de 2014
Cabe destacar que, entre os fundos da Tabela I, os FII VBI FL 4440, Cyrela Thera Corporate e CEO Cyrela Commercial Properties apresentam o mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG). Conforme debatido pela Uqbar em diversas oportunidades em artigos relacionados à indústria de FII, a RMG possui um tempo de duração determinado que varia de fundo para fundo e, quando esse período se aproxima do seu fim, o mercado precifica estes fundos baseado nas expectativas de rentabilidade destes sem o apoio do mecanismo da RMG, ou seja, em cima exclusivamente das fontes próprias de receita dos fundos.
Quanto ao EURO11, o administrador do fundo (Banif Banco de Investimento S.A.) informou via comunicado ao mercado que a distribuição de rendimentos referentes ao último mês seriam reduzidas a R$ 0,50 por título, haja vista a inadimplência de uma parcela de locatários de imóveis do fundo, a vacância de alguns galpões de propriedade do fundo e a necessidade do FII fazer caixa em relação à “renovação do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros do Complexo Anhanguera”.
As cotas de FII acumularam nos últimos doze meses desvalorização média de 20,8%, enquanto o índice setorial desse mercado, o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) BM&FBovespa, apresentou decrescimento de 20,6% entre o final de janeiro de 2013 e o final de janeiro de 2014. Somente um fundo registrou valorização no preço da cota no período - o FII GWI Condomínios Logísticos – com variação positiva de 0,2%. Todos os outros 60 fundos que negociaram no período apresentaram desvalorização no preço de suas cotas, sendo que 41 dos 60 FII registraram variação negativa superior a 15,0%, doze desses 41 obtiveram variação negativa acima de 30,0% e três entre os doze supracitados tiveram desvalorização superior a 40,0%. A Tabela II mostra os fundos cujas cotas tiveram desvalorização de preço superior a 40,0%.
Tabela II - As maiores variações negativas de preço de cotas de FII nos últimos doze meses
Cabe ressaltar que o FLRP11B possuía o mecanismo de RMG até setembro de 2013, enquanto que a RMG do BBVJ11 se encerrará em fevereiro de 2014. No caso do segundo fundo, a RMG foi planejada para decrescer ao longo do período determinado, tornando incremental o eventual impacto de perda deste mecanismo de apoio.
¹ Para cálculos de variação do preço médio, são excluídos tanto os FII que amortizaram no período em análise quanto aqueles que apresentaram nível de liquidez abaixo dos patamares mínimos estabelecidos pela Uqbar. Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.
² O Dividend Yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo preço da cota no mês de referência.
