Ao fim do primeiro bimestre de 2014, a variação média1 dos preços das cotas dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociadas no mercado secundário da BM&FBOVESPA atingiu 9,8 pontos percentuais negativos. Em janeiro de 2014 a variação média havia sido negativa em 4,5%. Do lado positivo, enquanto no primeiro mês do ano dez fundos haviam registrado valorização no preço de suas cotas, no acumulado até fevereiro este número se reduziu para apenas três fundos.
Boa parte desta movimentação negativa no começo de 2014 pode ser explicada pelos dois aumentos sucessivos da taxa básica de juros (SELIC) que ocorreram no primeiro bimestre. Este tem sido o fator preponderante na determinação da precificação de mercado das cotas de FII. O dividend yield² dos fundos se ajustou para cima em função da elevação da SELIC de 10,0% para 10,5%, ocorrida em janeiro, e de 10,5% para 10,75%, ocorrida em 26 de fevereiro.
Para se realizar a análise da variação de preço acumulada no primeiro bimestre no universo de FII são computados os preços de todas as cotas que tiveram negociação tanto em dezembro de 2013 como em fevereiro de 2014. Ademais, para se evitar eventuais distorções causadas por baixo montante negociado, os preços de cotas considerados são os preços médios mensais, ponderados por montante negociado.
Dessa forma, 73 fundos foram considerados. Dentre estes, apenas três apresentaram variação de preço acumulada positiva, tendo sido o FII BB Renda de Papeis Imobiliários, com variação positiva de 8,2% no ano, o fundo que apresentou maior valorização de preço de cota. Entre o grande contingente de fundos que tiveram suas cotas desvalorizadas no período, um total de setenta, a variação de preço negativa ficou na faixa entre os percentuais negativos de 0,7% e de 27,3%.
A Tabela 1, abaixo, lista os três fundos que obtiveram valorização de suas cotas entre dezembro de 2013 e fevereiro de 2014. Note que os três fundos apresentados investem preponderantemente em títulos de lastro imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), isto é, têm por finalidade a gestão de ativos financeiros.
O BB Renda de Papéis Imobiliários (RNDP11) é um fundo com prazo de dez anos, que investe preponderantemente em CRI, que variam quanto ao tipo de indexador. Já o JS Real Estate Multigestão (JSRE11) tem sua carteira composta majoritariamente por CRI, cotas de outros FII e LCI, em ordem decrescente de proporção, tendo também alocação residual em cotas de fundos de renda fixa. O JS Real Estate Recebíveis Imobiliários (BJRC11), a seu turno, tinha 59,7% de sua carteira alocada em CRI, sendo a maior parte deles com remuneração indexada à taxa DI, como consta em relatório mensal de janeiro de 2014.
Tabela 1 - As maiores variações positivas de preço de cotas de FII no ano até fevereiro
Adicionalmente, a Tabela 2 mostra os cinco FII que apresentaram desvalorização de cota superior a 20,0%. Neste caso, para os fundos que figuram nesta pequena listagem elencamos algumas características que podem ter contribuído para o seu desempenho fraco.
O FII BM Brascan Lajes Corporativas (BMLC11B) possui em seu carteira apenas dois imóveis, o Brascan Century Plaza e a Torre Rio Sul. Segundo o relatório mensal de janeiro do fundo, o nível de vacância no mesmo mês era da ordem de 12,0%.
Adiante, o General Shopping Ativo e Renda (FIGS11) conta com o mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG) até 48 meses após a inauguração do Parque Shopping Maia e, nesse sentido, o movimento verificado do preço de sua cota poderia ter sido quase todo ele em função do maior aperto monetário na economia. Porém, um de seus imóveis, o ainda em construção Parque Shopping Maia, teve seu prazo de inauguração revisado, de abril de 2014 para o segundo semestre do mesmo ano.
Já as cotas dos FII Europar (EURO11) e CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B) mantiveram-se em trajetória de queda de preço. Em janeiro estes fundos ocupavam as duas últimas colocações do ranking de variação de preço de cotas. O primeiro reduziu em 61,5% a distribuição de seus rendimentos de R$ 1,30 para R$ 0,50 por título, refletindo a inadimplência de uma parcela de locatários de imóveis do fundo e a vacância de alguns galpões de sua propriedade. O CEOC11B, por sua vez, dispõe do mecanismo de RMG, que se encerra em junho de 2015 – 24 meses após a obtenção do habite-se -, contudo, até o momento não há informações divulgadas sobre o progresso das locações dos andares do imóvel de propriedade do fundo.
Tabela 2 - As maiores variações negativas de preço de cotas de FII no ano até fevereiro
Finalmente, em fins de fevereiro o BB Progressivo (BBFI11B) foi informado pelo locatário, o Banco do Brasil, que não haveria interesse em renovação da locação do Edifício Sede I, cujo contrato se encerra em dezembro de 2014. Caso o fundo tenha dificuldades em uma substituição a contento do locatário, o nível de distribuição de seus rendimentos será impactado de forma relevante. Veja abaixo na Figura 1 o comportamento do preço médio diário do BBFI11B ao longo do primeiro bimestre de 2014.
Figura 1 – Evolução do preço médio diário do BBFI11B durante o primeiro bimestre de 2014
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¹ Para cálculos da variação média de preço de cotas, são excluídos tanto os FII que amortizaram no período em análise quanto aqueles que apresentaram nível de liquidez abaixo dos patamares mínimos estabelecidos pela Uqbar. Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.
² O Dividend Yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo preço da cota no mês de referência.
