O primeiro semestre de 2014 encerrou com os 75 Fundos de Investimento Imobiliário (FII) cujas cotas negociaram no âmbito da BM&FBovespa registrando uma rentabilidade efetiva¹ média no período de 1,1%. É a primeira vez no ano em que a rentabilidade média acumulada dos FII alcança território positivo. O movimento para baixo na curva de juros da economia, verificado a partir do final de fevereiro deste ano, refletiu em uma pequena recuperação do nível geral de preços das cotas dos fundos imobiliários no mercado secundário.
Entre os fundos com maior rentabilidade efetiva no período destacam-se os FII que investem preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Os três fundos com maior rentabilidade efetiva no semestre pertencem a essa categoria de fundos de renda-fixa: os FII BB Renda de Papéis Imobiliários (RNDP11), XP Gaia Lote I (XPGA11) e Rio Bravo Crédito Imobiliário II (RBVO11). A rentabilidade efetiva média de todos os fundos imobiliários pertencentes a essa categoria nos seis primeiros meses de 2014 chegou a 7,6%. A queda da curva de juros da economia e a consequente valorização dos ativos de renda fixa exerceram impacto positivo relevante para os fundos que investem em títulos dessa natureza.
A Tabela 1 apresenta os FII de CRI presentes no ranking de rentabilidade efetiva no primeiro semestre do ano, o valor do indicador referente a cada fundo e a posição destes no ranking geral.
Tabela 1
Por outro lado, os fundos imobiliários que investem preponderantemente em ativos financeiros de renda variável, mais especificamente em cotas de outros FII – os chamados “fundos de fundos” – obtiveram um desempenho mais próximo do geral do mercado, refletindo exatamente o tipo de composição média destas carteiras. A melhor rentabilidade no semestre deste grupo ficou por conta do FII JS Real Estate Multigestão (JSRE11), com 8,4%, explicada em grande parte pelo fato de que a gestão do fundo optou por alocar uma parte relevante dos recursos do mesmo em CRI e LCI. A Tabela 2 apresenta os FII de cotas de FII presentes no ranking de rentabilidade efetiva no primeiro semestre do ano, o valor do indicador referente a cada fundo e a posição destes no ranking geral.
Tabela 2
No dia 25 de junho de 2014, a Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal respondeu a uma consulta formulada por uma corretora de valores participante do mercado de FII, referente aos “fundos de fundos”, abordando as consequências fiscais da alienação de cotas de FII por parte desses. A Coordenação-Geral, de forma não esperada e diversa da prática do mercado, concluiu que “os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação, por fundos de investimento imobiliário, de quotas de outros fundos de investimento imobiliário, sujeitam-se à incidência do imposto de renda à alíquota de vinte por cento de acordo com as mesmas normas aplicáveis aos ganhos de capital ou ganhos líquidos auferidos em operações de renda variável.”
Sendo desta forma, deverá ocorrer um impacto redutor de rentabilidade nos fundos de fundos, incluindo um impacto instantâneo para aqueles fundos que tiverem ajustes retroativos a serem feitos. Como nos últimos quinze meses o mercado de FII teve um desempenho negativo, o impacto retroativo seria mais relevante para aqueles FII que já eram operacionais bem antes deste período. Os FII BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11B) e Brasil Plural Absoluto (BPFF11) publicaram Fatos Relevantes, dia 21/7, comunicando recolhimento de imposto de renda relativo a este posicionamento da Receita Federal, sendo que no caso do BCFF11B o recolhimento alcançou R$ 3,6 milhões e no caso do BPFF11 o recolhimento alcançou R$ 208,5 mil. As cotas destes dois fundos caíram de preço hoje no mercado secundário 5,6% e 1,9% respectivamente.
Para maiores detalhes, está disponível no Portal TLON o ranking completo de fundos imobiliários pelo critério de rentabilidade efetiva, tanto em relação aos últimos doze meses quanto em relação a 2014 até junho.
¹ A rentabilidade efetiva, ou rentabilidade total, resulta dos componentes de rentabilidade oriundos na distribuição de rendimentos, na amortização, e na variação de preço das cotas ocorridos no período. Do ranking são excluídos os fundos cujas cotas registraram na BM&FBOVESPA um montante negociado menor que R$ 100.000,00 ou número de negócios menos que dez, nos primeiro e último meses do período comtemplado.
