Os 79 Fundos de Investimento Imobiliário (FII), cujas cotas foram negociadas em julho último no âmbito da BM&FBOVESPA, registraram no último mês um Dividend Yield (DY) médio mensal de 0,87%, tal qual havia ocorrido no mês anterior. Apesar da manutenção do DY médio mensal dos FII no mesmo patamar nos últimos dois meses, a rentabilidade acumulada mensal associada à Taxa de Depósito Interbancário (Taxa DI) diária, líquida da tributação mínima de 15%¹, subiu dez pontos base na comparação entre junho e julho, atingindo 0,80% no último mês. Isto se deveu a um número de dias úteis em julho três unidades superior àquele referente ao mês de junho. O fato é que, consequentemente, o spread entre o DY médio dos FII e a rentabilidade acumulada referente à taxa DI diminuiu de 17 pontos base em junho para apenas sete pontos base em julho.
A Figura 1 apresenta a evolução destes dois indicadores entre agosto de 2013 e julho de 2014.
Figura 1 - DY mensal médio e retorno mensal da Taxa DI líquida
Analisando o desempenho de rendimentos dos fundos imobiliários para os últimos doze meses corridos até julho último, nota-se que, para os 74 FII que tiveram suas cotas negociadas na bolsa em julho de 2013, o Dividend Yield realizado² anual médio de 9,2% superou em cem pontos base a rentabilidade acumulada no período referente à taxa DI líquida. Dentre este universo de FII, 58 fundos registraram DY realizados anuais individuais acima dos 8,2% referentes à rentabilidade acumulada associada à taxa DI líquida. Destes 58 FII, cinco registraram DY realizado anual superior a 12,0%. A Tabela 1 mostra os FII com os cinco maiores valores de DY realizado de doze meses.
Tabela 1 - FII com os cinco maiores DY realizados de doze meses
Na liderança com um DY realizado anual de 15,4%, o JSIM11 se destacou em relação aos demais fundos por causa de duas distribuições de rendimentos realizadas em novembro e dezembro de 2013, nos valores de R$ 32,55 e R$ 37,08 por título, respectivamente, bem acima do valor distribuído mensalmente recorrente do fundo, historicamente situado entre R$ 5,00 e R$ 7,00. Vale lembrar que, em novembro do ano passado, houve a alienação dos conjuntos 31-B, 32-B, 41-B e 42-B do condomínio “Millenium Office Park”, que pertenciam à carteira do FII, no valor de R$ 37,3 milhões.
Quanto à presença dos fundos que investem preponderantemente em CRI entre os que apresentaram maior DY realizado anual, este fenômeno tem sido um fato histórico. Estes fundos sempre apresentaram DY acima da média devido às características de seus ativos e da natureza dos seus rendimentos que se distinguem dos fundos de imóveis. Os FII de CRI tendem a auferir receitas proporcionalmente maiores oriundas na correção monetária do valor do principal dos seus títulos em carteira, enquanto os FII de imóveis tendem a capturar o efeito da inflação na valorização de seus ativos, sem distribuí-lo como rendimentos, mas tendendo a apresentar maior variação de preço de suas cotas.
Por fim, o FII Opportunity se destacou com o terceiro maior DY realizado de doze meses por conta de três distribuições de rendimentos semestrais realizadas no período, nos valores, por cota, de R$ 119,00, R$ 227,71 e R$ 137,95, pagos aos cotistas do fundo em agosto de 2013 e nos meses de janeiro e julho de 2014.
¹ Tributação aplicada para investimentos com prazo de vencimento maior do que 24 meses.
² O Dividend Yield realizado é calculado a partir da razão entre o montante de rendimentos distribuídos por cota no período em análise e o preço médio das cotas dos fundos no primeiro mês do período. Para evitar distorções, os fundos cujas cotas sofreram amortização durante o período não são considerados. Isto porque as amortizações impactam o preço e o fluxo de rendimentos das cotas, gerando inconsistência na comparação do indicador de DY entre fundos que amortizaram e aqueles que não amortizaram. Também são excluídos os fundos cujas cotas movimentaram um montante negociado inferior a R$ 100.000,00 ou uma quantidade de negócios abaixo de dez no primeiro mês no período analisado.
