Em julho de 2014 as cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociadas no mercado secundário na BM&FBovespa¹ foram precificadas com um desconto médio em relação aos seus respectivos valores contábeis de 16,0%, nível pouco inferior aos 16,4% referentes ao mês de junho (considerando idêntico conjunto de fundos). O valor consolidado de Capitalização de Mercado² (CM) dos FII que foram negociados no último mês equivaleu a R$ 22,05 bilhões, montante 0,4% superior ao referente ao mesmo grupo de fundos no final do primeiro semestre. Já o valor consolidado de Patrimônio Líquido (PL) deste conjunto de FII variou em direção contrária, diminuindo 0,1% no mesmo período e atingindo a cifra de R$ 26,50 bilhões.

Os preços das cotas de FII no mercado secundário têm apresentado baixa volatilidade em período recente, se mantendo quase estáveis, indicando a continuidade da alta taxa de correlação com o comportamento da curva de juros da economia, esta última também mais estável nas últimas semanas. Consequentemente, o IFIX, o índice setorial do mercado de Fundos Imobiliários, o qual reflete a rentabilidade total do setor, ou seja, os efeitos da variação de preço e de distribuição de rendimentos, vem apresentando variação positiva compatível praticamente apenas com o efeito da distribuição de rendimentos. Nos três meses entre 15 de abril e 15 de julho o IFIX subiu de 1.346,13 para 1.391,82, ou 3,4%.

Analisando os fundos imobiliários cujas cotas registraram um montante negociado superior a R$ 10,0 milhões no último mês, nota-se que estes concentraram quase dois terços do volume financeiro de negócios em julho e que também representavam 47,3% da CM consolidada do mercado naquele mês. Em média, o valor de mercado desses FII equivaleu a 86,0% do respectivo valor de PL, ou seja, indicaram um deságio médio de 14%, o mesmo patamar obtido em junho último, dado o mesmo conjunto de fundos. A Tabela 1 apresenta os FII cujas cotas atingiram os maiores valores de montante negociado mensal em julho de 2014, bem como seus números individuais referentes à CM e ao índice CM/PL no mesmo período, sendo que para este último indicador são expostos os valores dos meses de junho e de julho desse ano para fins comparativos.

Tabela 1

O TBOF11, fundo cujo único imóvel em carteira dispõe de escritórios para locação, apresentou a menor relação entre valor de mercado e valor de patrimonial, de 66,8%, ante 68,1% registrado em junho. De acordo com o último relatório mensal do fundo divulgado, o consultor do fundo está buscando novos locatários para ocupar os 33,0% do prédio que ainda estão vagos. No último mês, a negociação com cotas desse FII movimentou R$ 17,3 milhões no mercado.

Em situação díspar, o BBPO11 teve suas cotas negociadas em julho com ágio de 13,8%, um prêmio ainda maior em relação ao mês antecessor, de 11,4%. Esse fundo, cujo portfólio contém 64 imóveis que têm como locatário o Banco do Brasil, quase todos eles agências bancárias, chegou a registrar queda de 9,0% no PL em junho último por conta de reavaliação para baixo do valor de seus imóveis enquanto o preço de sua cota subiu 0,9%. No último mês, o PL manteve-se inalterado enquanto o preço de sua cota cresceu 2,3%, elevando ainda mais o ágio em relação ao valor contábil. O montante negociado com cotas do BB Progressivo em julho chegou a R$ 48,9 milhões, permanecendo abaixo apenas do BRCR11, cujo montante alcançou R$ 63,1 milhões.

¹ A análise de números de Capitalização de Mercado neste artigo levam em consideração somente os FII que apresentaram um nível mínimo de liquidez no período em observação, ou seja, fundos imobiliários cujas cotas tiveram um mínimo de dez negócios e um mínimo de R$ 100.000,00 em montante negociado, nos respectivos meses analisados.

² A Capitalização de Mercado é calculada pela multiplicação do preço médio mensal das cotas de cada FII, ponderado pelo montante negociado, pelo respectivo número de cotas naquele mês.