A variação média mensal dos preços¹ das cotas dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociadas no mercado secundário da BM&FBOVESPA em agosto de 2014 atingiu 0,6% negativo, tendo sido quebrada uma sequência de variações mensais positivas que ocorriam desde março último.

Entre as maiores desvalorizações no último mês, destacam-se as cotas dos FII de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) Rio Bravo Crédito Imobiliário (RBVO11), BTG Pactual Fundos de CRI (FEXC11) e XP Gaia Lote (XPGA11), com quedas de -4,2%, -7,5% e -8,5% respectivamente, sendo que a queda do XPGA11 foi a maior desvalorização mensal individual no mercado.

Esses três fundos acima possuem um fator em comum: carteira com uma composição com preponderância (mais que 75,0%) dos títulos imobiliários de renda fixa que são os CRI, cuja remuneração, quase sempre mensal, é atrelada a um índice de correção monetária de inflação, em sua grande maioria o IGP-M, Índice Geral de Preços do Mercado, ou o IPCA, Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. Ambos estes índices, principalmente o IGP-M, têm registrado variação baixa ou negativa nos últimos meses. Consequentemente, a remuneração de grande parte das carteiras desses fundos tem sido impactada para baixo quando se compara com o respectivo desempenho histórico. Assim, o nível de distribuição de rendimentos destes FII cedeu no último período.

Ao se analisar o impacto do IGP-M, índice que teve variação mensal negativa nos últimos quatro meses, baseado no último relatório mensal divulgado por estes três FII, quantifica-se que o RBVO11, o FEXC11 e o XPGA11 apresentavam, respectivamente, 31,4%, 75,0% e 51,4% dos seus CRI em carteira com rentabilidade indexada a este índice. No último mês, o RBVO11 distribuiu aos seus cotistas rendimentos de R$ 0,90 por cota, abaixo do valor médio em 2014, de R$ 1,03. Quanto ao FEXC11, a última distribuição de rendimentos se equivaleu a R$ 0,32 por cota, bem abaixo do valor médio distribuído nos sete primeiros meses do ano, de R$ 1,09. Já o XPGA11 distribuiu R$ 0,70 por cota, valor significativamente inferior ao valor médio distribuído em 2014, de R$ 1,14.

Outro fundo que também investe preponderantemente em ativos financeiros, mas no caso em cotas de outros FII, o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11B), também sofreu forte queda de preço de sua cota em agosto, de 8,0%, a segunda maior de todo o mercado. No dia 23 de julho de 2014, o BTG Pactual Serviços Financeiros, gestor deste fundo, havia comunicado ao mercado que, em virtude do pagamento de tributação sobre os ganhos de capital com alienação de cotas de FII, conforme o entendimento da Receita Federal exposto na Solução de Consulta Cosit nº 181, os rendimentos do fundo seriam afetados negativamente entre os meses de agosto de 2014 e janeiro de 2015. No último mês, o BCFF11B distribuiu R$ 0,50 por cota, aquém da média mensal de R$ 0,72 entre janeiro e julho de 2014.

Contrastando com os FII anteriormente mencionados, o Vila Olímpia Corporate (VLOL11) registrou aumento de 4,7% no preço médio mensal de sua cota, a maior valorização do mercado em agosto. Apesar do anúncio do fim do prêmio de locação pago ao fundo pela incorporadora do imóvel, cuja última incidência está prevista para o mês de setembro de 2014, no último mês o administrador do fundo comunicou ao mercado, via fato relevante, a celebração de dois contratos de locação, referentes aos 8º e 12º andares do imóvel no qual o VLOL11 é proprietário de seis andares, aumentando a área locada da ABL total do fundo de 44,0% para 84,5%. Isso significa que, embora esse FII não possa mais contar com um valor mínimo que suporte a rentabilidade aos cotistas, as receitas de aluguel aumentarão com os novos contratos e, consequentemente, subirão os rendimentos distribuídos aos cotistas provenientes de receita própria.

Analisando os números consolidados de variação de preço de cota ao longo desse ano até agosto, nota-se que após fortes desvalorizações no primeiro bimestre, a partir de março, propiciado em grande parte pelo movimento concomitante de desinclinação da curva de juros na economia, o preço médio das cotas de FII apresentou variação mensal positiva até julho deste ano. Mas em agosto, conforme apontado acima, a variação média dos preços foi ligeiramente negativa. O IFIX, índice setorial do mercado de Fundos Imobiliários, registrou variações de -3,1% no primeiro bimestre de 2014 e de 5,7% de março até agosto. Cabe aqui ressaltar que esse índice reflete não só a variação de preços mas também o nível de rendimentos distribuídos pelos fundos que compõem a carteira deste. A Figura 1 apresenta a evolução da variação média mensal dos preços das cotas de FII em 2014 até agosto.

Figura 1 – Evolução da variação média mensal dos preços das cotas de FII nos últimos oito meses

No acumulado do ano, o preço das cotas de fundos imobiliários variou, em média, -2,7%. Até o mês passado, 25 dos 71 fundos imobiliários sob análise² acumulavam variação positiva de preço de cota no ano, contra 28 no período até julho. Os cinco fundos com as maiores valorizações de preço de cota no ano são os mesmos do mês de julho: os FII Mais Shopping Largo 13 (MSHP11), Europar (EURO11), BB Renda de Papéis Imobiliários (RNDP11), BB Renda Corporativa (BBRC11) e Floripa Shopping (FLRP11B). Vale lembrar que no dia 10 de julho último foi publicado fato relevante por parte do administrador do MSHP11, o Banco Bradesco, no qual a instituição financeira comunicou ao mercado que o FII havia recebido uma proposta de aquisição do Mais Shopping Largo 13, imóvel no qual o MSHP11 possui uma fração ideal de 40,0%, o que proporcionou uma majoração considerável no preço da cota do FII.

Na ponta contrária, os FII RB Capital General Shopping Sulacap (RBGS11), General Shopping Ativo e Renda (FIGS11), BB Progressivo (BBFI11B), BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11B) e CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B) apresentaram as maiores quedas no acumulado do ano até agosto, sendo que os três últimos obtiveram variações de preço de cota inferiores a -20,0%. As Tabelas 1 e 2 apresentam os cinco FII com as maiores valorizações e os cinco FII com as maiores desvalorizações acumuladas, respectivamente, de preço de cota em 2014 até agosto.

Tabela 1 – Cinco maiores valorizações de cota de FII em 2014 até agosto

Tabela 2 – Cinco maiores desvalorizações de cota de FII em 2014 até agosto

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¹ Para cálculos da variação média de preço de cotas, são excluídos tanto os FII que amortizaram no período em análise quanto aqueles que apresentaram nível de liquidez abaixo do patamar mínimo estabelecido pela Uqbar (R$ 100.000,00 em montante e dez negócios). Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBOVESPA naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.

² Para se realizar a análise da variação média acumulada de preço de cotas de FII até cada um dos meses de 2014 são computados os preços de todas as cotas que tiveram negociação tanto em dezembro de 2013 como no mês final do período sendo considerado. Como de praxe, para se evitar eventuais distorções causadas por baixo montante negociado, os preços de cotas considerados são os preços médios mensais, ponderados por montante negociado.