Em agosto de 2014 os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) cujas cotas foram negociadas no mercado secundário na BM&FBOVESPA¹ somaram Capitalização de Mercado² (CM) consolidada de R$ 21,18 bilhões, 0,8% inferior ao valor apresentado para a mesma base de fundos no mês de julho desse ano. Em movimento contrário, o valor consolidado de Patrimônio Líquido (PL) desses fundos aumentou 0,1% no mesmo período, chegando a R$ 25,56 bilhões. Por conseguinte, as cotas desses fundos foram negociadas com um desconto médio de 17,1% em agosto, 0,7 ponto percentual acima do valor de desconto médio que havia sido praticado em julho, que havia se reduzido para 16,4%.

A variação negativa da CM consolidada do mercado de FII reflete a leve retração dos preços das cotas negociadas no último mês, visto que não houve resgates e/ou amortizações relevantes. Desde março desse ano, em função do movimento de desinclinação da curva de juros na economia, os preços das cotas de FII vinham mostrando tendência de recuperação moderada, revertendo em pequena medida a desvalorização geral ocorrida durante 2013. Mesmo com a ligeira retração que se sucedeu em agosto agora, o valor médio desses títulos indica maior estabilidade nas últimas semanas. Entre os dias 15 de julho e 15 de agosto, o IFIX, índice setorial que reflete a rentabilidade média total do setor (variação de preço e distribuição de rendimentos), subiu de 1.391,82 para 1.397,15, ou 0,4%.

Analisando-se apenas os oito FII que apresentaram maior liquidez em agosto último, aqueles fundos imobiliários cujas cotas registraram um montante negociado mensal superior a R$ 10,0 milhões, nota-se, primeiro, que estes concentraram 59,0% do volume consolidado de montante de negócios e que representaram 42,0% da CM consolidada. Em média, o valor de mercado desses oito FII equivaleu a 86,2% do respectivo valor de PL, ou seja, representou um deságio médio de 13,8%, bem abaixo do desconto médio praticado para todo o mercado. Mesmo assim, um deságio acima daquele realizado em julho último para o mesmo conjunto de oito fundos, quando a relação “Valor de Mercado/Valor Patrimonial” (VM/VP) média havia atingido 88,0%, o que correspondia a um desconto de 12,0%.

A Tabela 1 apresenta os FII cujas cotas atingiram os oito maiores valores de montante negociado mensal em agosto de 2014, bem como seus números individuais referentes à CM e ao índice VM/VP no mesmo período, sendo que para este último indicador são expostos os valores dos meses de agosto e de julho desse ano para fins comparativos.

Tabela 1

Seis dos oito fundos cujas cotas apresentam maior liquidez na BM&FBOVESPA registraram aumento do desconto do valor de mercado em relação ao valor patrimonial. Quanto aos outros dois FII, as cotas do KNCR11 mantiveram a relação VM/VP constante enquanto os títulos emitidos pelo BBPO11 passaram a ser negociados em agosto com ágio superior ao registrado em julho. Ambos os fundos são os únicos cujas cotas são negociadas com um valor de mercado relativamente superior ao respectivo valor contábil, inclusive sendo os fundos responsáveis por colocar o desconto médio do grupo dos fundos mais líquidos bem abaixo do desconto médio para todos os FII. Vale lembrar que o KNCR11 é um fundo que investe primordialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários e que o BBPO11 investe em uma carteira de agências bancárias que têm como locatário o Banco do Brasil. Em situação distinta, no último mês as cotas do BRCR11, fundo imobiliário mais líquido da BM&FBOVESPA, foram negociadas com um desconto de quase 30,0%. O BRCR11 é o maior FII de bolsa e investe em uma carteira diversificada de imóveis de escritórios.

¹ A análise de números de Capitalização de Mercado neste artigo levam em consideração somente os FII que apresentaram um nível mínimo de liquidez no período em observação, ou seja, fundos imobiliários cujas cotas tiveram um mínimo de dez negócios e um mínimo de R$ 100.000,00 em montante negociado, nos respectivos meses analisados.

² A Capitalização de Mercado é calculada pela multiplicação do preço médio mensal das cotas de cada FII, ponderado pelo montante negociado, pelo respectivo número de cotas naquele mês.