Ao final de setembro de 2014 os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) registravam uma rentabilidade efetiva¹ média acumulada no ano de 4,7%, um pouco acima do nível que havia sido alcançado até o final de agosto, de 4,3%. A rentabilidade média resultou de desempenhos individuais que variaram entre +56,4% e –18,3%. Curiosamente, próximo, ou mesmo coincidente, tanto da maior quanto da menor rentabilidade individual se encontraram, de forma equitativa, um número desproporcionalmente grande de FII de shopping centers, um segmento que vem apresentando alta dispersão de rentabilidade no ano até agora.

O FII Mais Shopping Largo 13 (MSHP11) vem obtendo a maior rentabilidade efetiva de todo o universo de FII listados nos primeiros nove meses do ano, tendo alcançado até agora 56,4%. Na ponta inversa, os FII Shopping Jardim Sul (JRDM11), RB Capital General Shopping Sulacap (RBGS11) e General Shopping Ativo e Renda (FIGS11) produziram rentabilidades efetivas negativas até setembro, equivalentes a -7,6%, -10,7% e -11,8% respectivamente.

O segmento de FII de shopping com cotas negociadas na BM&FBOVESPA, composto por nove fundos, apresenta rentabilidade efetiva média de 7,1% nos primeiros noves meses do ano. Dentre os fundos deste segmento, além do MSHP11, outros dois FII apresentam rentabilidade bem acima da média de todo o universo de FII, os FII Floripa Shopping (FLRP11B) e Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11), com 18,2% e 12,4% respectivamente.

O desempenho do MSHP11 se explica, em medida preponderante, a partir do anúncio, no dia 10 de julho último, por parte do administrador do fundo, o Banco Bradesco, de recebimento de proposta para aquisição do imóvel no qual o fundo detém 40% de participação. Em função do preço proposto a cota do FII obteve forte valorização no mercado secundário.

Quanto ao FLRP11, após o término do período de vigência do mecanismo que o fundo usufruía de renda mínima garantida, em outubro de 2013, a distribuição de rendimentos aos cotistas havia cessado, muito em função também de investimentos em obras de expansão do Floripa Shopping. Contudo, a partir de maio desse ano, com o retorno das distribuições, o FLRP11B passou por forte valorização no mercado secundário, recuperando um pouco de seu ponto de maior baixa.

Por fim, no que se refere ao SHPH11, a Rio Bravo Investimentos, gestora do SHPH11, o qual detém 25,0% do Shopping Pátio Higienópolis, informou ao mercado, no último relatório mensal divulgado, referente ao mês de agosto, da inauguração de uma nova loja de calçados femininos no empreendimento, bem como do crescimento do volume de vendas das lojas do shopping, em 7,0%, e das receitas de estacionamento, em 11,0%, na comparação com o desempenho em agosto de 2013. Neste contexto, uma forte valorização de preço das cotas do SHPH11 ocorreu no último mês, revertendo uma variação cumulativa negativa de -6,0% até o final de agosto para uma variação cumulativa positiva de 6,9% até o final de setembro.

Em situação adversa, a rentabilidade efetiva negativa dos FII JRDM11, RBGS11 e FIGS11 resultou em função das quedas de preços no mercado secundário das cotas desses fundos, que no acumulado de 2014 atingiram -14,6%, -17,2% e -18,1% respectivamente. Os três fundos contam com o mecanismo de renda mínima garantida em vigor, através do qual uma terceira parte proporciona os recursos para um valor mínimo de rendimento a ser distribuído aos cotistas. Porém, principalmente em função do impacto no início deste ano do final do último ciclo de aperto monetário na economia brasileira, e o ajuste resultante do Dividend Yield² desses fundos, os preços das cotas destes fundos sofreram fortes reduções.

A Tabela 1 apresenta os FII que investem em shopping centers, seus respectivos valores de rentabilidade efetiva acumulada e de variação de preço de cota em 2014 até setembro, bem como suas respectivas posições no ranking geral de rentablidade. Para visualizar o ranking completo de rentabilidade efetiva das cotas de FII, basta acessar o Portal Tlon na seção de FII> Rankings >Mercado Secundário>Rentabilidade.

Tabela 1

¹ A rentabilidade efetiva, ou rentabilidade total, resulta dos componentes de rentabilidade oriundos na distribuição de rendimentos, na amortização, e na variação de preço das cotas ocorridos no período. Do ranking são excluídos os fundos cujas cotas registraram na BM&FBOVESPA um montante negociado menor que R$ 100.000,00 ou número de negócios menos que dez, no primeiro e no último mês do período comtemplado.

² O Dividend Yield é calculado a partir da razão entre o montante de rendimentos distribuídos por cota no período em análise e o preço médio das cotas dos fundos no primeiro mês do período.