Nos últimos doze meses, até setembro último, o Dividend Yield (DY) realizado¹ médio produzido pelos 71 Fundos de Investimento Imobiliário (FII) que tiveram suas cotas negociadas no período no âmbito da BM&FBovespa alcançou 9,3%, um retorno aproximadamente 3,6 pontos percentuais acima daquele, em termos brutos, de 5,7%, referente a um investimento em uma NTN-B de prazo de dez anos adquirida no final de setembro de 2013. Esta é a margem média, implicitamente demandada pelo mercado, para contemplar o risco específico associado a um investimento em uma cota de FII. A NTN-B de prazo de dez anos prova-se um título comparável às cotas de FII para fins de análise de rentabilidade, apesar destes últimos se tratarem a rigor de títulos de renda variável, por conta da similaridade tanto do perfil esperado de renda como do prazo de investimento esperado dos dois títulos.

Analisando-se o DY realizado médio do subconjunto dos dez FII mais líquidos no mercado secundário no período entre outubro de 2013 e setembro de 2014, nota-se que, coincidentemente, este indicador não se alterou em relação ao seu cálculo utilizando-se todo o universo de FII, ou seja, os mesmos 9,3%. Por esta amostra, não houve correlação entre liquidez e o valor de DY. Entre os dez FII mais líquidos pelo critério de montante negociado, os quais representaram 63,0% dos R$ 5,01 bilhões totais negociados em cotas de FII nos últimos doze meses, o fundo que produziu o maior DY realizado no período foi o FII CSHG Logística (HGLG11), com 11,1%, enquanto aquele que produziu o menor DY realizado no período foi o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), com 7,9%.

Os rendimentos distribuídos pelo HGLG11, fundo que investe prioritariamente em galpões logísticos e industriais, foram majorados pelo efeito da contribuição do lucro realizado em alienações de imóveis realizadas no período, somando-se este ao fluxo de locação dos imóveis da carteira. A Tabela 1 aponta para esta variação positiva na distribuição mensal registrada ao longo de 2014.

Tabela 1

Poder-se-ia dizer que o DY de um fundo tende a ser mais alto ou mais baixo na medida em que o preço de sua cota esteja mais subvalorizado ou menos subvalorizado (ou mesmo mais supervalorizado), afinal de contas este preço da cota é justamente o denominador da razão que define o indicador de DY. Os dados de DY de alguns fundos teriam que sofrer alguns ajustes de controle para se detectar a tendência indicada acima, como por exemplo o efeito nos rendimentos proveniente de ganhos de capital em alienação de imóveis, como no caso do HGLG11, ou o efeito nos rendimentos proveniente da frequência e/ou base diferenciadas para a incidência de indexador de correção monetária, como no caso dos FII que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

A Tabela 2 mostra os FII com os dez maiores montantes negociados nos últimos doze meses, bem como seus respectivos valores de DY realizado no mesmo período, a razão entre seus valores de mercado e patrimonial (“VM/VP”) no fim de setembro de 2013 e as características dos seus ativos em carteira. O indicador (“VM/VP”) seria uma medida de subvalorização (<1) ou de supervalorização (>1), na medida em que VP de fato significasse um “valor justo”. Vale então notar que, ajustado para os efeitos descritos acima nos casos do HGLG11 e do KNCR11 (FII de CRI), os dados da tabela 2 tendem a corroborar moderadamente a tendência aventada acima, exceção feita para os casos do KNRI11 e CNES11B.

¹ O Dividend Yield realizado é calculado a partir da razão entre o montante de rendimentos distribuídos por cota no período em análise e o preço médio das cotas dos fundos no primeiro mês do período. Para evitar distorções, os fundos cujas cotas sofreram amortização durante o período não são considerados. Isto porque as amortizações impactam o preço e o fluxo de rendimentos das cotas, gerando inconsistência na comparação do indicador de DY entre fundos que amortizaram e aqueles que não amortizaram. Também são excluídos os fundos cujas cotas movimentaram um montante negociado inferior a R$ 100.000,00 ou uma quantidade de negócios abaixo de dez no primeiro mês no período analisado.

² Tributação aplicada para investimentos com prazo de vencimento maior do que 24 meses.