Se encerra no próximo dia 3 de novembro o prazo para manifestação sobre a minuta proposta pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) com objetivo de alterar algumas normas concernentes aos Fundos de Investimento Imobiliários (FII). Publicada em 4 de agosto de 2014, a minuta busca alterar o regime de divulgação de informações e as regras de governança dos FII, alterando, ao mesmo tempo, as Instruções Nº 472 (ICVM 472) e Nº 400 (ICVM 400). Segundo a CVM, as reformas radicam na experiência da autarquia na supervisão da indústria, além de um processo de discussão interna e com participantes do mercado. Neste primeiro artigo vamos fazer uma revisão de alguns pontos de destaque da minuta que são relacionados aos aspectos informacionais dos FII.

No que tange à divulgação de informações, a minuta se propõe revisar tanto o conteúdo como o formato dos dados apresentados, acompanhado de um esforço de padronização dos mesmos. Além disso, a periodicidade das informações prestadas também é fruto de mudança. Por exemplo, no caso das informações que sofrem alteração constantemente, a proposta é que sejam retiradas do regulamento e passem a figurar nos Informes.

Com efeito, na nova versão dos Informes Mensais constarão o valor patrimonial das cotas e a rentabilidade efetiva mensal e valor dos ativos e passivos do fundo, em modelo muito similar ao já existente hoje, que foi introduzido menos de um ano e meio atrás por meio de um Ofício-Circular. Adicionalmente, será introduzida a demonstração mensal do resultado financeiro e contábil do FII.

A minuta também introduz a figura do Informe Trimestral, talvez o maior avanço no que diz respeito a qualidade e quantidade informacional dos FII. Neste informe serão incluídos dados tais como a descrição de cada um dos ativos integrantes da carteira do fundo. Quando os ativos são imóveis, são reservados campos para o preenchimento de informações sobre a metragem do terreno, percentual de vacância e inadimplência em imóveis para renda acabados, além da relação dos inquilinos responsáveis por mais de 10% da receita do imóvel, prazo de vencimento dos contratos de locação e indexador utilizado para reajuste. Há também campos específicos para os imóveis em construção e aqueles destinados à venda, sem contar seção destinadas às operações de aquisição e alienação de ativos. Para os fundos que investem em ativos financeiros continuará sendo preciso indicar a quantidade detida pelo fundo e informações sobre o seu emissor. A Rentabilidade Garantida, tópico cuja existência, ou não, é de difícil confirmação, também é contemplada pela minuta, com campos destinado ao nome do garantidor, por exemplo.

Ademais, as informações antes prestadas em caráter semestral, agora a serão em termos anuais, compreendendo a exigência de divulgação das demonstrações financeiras do fundo, de parecer do auditor independente e da ata da assembleia geral ordinária referente à aprovação destas demonstrações, do respectivo relatório do representante de cotistas e do novo Relatório do Administrador, além de eventuais demandas judiciais e extrajudiciais. O Relatório do Administrador introduz mais novidades, tendo em vista que o prestador de serviço terá que identificar as principais características da política de investimentos do fundo e os prestadores de serviços do mesmo e divulgar informações sobre o representante de cotistas, se houver, e sobre o grau de concentração ou pulverização das cotas de emissão do FII. Além disso, este relatório contempla também a descrição dos investimentos realizados no período encerrado e daqueles estimados para os exercícios seguintes, com comentários do administrador sobre as atividades do fundo e conjuntura econômica na qual esteja inserido, bem como perspectivas sobre o futuro.

A minuta busca estimular a supervisão, pelos cotistas, dos negócios efetuados em nome do fundo. No caso da aquisição de imóveis, bens e direitos pelo fundo, o administrador teria até trinta dias para divulgar para os cotistas o laudo de avaliação do ativo. Neste quesito, tratando-se de informação fundamental para o exercício de análise de valor, vale ressaltar aqui a importância inquestionável de se disponibilizar de forma tempestiva e pública, e não apenas para os cotistas do fundo, todos os laudos dos imóveis dos fundos produzidos e exigidos pela norma contábil, tanto os iniciais, no caso de aquisições, como os referentes às atualizações. Infelizmente, a minuta não indica tal obrigatoriedade.

Finalmente, a CVM sugere a divulgação, pelo administrador, de todas as informações pertinentes à ordem do dia de assembleia de cotistas com até um mês de antecedência da data marcada para sua realização.

Com o número total de investidores pessoa física circundando a marca dos 90 mil, iniciativas que aumentem o grau de transparência dos FII são essenciais e merecem o aplauso. A atual proposta de minuta caminha no esteio da reformulação do Informe Mensal já lançada em março de 2013, que aumentou a padronização deste tipo de relatório.

No entanto, mais do que um esforço de ampliação do conteúdo informacional a ser divulgado nos relatórios, é preciso frisar que o entendimento das informações lá demandas seja consensual, e que, quando apresentadas, sejam devidamente confiáveis como representação da realidade. No modelo atualmente em vigor, que demanda nível bem menor de informação do que o proposto na minuta, o Informe Mensal de alguns fundos ainda é povoado por erros de interpretação e/ou de preenchimento. Neste sentido, vale também ser mencionado que, no caso dos Informes Mensais de FIDC, que contam com bom nível informacional, estes são repletos de campos deixados em branco, sem contar o frequente preenchimento incorreto de outros. Por fim, a Uqbar reitera seu posicionamento sobre a necessidade do envio dos dados à autarquia se darem sob formatos processáveis, tal como XML, no intuito de facilitar a captura e a compilação das informações pelos agentes do mercado.