O mercado secundário de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociadas na BM&FBOVESPA, o qual vinha se recuperando paulatinamente desde fevereiro último, até atingir seu patamar máximo no ano ao final de setembro, virou a partir do final de outubro, iniciando movimento de retração nas últimas semanas. Com a aproximação final antes do segundo turno das eleições presidenciais e o aumento inesperado da taxa básica de juros pelo Banco Central logo após o pleito, o mercado de FII perdeu sustentação, tendo o IFIX, seu índice setorial, se reduzido de 1.420 pontos, em 17 de outubro, para 1.377 pontos no seu fechamento de 10 de novembro.
Em termos de variação¹ de preço de cota, o conjunto de oitenta fundos negociados em ambos os meses de setembro e de outubro sofreu uma queda mensal média de 1,38%. Dezenove FII apresentaram variação positiva dos preços de suas cotas enquanto 61 FII tiveram seus títulos desvalorizados no último mês. As Tabelas 1 e 2 trazem respectivamente os cinco fundos com as maiores variações positivas e os cinco fundos com as maiores variações negativas dos preços das suas cotas entre setembro e outubro.
Tabela 1 – Cinco maiores valorizações de cota de FII entre setembro e outubro de 2014
Tabela 2 - Cinco maiores desvalorizações de cota de FII entre setembro e outubro de 2014
As duas maiores variações negativas no último mês se destacam pela dimensão dos seus valores absolutos. A cota do FII Vila Olímpia Corporate sofreu a maior queda de preço mensal, equivalente a -14,54%. O VLOL11 tinha obtido a segunda maior valorização mensal no mês anterior, equivalente a +10,3%, mas em outubro os ganhos foram entregues de volta e ainda houve perda líquida. Tal volatilidade de preço se deu em função, em um primeiro momento, do anúncio de celebração pelo fundo, que investe em escritórios, de novos contratos de locação em um contexto de fim de prazo de vigência de um prêmio de locação, pago por terceiro, ao qual o fundo tinha direito. Porém, no final de setembro o fundo publicou o fluxo esperado de locação contratada, o qual ainda indica ser bastante reduzido nos meses restantes de 2014, devendo subir mais acentuadamente a partir do início de 2015.
A cota do FII Fator IFIX sofreu a segunda maior queda de preço mensal, equivalente a -10,95%. O FIXX11 vinha distribuindo rendimentos mensais crescentes ao longo de 2014, alcançando níveis mensais acima de R$ 0,90 por cota até agosto, mas reduziu os mesmos para um patamar abaixo de R$ 0,65 nos últimos dois meses.
Quando se alonga o período de análise de desempenho² das cotas dos FII para aquele correspondente aos primeiros dez meses de 2014, obtém-se que o conjunto de títulos dos 67 fundos que negociaram em dezembro último e em outubro deste ano sofreu uma queda média neste período de 3,76%. Mesmo com a tendência de recuperação em base incremental verificada ao longo dos meses de fevereiro até setembro deste ano, os desempenhos negativos do começo do ano e agora em outubro foram suficientes para resultar em uma variação de preço média acumulada até agora ainda bem em território negativo.
As Tabelas 3 e 4 trazem respectivamente os cinco fundos com as maiores variações positivas e os cinco fundos com as maiores variações negativas dos preços das suas cotas entre dezembro de 2013 e outubro de 2014.
Tabela 3 – Cinco maiores valorizações de cota de FII entre dezembro de 2013 e outubro de 2014
Tabela 4 - Cinco maiores desvalorizações de cota de FII entre dezembro de 2013 e outubro de 2014
Destacando-se agora as duas maiores valorizações positivas no ano, o FII Mais Shopping Largo 13, fundo que detém em sua carteira participação em empreendimento homônimo, lidera por este critério, tendo sua cota subido 46,86% até o mês de outubro. Tal desempenho do MSHP11 se explica inteiramente pela oferta de compra de imóvel, recebida pelo fundo, em valor bem acima daquele refletido pelo valor de mercado de sua cota na ocasião desta oferta. Assim, o MSHP11 usufruiu de uma forte valorização durante os meses de junho e, principalmente, julho deste ano, chegando a aumentar 50% naquele bimestre. Vale lembrar que, anteriormente, este fundo havia perdido mais de 50% de seu valor desde seu IPO em 2010.
Já o FII BB Renda Corporativa se posiciona na vice-liderança em valorização de preço até o final de outubro, tendo sua cota se elevado 17,74% neste período. Este fundo investe em 20 agências bancárias, prontas ou em fase final de construção, que terão o Banco do Brasil como inquilino. O BBRC11 vem desempenhando ao longo deste ano de forma altamente correlacionada com o IFIX, porém com ganhos maiores que o mercado. O preço da cota se valorizou de fevereiro a setembro deste ano e cedeu um pouco nas últimas semanas. Devido ao estágio de conclusão de obras de vários dos seus ativos em carteira, os quais ainda não geram receitas de locação, o nível atual de rendimentos do fundo é um dos mais baixos do mercado. Em outubro de 2014, seu dividend yield mensal, o nível relativo de rendimentos distribuídos, foi de apenas 0,21%.
Por fim, vale já antecipar que o FII Presidente Vargas, responsável pela quinta maior desvalorização de preço de cota no ano até outubro, equivalente a -19,69%, sofreu uma queda adicional acima de 15% desde o começo de novembro. O PRSV11, fundo que investe em dois imóveis de escritórios no centro da cidade do Rio de Janeiro, vem sofrendo aumento de vacância, a qual se expandiu recentemente com o anúncio da saída de mais um inquilino, a empresa de telefonia Telemar Norte Leste S/A.
¹ Para cálculos da variação média de preço de cotas, são excluídos tanto os FII que amortizaram no período em análise quanto aqueles que apresentaram nível de liquidez abaixo do patamar mínimo estabelecido pela Uqbar (R$ 100.000,00 em montante e dez negócios). Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBOVESPA naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.
² Para se realizar a análise da variação média acumulada de preço de cotas de FII até cada um dos meses de 2014 são computados os preços de todas as cotas que tiveram negociação tanto em dezembro de 2013 como no mês final do período sendo considerado. Como de praxe, para se evitar eventuais distorções causadas por baixo montante negociado, os preços de cotas considerados são os preços médios mensais, ponderados por montante negociado.
