Com o fim de 2014, os preços das cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociadas no mercado secundário na BM&FBOVESPA encerraram o ano com queda média de 11,1%. Comparado a novembro, o preço médio de 76 cotas de FII em dezembro recuou 3,0%. Das 68 cotas consideradas para o cálculo da variação anual¹, treze apresentaram valorização no período, cabendo àquelas do FII BB Renda de Papeis Imobiliários (RNDP11) a maior porcentagem, de 12,7%. Na outra ponta, as cotas do FII CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B) corresponderam à maior variação negativa entre os 55 fundos que se desvalorizaram no acumulado do ano, tendo os títulos deste fundo perdido quase metade do seu valor, o equivalente a -45,5%.

De modo geral, o desempenho das cotas de FII sofreram influência de um conjunto de três principais fatores: um anêmico crescimento econômico, que se fez sentir no segmento imobiliário, em última instancia, na elevação do nível de vacância dos imóveis comerciais, as incertezas geradas pela eleição presidencial, caracterizada pela concorrência entre dois estilos opostos de condução macroeconômica, e as expectativas econômicas pós-eleitorais, já influenciadas logo de começo pela retomada do processo de aperto monetário, este último historicamente correlacionado com a trajetória de preços das cotas de FII.

Assim, a Figura 1 traz a evolução, ao longo de todo o ano de 2014, da variação média mensal dos preços das cotas de FII. Note que na segunda metade do ano a queda foi gradual até a definição do certame eleitoral, quando então se intensificou, em momento também marcado pela primeira elevação pós-eleitoral, em 0,25 ponto percentual, da taxa SELIC.

Figura 1 – Evolução da variação média mensal dos preços das cotas de FII em 2014

Entre os fundos cujas cotas se valorizaram em 2014, o BB Renda de Papeis Imobiliários (RNDP11) destaca-se pela sustentação, ao longo do ano, de um movimento ascendente do preço de suas cotas, que ocorreu de maneira mais intensa no início do período. Este fundo, cujas cotas se valorizaram em 12,7% no ano, investe preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e apresenta liquidez relativamente mais baixa de seus títulos no mercado secundário.

No campo das maiores desvalorizações de cotas, percebe-se que a tendência negativa foi um caminho trilhado do início ao fim de 2014. No caso dos FII Presidente Vargas (PRSV11) e CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11B), com variações negativas de seus títulos de -40,5% e de -45,5%, respectivamente, a característica comum marcante é a elevada e persistente vacância em suas carteiras nestes doze meses, como explorado em artigo anterior. Ainda, o BB Progressivo (BBFI11B), cuja cota vinha recuperando valor a partir de maio de 2014, enfrentou problemas no processo de renovação do contrato de locação de um de seus imóveis, e encerrou o ano com desvalorização de 32,3%.

A Figura 2 apresenta os cinco FII com as maiores valorizações e os cinco FII com as maiores desvalorizações acumuladas de preço de cota ao longo de 2014. A variação de preço, do RNDP11 e de outros fundos, pode ser conferida na seção Rankings do TLON.

Figura 2 – Cinco maiores valorizações e desvalorizações de cota de FII em 2014

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^{¹ Para cálculos da variação média de preço de cotas, são excluídos tanto os FII que amortizaram no período em análise quanto aqueles que apresentaram nível de liquidez abaixo do patamar mínimo estabelecido pela Uqbar (R$ 100.000,00 em montante e dez negócios). Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBOVESPA naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.}