A retomada do aperto monetário através de novos aumentos, por parte do Banco Central, da taxa básica de juros da economia brasileira, a Selic, que atinge agora 12,25%, vem elevando a rentabilidade de investimentos de remuneração atrelada à taxa DI. Com isto, a rentabilidade acumulada mensal referente a este indexador, calculada líquida de tributação, assumindo o menor nível de tributação, de 15%¹, se aproxima bastante da rentabilidade mensal proveniente das distribuições de rendimentos dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

O Dividend Yield (DY) de uma cota de FII negociada no mercado secundário na BM&FBOVESPA é o indicador que captura justamente o retorno proveniente somente das distribuições de rendimentos destes fundos, excluindo assim outros componentes da rentabilidade total deste tipo de investimento, como a variação de preço da cota e eventuais fluxos de amortização. O DY mensal de uma cota de FII resulta da razão percentual entre a sua distribuição em um determinado mês e seu preço negociado no mês anterior (a tempo de fazer jus àquela distribuição). Assim, o DY médio mensal entre todas as cotas de FII tende a se alterar em função quase que exclusivamente da variação de preço (denominador) destas cotas, dado que, no curto prazo, o fluxo de distribuição (numerador) permanece quase constante.

Como a partir do segundo trimestre de 2014, o preço das cotas de FII se firmaram e até obtiveram ganhos incrementais, o DY médio mensal destas se reduziu concomitantemente, descendo de 0,90% em maio até 0,77% em setembro. Naquele ponto, o DY médio mensal dos FII chegou a se igualar à rentabilidade acumulada mensal, líquida de tributação, referente à taxa DI. Porém, com o movimento de queda de preço de cotas que antecedeu o segundo turno das eleições presidenciais e continuou junto com a elevação da taxa Selic logo após aquele pleito, o DY médio mensal dos FII voltou a se elevar, atingindo 0,87% em outubro e novembro.

A Figura 1 traz a evolução em 2014 tanto da rentabilidade acumulada mensal referente à taxa DI líquida como do DY médio mensal dos FII negociados na BM&FBOVESPA.

Figura 1 – evolução da rentabilidade mensal referente à taxa DI e do DY médio mensal dos FII

Vale destacar que, com os dois aumentos mais recentes da taxa Selic, de 0,50% cada, a rentabilidade referente à taxa DI líquida vem galgando novos níveis, já tendo alcançado 0,82% em dezembro, como mostra a Figura 1. Olhando estritamente do ponto de vista de curto prazo, esta elevação do custo de oportunidade tenderia a impactar negativamente os preços das cotas de FII, justamente para manter o DY médio mensal acima da rentabilidade referente à taxa DI.

Entretanto, na medida em que o mercado passe a apostar em um efetivo impacto da política monetária restritiva na inflação, trazendo esta última para baixo e em direção à meta institucional de 4,5%, a curva de juros da economia manterá seu perfil invertido atual. Como investimentos em cotas de FII são investimentos em carteiras de ativos de perfil de médio e longo prazo, faz-se melhor sentido econômico-financeiro avaliar estes investimentos sob uma perspectiva temporal de acordo. Assim é que os preços das cotas de FII se mostraram mais resilientes em relação aos dois últimos aumentos da taxa Selic, se comportando de forma mais correlata com os títulos públicos de médio e longo prazo, como por exemplo a NTN-B 2024.

De fato, no final de dezembro de 2014, a rentabilidade da NTN-B 2024 atingia 6,12%, e, no dia 21 de janeiro de 2015, mesmo já incorporando a expectativa de mais uma elevação de 0,50% da taxa Selic, caía para 5,75%. Ao mesmo tempo, o IFIX, o índice setorial do mercado de FII, se elevava de 1.337 para 1.379. Ou seja, o mercado de FII subiu mesmo com um aumento da taxa Selic. Neste sentido, para efeito da avaliação do desempenho do mercado de FII, o acompanhamento da rentabilidade da NTN-B 2024 se mostra mais eficaz e coerente. Um indicador pertinente do mercado de FII para ser utilizado e comparado é o DY médio anual esperado², o qual atingiu 10,69% em dezembro de 2014. Ou seja, a rentabilidade esperada média em investimentos em cotas de FII se situava 450 pontos-base acima daquela referente aos investimentos em NTN-B 2024. Assumindo que ativos imobiliários em carteiras de FII tendem a se valorizar no longo prazo no ritmo da inflação, a diferença de 450 pontos base reflete a volatilidade (risco) dos preços das cotas de FII.

¹ Tributação aplicada para investimentos com prazo de vencimento maior do que 24 meses.

² O Dividend Yield anual esperado é calculado a partir da razão entre o montante de rendimentos distribuídos por cota durante os últimos doze meses e o preço médio da cota no último mês. Para evitar distorções, os fundos cujas cotas sofreram amortização durante o período não são considerados. Isto porque as amortizações impactam o preço e o fluxo de rendimentos das cotas, gerando inconsistência na comparação do indicador de DY entre fundos que amortizaram e aqueles que não amortizaram. Também são excluídos os fundos cujas cotas movimentaram um montante negociado inferior a R$ 100.000,00 ou uma quantidade de negócios abaixo de dez no primeiro mês no período analisado.