O desafiador quadro fiscal pelo qual atravessam municípios, estados e a própria união é patente. Como já abordado em artigos anteriormente publicados no TLON, as alternativas de mercado de capitais visadas para contribuir para o equacionamento da situação, por outro lado, ainda estão vindo à tona. Uma das mais recentes iniciativas envolve a Prefeitura do Município de São Paulo, que utilizou um Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Não Padronizado (FIDC-NP) para securitizar créditos imobiliários, em sua maioria inadimplidos. Antes, empresa pública de transportes do Estado de São Paulo já havia securitizado fluxo futuro de recebíveis por meio de um FIDC, e, depois, operações de securitização de dívida ativa de caráter tributário, também por parte daquele ente, foram estruturadas através da emissão de debêntures por uma SPE. Agora, o Estado de São Paulo volta à carga, com a estruturação de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) que comporá sua carteira com aproximadamente 300 imóveis da administração pública, avaliados em R$ 1,57 bilhão, para posterior alienação à terceiros.

O projeto de estruturação do FII foi divulgado no âmbito de consulta pública para colher comentários, sugestões, críticas, propostas de aprimoramento sobre o mesmo, além de indicações de parâmetros de custos e valores de remuneração, para orientar a elaboração do edital de licitação pública para contratação de serviços especializados de estruturação, administração, custódia, consultoria e operação do fundo.  

Segundo o projeto, o FII terá como objeto a alienação de ativos imobiliários de propriedade da administração pública direta e indireta do Estado de São Paulo. Desde que o Comitê de Representantes de Cotistas concorde, o fundo também poderá locar os ativos imobiliários com a finalidade de obter renda ou contratar projetos de desenvolvimento que propiciem maior valorização dos referidos ativos antes de sua alienação. Não obstante, o administrador e o consultor imobiliário do fundo, a serem selecionados na licitação, deverão atuar proativamente na prospecção de potenciais compradores, com o intuito de obter ganho de capital para posterior distribuição do resultado líquido aos cotistas. O Estado de São Paulo estabelece prazo de cinco anos para o fundo, após o qual o mesmo será liquidado.

As cotas a serem emitidas serão divididas em classes distintas – podendo ser divididas, também, em séries distintas- com critérios de remuneração e amortização aplicáveis em cada caso, e não se destinarão prioritariamente à distribuição pública no mercado de capitais.

As cotas sênior terão rentabilidade-alvo superior à taxa de juros dos títulos públicos emitidos pelo Tesouro Nacional, definida na ocasião da estruturação do fundo, enquanto as cotas subordinadas não terão remuneração fixa e serão amortizadas após o cumprimento do cronograma de amortização das cotas sênior. As cotas sênior poderão ser objeto de negociação privada no mercado secundário, desde que entre entidades integrantes da própria administração pública. Há a possiblidade de que o fundo venha a emitir cotas denominadas Super Sênior, com remuneração equivalente à das cotas sênior e gozando de prioridade absoluta de amortização, independentemente de cronograma previamente definido.

O conjunto de ativos imobiliários que formarão a carteira do fundo é composto por 292 imóveis, localizados principalmente no município de São Paulo, mas também em outras 62 cidades. Conjuntamente, os imóveis perfazem mais de 17 milhões de metros quadrados. Os 258 imóveis têm valor total estimado de venda de R$ 1,57 bilhão. Dos imóveis localizados na cidade de São Paulo, a maioria tem tipologia comercial, seguido por residencial. A integralização de cotas se dará pela transferência destes ativos ao fundo, após avaliação dos ativos. Além disso, não está descartado o ingresso de outros cotistas, desde que sejam órgãos ou entidades da administração pública de outras esferas de governo, com a consequente integralização de outros ativos imobiliários.

Figura 1 – mapa da localização e características dos imóveis que comporão a carteira do fundo

Ainda que esteja em estado mais avançado, a criação de um FII de imóveis da administração pública direta e indireta do Estado de São Paulo não é a única iniciativa referente a este tipo de veículo em voga no momento. Recentemente, o Governador do Estado de Minas Gerais encaminhou à Assembleia Legislativa do estado projeto que prevê a criação de FII que investiria em aproximadamente quatro mil imóveis do Estado de Minas Gerais. Embora ainda careca de especificações mais aprofundadas, as informações dão conta de que o governo espera captar entre R$ 3 bilhões e R$ 4 bilhões com a venda dos ativos. Assim, estes casos são exemplos atuais de iniciativas de entes públicos federativos que buscam utilizar veículos estruturados do mercado de capitais para atender parte de suas necessidades de financiamento.