Em agosto de 2009, com a aprovação da Lei 12.024, o arcabouço jurídico-regulamentar do mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) pareceu ter recebido o retoque final para viabilizar um novo patamar de negócios no setor. Ao isentar os FII, sob certas condições, da tributação sobre os rendimentos provenientes de investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI)e Letras Hipotecárias (LH), a nova lei estabeleceu a condição que faltava para a criação de uma nova classe de FII, aqueles dedicados a investimentos em renda fixa. Estava aberto o canal para o pequeno investidor pessoa física investir nestes títulos através da aquisição de cotas de FII. Por outro lado, estavam estabelecidas as condições ideais para gestores destes novos tipos de FII de captarem recursos de forma pulverizada.

Logo vieram as previsões de crescimento tanto de emissões de cotas de FII de renda fixa como dos próprios CRI. Em setembro de 2009, a Uqbar fez um levantamento junto a escritórios especializados de advocacia, que indicava o lançamento de quatro FII de renda-fixa até o fim daquele ano, com um tamanho médio de patrimônio líquido de R$ 70,00 milhões. Reforçando as avaliações positivas para estes fundos, havia a perspectiva de um boom de crédito imobiliário, como de fato está ocorrendo, validada pela política econômica governamental e pelo desempenho das variáveis macroeconômicas determinantes para o setor imobiliário, como a taxa de juros e o nível de investimento e crescimento.

Passados mais de doze meses desde a aprovação da Lei 12.024, a evidência mostra um bom ritmo de crescimento de emissões de FII de renda fixa, não distante das projeções de 2009. Até novembro deste ano havia três FII de renda fixa operando já com o período de oferta inicial de cotas finalizado. O maior deles, o FII Votorantim Securities, se aproxima dos R$ 500,00 milhões em patrimônio líquido e deve se tornar em breve o maior FII entre todos aqueles que são negociados no mercado secundário, incluindo os FII de imóveis. Os outros dois FII, o Excellence e o CSHG Recebíveis Imobiliários, foram lançados em 2009 e mantiveram desde então o tamanho dos seus respectivos patrimônios em torno de R$ 30,0 milhões e R$ 110,0 milhões respectivamente.

Atualmente existem dois FII em estágio de oferta, o Fator Verita e o Empírica Planejamento Financeiro, que buscam captar um total de cerca R$ 200,0 milhões junto aos investidores. Um outro FII, o BTG Pactual, tem registro concedido pela CVM para oferta de R$ 1,0 bilhão. Um quarto FII, o Votorantim Securities II tem uma oferta em análise pela CVM para R$ 350,00 milhões. Mas ao se buscar a leitura deste mercado junto aos gestores e estruturadores destes fundos, a conclusão que se chega é que não falta demanda potencial por cotas destes fundos. O eventual gargalo se encontra na aquisição dos ativos pelos fundos.

Apesar do nível de emissão de CRI já ter atingido o recorde histórico de R$ 6,38 bilhões em 2010, este aumento de emissão ainda não se traduziu em um nível de oferta abrangente o suficiente para satisfazer o volume e as condições de demanda dos FII. Outro fator que não facilita o processo de aquisição de CRI por parte dos fundos é a exigência regulatória de que o período de oferta de cotas e captação de recursos se encerre antes da compra dos ativos do fundo. A saída muitas vezes encontrada é a aquisição proprietária prévia dos títulos por parte das instituições financeiras que atuam como gestores dos FII, para então repassá-los aos fundos uma vez que o período de oferta se encerre.

A demanda por cotas dos FII de renda fixa deve continuar forte por conta do interesse do mercado investidor, principalmente o setor de Private Banking, por retornos mais altos em um ambiente de taxa de juro real declinante. O grupo destes fundos deverá representar mais de R$ 1,0 bilhão em valor de mercado consolidado até o começo de 2011, superando bem a fatia de 10% do mercado de fundos imobiliários.