Com uma rentabilidade efetiva nos últimos doze meses de 90,6%, o FII Memorial Office (FMOF11) terminou este período até junho de 2012 como o líder isolado do ranking por este critério de rentabilidade. Todos fundos que tiveram suas cotas negociadas na BM&FBOVESPA no mês de junho de 2012 e também efetuaram negócios no mesmo mês do ano anterior fazem parte do ranking de rentabilidade efetiva anual.
O FMOF11, que é administrado pela Coin DTVM, iniciou suas operações em janeiro de 1997, tendo como objetivo captar recursos para a aquisição do edifício homônimo, o qual, após se tornar ativo do FII, passou a ser objeto de locação através do uso de seus escritórios. As cotas do fundo foram autorizadas para negociação na então BOVESPA em 11 de agosto de 2008, tendo sido registrado o primeiro negócio em 02 de junho de 2009.
O fundo apresentava no final de junho de 2012 um patrimônio líquido de R$ 73,6 milhões e capitalização de mercado de R$ 88,5 milhões. São 508.008 cotas com valor patrimonial de R$ 144,94 e um valor médio de mercado em junho de R$ 174,28. O principal ativo do fundo, nesta data, o Edifício Memorial Office Building, está classificado como Propriedade para Investimento no Balancete Patrimonial, contabilizado a um valor total de R$ 72,2 milhões, sendo R$ 57,8 milhões referentes ao edifício e R$ 14,4 milhões ao respectivo terreno.
Localizado na Rua Júlio Gonzáles,132, no bairro da Barra Funda, em São Paulo, o edifício tinha uma taxa de ocupação acima de 95,0% há dois anos e a empresa de call center, Atento, como sua inquilina preponderante, ocupando 23 de seus 24 andares. Em 30 de julho de 2010, a Atento devolveu oito andares, fazendo com que a taxa de ocupação caísse de 96,6% para 63,2%. Pelos dezessete meses seguintes, a Atento continuou devolvendo espaço, mas o FMOF11 conseguiu manter a taxa de ocupação total do edifício estável, chegando mesmo a aumentá-la um pouco para 66,0%, através da realocação dos andares desocupados para outras empresas inquilinas.
Abaixo é exibido o gráfico apresentando os históricos da taxa de ocupação do edifício e do valor médio mensal da cota negociada no mercado secundário, para o período de julho de 2010 até o presente:
Veja o gráfico em: http://www.uqbar.com.br/institucional/oque/orbis/artigos/artigoexclusivo_fmo11.jsp
Em julho de 2010 a cota valia R$ 121,16. A partir do começo de 2011 a cota iniciou um período de queda, chegando a ter seu valor reduzido em 22,0% naquele ano, atingindo seu menor preço médio mensal histórico em agosto de 2011, de R$ 94,53. A mudança desta trajetória só veio a acontecer no final do segundo semestre de 2011, quando a taxa de ocupação do fundo saltou de 66,0 % para 95,0 % em novembro de 2011, conforme divulgado no Relatório de Administração do fundo em 09 de dezembro de 2011. Logo no início de 2012 a taxa de ocupação bateu 99,0% e o imóvel foi completamente locado no mês de maio, fazendo com que a cota chegasse ao máximo histórico de R$ 174,28.
O impacto da baixa taxa de ocupação no final de 2010 e em quase todo o ano de 2011 também pode ser avaliado ao se analisar o histórico da receita de aluguel de janeiro de 2010 até o presente, conforme gráfico abaixo:
Veja o gráfico em: http://www.uqbar.com.br/institucional/oque/orbis/artigos/artigoexclusivo_fmo11.jsp
A receita de aluguel média mensal em 2010, mesmo levando-se em conta a queda a partir de agosto daquele ano, foi de R$ 511,1 mil. No ano seguinte, a receita média mensal caiu 16,0 %, ficando em R$ 429,1 mil. Em 2012 a receita de aluguel média mensal, até junho, está em R$ 520,0 mil, 21,2% superior ao nível de 2011 e 1,7% maior que o nível de 2010.
Nos últimos doze meses corridos, o fundo, que teve a maior rentabilidade efetiva entre os 44 fundos que fizeram parte deste ranking, distribuiu um total de R$ 9,10 (doze distribuições de rendimento) por cota, o que representa um Dividend Yield (DY) de doze meses de apenas 5,2%. O baixo DY de doze meses é consequência da alta valorização recente do preço da cota, que foi de 78,0 % no último ano corrido.
No mês de abril deste ano, quando em atendimento à ICVM 516/2011 o imóvel do fundo foi re-avaliado a valor justo, houve um salto no valor do Patrimônio Líquido do fundo de 50,2%, subindo de R$ 49,0 milhões para R$ 73,6 milhões. Esta re-avaliação do valor do imóvel e consequente incremento no valor patrimonial do fundo podem ter exercido influência relevante no valor negociado da cota do fundo no mercado secundário.
A cota do fundo apresenta liquidez relativamente mais baixa no setor. Nos últimos doze meses, até junho, a cota do fundo teve um montante médio mensal de negociação de R$ 75,5 mil e um número médio mensal de negócios de 21,6. Entre os 67 fundos que negociaram na BM&FBOVESPA neste período, o FMOF11 ficou na 60ª colocação em termos de montante negociado e na 51ª em termos de número de negócios. Em relação à frequência em pregões, nos últimos doze meses a cota do fundo foi negociada em 100 pregões, o que representa uma presença de 39,8% nos pregões ocorridos.
Depois de atingir recentemente uma taxa de ocupação de 100,0 %, hoje o edifício do fundo encontra-se com 88,0 % de ocupação. Existem três andares, correspondentes a 1.638m², disponíveis para locação, de acordo com o último relatório do administrador divulgado no dia 06 de julho de 2012. Isto se deve à devolução de mais quatro andares em junho pela Atento, que já diminuiu substancialmente sua posição como locatário.
A cota do fundo encerrou o pregão de ontem, quarta-feira, com preço médio negociado de R$ 175,01, mostrando pouco impacto negativo após a divulgação da nova desocupação feita pela Atento. Atualmente, existem oito empresas locatárias: Atento Brasil S/A, Comércio Digital Ltda., IBS Integrated Business Solutions Consultoria Ltda., Konica Minolta Business Solutions do Brasil Ltda., Manetoni Distribuidora de Cimento,Cal e Produtos Siderúrgicos Ltda., Porto Seguro Companhia de Seguros Gerais, Samab Companhia e Industria de Papel Ltda. e Technos da Amazônia Indústria e Comércio S/A. O aumento relevante do número de locatários e a consequente diminuição da dependência em relação a um inquilino que vem entregando espaço há dois anos devem ter impactado positivamente a percepção de risco da cota do fundo por parte de seus investidores.
A rentabilidade efetiva anual é equivalente à Taxa Interna de Retorno (TIR) do fluxo de caixa que considera as amortizações e os rendimentos distribuídos pelos fundos no respectivo período de cálculo e os preços médios mensais, ponderados por montante negociado, no início e fim deste período.
Para uma consulta detalhada da classificação dos FII por tipo de rentabilidade e por período definido, o usuário pode acessar a área de dados do Orbis e baixar a consulta escolhida (FII - Títulos - Rentabilidade - TIR).
Na área de dados do Orbis, clicando com o botão direito em Consultas - Download de Consultas - FII, escolha FII - Títulos - Rentabilidade - TIR.
