Quando a Comissão de Valores Mobiliários publicou ofício
que, entre outros temas abordados, informava sobre a nova padronização do
Informe Mensal (IM) de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), sua motivação
se baseou em um nível de informação praticado que não atendia satisfatoriamente
o estabelecido pela Instrução n° 472. Isto posto, a atualização sugerida pelo
Ofício-Circular CVM/SIN/Nº 05/2013, publicado em março de 2013, permitiria ao
mercado “maior possibilidade de comparação entre os diferentes tipos de FII,
auxiliando na tomada de decisões em bases mais refletidas.”. Porém, como procura-se
mostrar neste artigo, para se alcançar na prática a melhora almejada pela autarquia,
ainda se requer avanços, tanto do ponto de vista de formato do IM, quanto sob o
aspecto qualitativo do preenchimento deste por parte dos administradores de
alguns fundos.
A Uqbar realizou um levantamento baseado nos dois modelos IM, o antigo e o atual, referentes aos meses de abril e maio respectivamente, e que foram publicados por cada um dos 107 FII que são negociados na BM&FBovespa. Destes dois IM referentes a cada FII, o primeiro, referente a abril, foi publicado no modelo antigo, e o segundo, referente a maio, foi publicado no modelo novo, conforme o ofício supracitado. A Figura 1 apresenta o resultado do levantamento em relação ao impacto informacional decorrente desta transição entre modelos de IM.
Figura 1 – Quantidade de fundos cujos IM sofreram algum impacto informacional
A Uqbar realizou um levantamento baseado nos dois modelos IM, o antigo e o atual, referentes aos meses de abril e maio respectivamente, e que foram publicados por cada um dos 107 FII que são negociados na BM&FBovespa. Destes dois IM referentes a cada FII, o primeiro, referente a abril, foi publicado no modelo antigo, e o segundo, referente a maio, foi publicado no modelo novo, conforme o ofício supracitado. A Figura 1 apresenta o resultado do levantamento em relação ao impacto informacional decorrente desta transição entre modelos de IM.
Figura 1 – Quantidade de fundos cujos IM sofreram algum impacto informacional
Em conjunto com o próprio Ofício, a autarquia publicou
também três anexos com exemplos e orientações para o correto preenchimento do novo
IM. O objetivo de padronização das informações prestadas por todos os fundos é meritório.
Mais especificamente, o principal ganho potencial desta nova modelagem do
Informe é a segregação informacional referente aos ativos investidos no caso de
fundos cujo objetivo é investir preponderantemente em títulos imobiliários. A
Uqbar registrou 34 casos de fundos com perceptível ganho de informação na
transição entre modelos, em grande medida pela divulgação agora discriminada de
cada um dos CRI investidos pelos fundos (16), e também das cotas de FII e das ações/cotas
de sociedades investidas.
Por outro lado, o formato padronizado do novo IM resultou,
na prática, em perda informacional tangível em relação a boa parte dos fundos. Não
em relação a todos aqueles fundos (26,2% em abril) que apresentavam no modelo
antigo apenas o nível mínimo de informação exigida pela ICVM 472, da forma mais
simplificada possível, se limitando a indicadores agregados de Imobilizado,
Imóveis, Valores a Receber e Obrigações a Vencer de Curto e Longo Prazo. Mas,
sim, em relação ao grupo de fundos (25,2% em abril) que, por livre e espontânea
vontade, apresentavam ao investidor informações além do mínimo. Assim, doze
fundos, que tinham como hábito discriminar o valor ou a metragem de cada imóvel
investido, viram-se, a partir desta transição, sem a disponibilidade de campo
adequado para, pelo menos, manter o nível apresentado de informação
anteriormente, mesmo se seus
administradores respectivos assim desejassem. Neste caso, a esquematização das
informações engessou iniciativas que visavam disponibilizar dados além do
mínimo exigido pela norma, uma vez que não existem campos, ainda que
padronizados, que comportem as particularidades de cada categoria de FII. Enquanto
no modelo anterior o patamar inferior estava definido pela Instrução, no caso
presente estabelece-se o nível máximo de informação a ser disponibilizada,
impedindo que qualquer nova informação seja agregada ao IM, e desobrigando o
administrador de continuar prestando dados da forma que fazia anteriormente.
Outro ponto a ser destacado é mais grave, embora de fácil solução. Trata-se dos erros no preenchimento dos campos determinados no novo IM. Dos Informes analisados, aqueles referentes a onze fundos continham erros que variaram do simples preenchimento incorreto ao não preenchimento. O mais comum é o não preenchimento dos valores individualizados dos CRI e das cotas (de sociedades ou de FII) nas quais o fundo investe, com cinco fundos incorrendo neste tipo de erro. Se as Orientações não são explícitas quanto ao preenchimento do campo “Valor (R$)” para todos os itens, pelo menos não dão motivos para se pensar o contrário. Entre os erros verificados pela Uqbar também constam o preenchimento: de cotas de FII no campo destinado à renda fixa, do devedor do CRI onde deveria ser o emissor, no caso a Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários, de CDB no campo Certificados de Depósitos de Valores Mobiliários (sob a chancela Investimentos), quando as Orientações indicam que investimentos, tais como CDB e RDB, devem ser contabilizados no campo Títulos Privados, entre outros.
Concluindo, a Uqbar ressalta a importância de se efetivamente alcançar um maior grau informacional através da publicação dos IM, condição sine qua non para o avanço sustentável no mercado de FII, mercado este que foi destaque no mercado de capitais brasileiro nos últimos três anos e que aglutina atualmente mais de cem mil investidores pessoas físicas. Por exemplo, a obrigatoriedade da publicação, de forma segregada e completa, de todos os ativos e valores investidos, independente de se tratar de título ou imóvel, agregaria valor fundamental para a necessária capacitação de análise de risco dos fundos. Destacamos, também, a importância de se monitorar e fazer valer o correto preenchimento dos IM, reduzindo a um mínimo estatístico aqueles que não atendem de fato a norma.
Para finalizar, registramos a dificuldade relevante, para aqueles que trabalham com informação, do formato escolhido para apresentação dos dados dos Informes. Para efeito comparativo, o formato do IM referente aos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), apesar de também não ser ideal, é de muito mais praticidade e acessibilidade quando comparado com os arquivos PDF diversamente formatados pelos respectivos administradores de FII.
Outro ponto a ser destacado é mais grave, embora de fácil solução. Trata-se dos erros no preenchimento dos campos determinados no novo IM. Dos Informes analisados, aqueles referentes a onze fundos continham erros que variaram do simples preenchimento incorreto ao não preenchimento. O mais comum é o não preenchimento dos valores individualizados dos CRI e das cotas (de sociedades ou de FII) nas quais o fundo investe, com cinco fundos incorrendo neste tipo de erro. Se as Orientações não são explícitas quanto ao preenchimento do campo “Valor (R$)” para todos os itens, pelo menos não dão motivos para se pensar o contrário. Entre os erros verificados pela Uqbar também constam o preenchimento: de cotas de FII no campo destinado à renda fixa, do devedor do CRI onde deveria ser o emissor, no caso a Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários, de CDB no campo Certificados de Depósitos de Valores Mobiliários (sob a chancela Investimentos), quando as Orientações indicam que investimentos, tais como CDB e RDB, devem ser contabilizados no campo Títulos Privados, entre outros.
Concluindo, a Uqbar ressalta a importância de se efetivamente alcançar um maior grau informacional através da publicação dos IM, condição sine qua non para o avanço sustentável no mercado de FII, mercado este que foi destaque no mercado de capitais brasileiro nos últimos três anos e que aglutina atualmente mais de cem mil investidores pessoas físicas. Por exemplo, a obrigatoriedade da publicação, de forma segregada e completa, de todos os ativos e valores investidos, independente de se tratar de título ou imóvel, agregaria valor fundamental para a necessária capacitação de análise de risco dos fundos. Destacamos, também, a importância de se monitorar e fazer valer o correto preenchimento dos IM, reduzindo a um mínimo estatístico aqueles que não atendem de fato a norma.
Para finalizar, registramos a dificuldade relevante, para aqueles que trabalham com informação, do formato escolhido para apresentação dos dados dos Informes. Para efeito comparativo, o formato do IM referente aos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), apesar de também não ser ideal, é de muito mais praticidade e acessibilidade quando comparado com os arquivos PDF diversamente formatados pelos respectivos administradores de FII.
