Durante o segundo trimestre de 2013 a
capitalização de mercado consolidada1
dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociados no mercado secundário
da BM&FBOVESPA registrou queda de 2,9%. Esta redução de valor ocorreu mesmo
com novas emissões de cotas e um aumento do número de fundos listados na bolsa
paulista durante o período. Em sentido contrário, o Patrimônio Líquido (PL)
consolidado deste mesmo conjunto de fundos cresceu 10,1% durante os meses de
abril, maio e junho.
A queda nos preços das cotas de FII nos últimos meses ocorre depois de um longo período ininterrupto de ascensão. Em boa medida este movimento se deu motivado pelos três aumentos recentes da taxa Selic determinados pelo Banco Central, que elevou a mesma de 7,25% para 8,5%. O custo de oportunidade subiu, de acordo, em toda a economia, impactando o rendimento esperado dos investimentos em cotas de FII através da redução de seus preços negociados. O IFIX, índice setorial do mercado de FII que também leva em consideração as distribuições dos fundos, se reduziu 9,0% durante o segundo trimestre, caindo de 1.579,32 para 1.436,76.
Em junho de 2013, pela primeira vez desde o final de 2005, o valor consolidado de PL dos fundos listados superou seu valor consolidado de capitalização de mercado. Enquanto o PL dos 93 fundos com negócios na BM&FBOVESPA somava R$ 28,65 bilhões, sua capitalização de mercado não passava de R$ 27,35 bilhões, 4,5% abaixo. Tal inversão potencialmente gera interesse por parte de investidores buscando ativos baratos segundo o critério de comparação entre o valor patrimonial e o valor de mercado.
A Figura 1 apresenta a evolução mensal dos valores consolidados de capitalização de mercado e de Patrimônio Líquido dos FII negociados durante o período entre janeiro de 2011 e junho de 2013.
Figura 1
A capitalização de mercado representou um valor entre 40,0% e 50% superior ao PL durante todo ano de 2011 (assim como no ano anterior). Esta diferença refletia, então, a ausência de atualização do valor de mercado dos imóveis nas carteiras da maioria dos fundos. Esse fenômeno deixou de existir a partir de exigência de atualização constante em nova norma contábil do setor, a Instrução CVM 516, que passou a vigorar em janeiro de 2012.
Assim, um índice composto por estas duas variáveis, tendo como seu numerador o valor de capitalização de mercado e como seu denominador o valor de PL, se reduziu de 1,46 em dezembro de 2011 para 1,07 em janeiro de 2012. Porém, a partir do movimento verificado de forte demanda por parte de investidores nos mercados primário e secundário de cotas de FII ao longo de 2012, este índice voltou a se elevar, se aproximando de 1,20 no meio daquele ano.
Porém, a partir do segundo semestre do ano passado, o ritmo de crescimento do valor de mercado dos fundos não acompanhou o ritmo de crescimento do seu valor de PL. E agora no segundo trimestre de 2013, este descompasso se acentuou com a implementação da política monetária mais restritiva, tornando o mercado super-ofertado recentemente.
A Figura 2 apresenta a evolução deste índice composto pela razão entre a capitalização de mercado e o PL consolidado dos fundos listados no período entre janeiro de 2010 e maio de 2013.
Figura 2
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1) A capitalização de mercado consolidada é calculada como o produto entre a quantidade de cotas emitidas por cada FII e o preço médio dos negócios realizados no mês com as respectivas cotas, este último ponderado pelo montante negociado. Este indicador considera todos os FII com cotas negociáveis na BM&FBOVESPA, exceto aqueles FII cujas cotas não foram negociadas nos últimos seis meses.
A queda nos preços das cotas de FII nos últimos meses ocorre depois de um longo período ininterrupto de ascensão. Em boa medida este movimento se deu motivado pelos três aumentos recentes da taxa Selic determinados pelo Banco Central, que elevou a mesma de 7,25% para 8,5%. O custo de oportunidade subiu, de acordo, em toda a economia, impactando o rendimento esperado dos investimentos em cotas de FII através da redução de seus preços negociados. O IFIX, índice setorial do mercado de FII que também leva em consideração as distribuições dos fundos, se reduziu 9,0% durante o segundo trimestre, caindo de 1.579,32 para 1.436,76.
Em junho de 2013, pela primeira vez desde o final de 2005, o valor consolidado de PL dos fundos listados superou seu valor consolidado de capitalização de mercado. Enquanto o PL dos 93 fundos com negócios na BM&FBOVESPA somava R$ 28,65 bilhões, sua capitalização de mercado não passava de R$ 27,35 bilhões, 4,5% abaixo. Tal inversão potencialmente gera interesse por parte de investidores buscando ativos baratos segundo o critério de comparação entre o valor patrimonial e o valor de mercado.
A Figura 1 apresenta a evolução mensal dos valores consolidados de capitalização de mercado e de Patrimônio Líquido dos FII negociados durante o período entre janeiro de 2011 e junho de 2013.
Figura 1
A capitalização de mercado representou um valor entre 40,0% e 50% superior ao PL durante todo ano de 2011 (assim como no ano anterior). Esta diferença refletia, então, a ausência de atualização do valor de mercado dos imóveis nas carteiras da maioria dos fundos. Esse fenômeno deixou de existir a partir de exigência de atualização constante em nova norma contábil do setor, a Instrução CVM 516, que passou a vigorar em janeiro de 2012.
Assim, um índice composto por estas duas variáveis, tendo como seu numerador o valor de capitalização de mercado e como seu denominador o valor de PL, se reduziu de 1,46 em dezembro de 2011 para 1,07 em janeiro de 2012. Porém, a partir do movimento verificado de forte demanda por parte de investidores nos mercados primário e secundário de cotas de FII ao longo de 2012, este índice voltou a se elevar, se aproximando de 1,20 no meio daquele ano.
Porém, a partir do segundo semestre do ano passado, o ritmo de crescimento do valor de mercado dos fundos não acompanhou o ritmo de crescimento do seu valor de PL. E agora no segundo trimestre de 2013, este descompasso se acentuou com a implementação da política monetária mais restritiva, tornando o mercado super-ofertado recentemente.
A Figura 2 apresenta a evolução deste índice composto pela razão entre a capitalização de mercado e o PL consolidado dos fundos listados no período entre janeiro de 2010 e maio de 2013.
Figura 2
--------------------------------------------------------------------------------------------------1) A capitalização de mercado consolidada é calculada como o produto entre a quantidade de cotas emitidas por cada FII e o preço médio dos negócios realizados no mês com as respectivas cotas, este último ponderado pelo montante negociado. Este indicador considera todos os FII com cotas negociáveis na BM&FBOVESPA, exceto aqueles FII cujas cotas não foram negociadas nos últimos seis meses.
