O nível relativo de
rendimento dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII) cujas cotas são negociadas
na BM&FBOVESPA, ou dividend yield (DY)*,
tem se elevado mensalmente desde abril último. O DY estimado anual* médio entre
os fundos alcançou 8,64% em julho. Este indicador se encontrava em 7,67% em
abril, galgou para 8,14% em maio e 8,55% em junho. Para efeito comparativo, a
taxa DI atual, líquida de imposto calculado pela menor taxa possível (15%), se
equivale a 6,99%.
A tendência recente de queda geral nos preços das cotas de FII, conforme abordado pela Uqbar em artigo recente1, e a manutenção até agora do nível absoluto de distribuição de rendimentos pelos fundos explicam, conjuntamente, a elevação verificada no nível de DY no mercado.
A Uqbar acompanha e publica os rankings do mercado determinados pelos diferentes tipos de DY. Para a composição do ranking referente ao DY estimado anual ao final do mês de julho foram considerados 59** fundos. A Tabela 1 apresenta os cinco fundos que indicavam maior DY estimado anual em julho de 2013:
O conjunto dos cinco fundos que indicam maior DY estimado anual é composto por um FII que investe em shopping center, o FLRP11, outro que investe em escritórios, o BBVJ11, um FII que investe em cotas de outros FII, o BCFF11B, e outros dois que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), o HGCR11 e o FEXC11B.
Uma carteira composta por investimentos iguais nestes cinco fundos teria registrado uma queda de 19,7% em seu preço médio diário nos doze meses corridos até o final de julho último. Por outro lado, no mesmo período, a distribuição nos últimos doze meses destes cinco investimentos teria registrado alta de 5,7%. A Figura 1 apresenta as evoluções no último ano do preço médio desta carteira e da sua distribuição mensal, ambas partindo de uma base 100.
Enquanto o preço da carteira sofreu uma queda acentuada, sua distribuição mensal apresentou alta, duplicando o efeito de aumento no DY estimado anual da carteira. Além disto, devido à forte queda no preço da carteira neste período anual, no final de julho de 2013 seu DY estimado anual, de 12,8%, superou em larga margem seu DY realizado anual*, de 10,8%.
Agora, é importante ressaltar que no caso específico da composição desta carteira, entre os seus cinco fundos, dois contaram com Renda Mínima Garantida (RMG) nos últimos doze meses, o Floripa Shopping e o BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower. A RMG do Floripa Shopping se encerra no próximo mês de setembro, com pagamento respectivo previsto para outubro. A partir de então, a distribuição deverá se basear somente na geração de receitas próprias referentes à participação que o fundo tem no shopping center homônimo. Para uma análise detalhada da evolução recente da composição das receitas totais e das distribuições deste fundo, ver artigo recente2 publicado no TLON.
O BBVJ11 usufruiu de direito a RMG integral, paga pela JHSF, durante o período de construção do imóvel do fundo, o Cidade Jardim Continental Tower, até seis meses depois da obtenção do habite-se do mesmo. Nos doze meses subsequentes ao fim da vigência da RMG integral, a RMG passa a se reduzir gradativamente, o equivalente à receita de um andar do imóvel por mês. Assim, o fundo distribuiu R$ 0,80 por cota por mês até o começo de 2012 e depois, por efeito de atualização, R$ 0,86 até março de 2013, quando se atingiu o limite de vigência da RMG integral. Desde então o nível de distribuição vem caindo, tendo esta ficado em R$ 0,69 por cota em julho último.
Já os outros três fundos que indicam maior DY estimado anual em julho, todos eles dedicados a investimentos em títulos imobiliários, o seu nível relativo de distribuição mais alto corrobora a tendência histórica verificada para este tipo de fundo. Refletindo o efeito quase ausente de “equity”, em relação aos fundos de imóveis, os fundos de títulos apresentam maior nível relativo de distribuição e menor variação de preço de suas cotas.
* O dividend yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo valor de mercado do preço da cota no mês de referência. O valor de mercado do preço da cota no mês é a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes negociados.
O dividend yield estimado anual é calculado levando-se em conta as distribuições realizadas nos últimos doze meses e o preço médio das cotas dos fundos no último mês. Assim, um nível de distribuição no último ano relativamente alto em relação ao preço da cota no último mês significa um dividend yield maior.
O dividend yield realizado anual é calculado levando-se em conta as distribuições realizadas nos últimos doze meses e o preço médio das cotas dos fundos no início deste período de doze meses.
** Para evitar distorções, em todos os rankings não são considerados os fundos cujas cotas sofreram amortização durante o período pelo fato de que as amortizações impactam o preço e o fluxo de rendimentos das cotas, gerando inconsistência na comparação do indicador de DY entre fundos que amortizaram e aqueles que não amortizaram.
1)Leia mais em "Variação anual de preços de cotas de FII fica mais negativa"
2)Leia mais em "Renda Mínima Garantida: DY artificialmente alto ou oportunidade de compra? "
A tendência recente de queda geral nos preços das cotas de FII, conforme abordado pela Uqbar em artigo recente1, e a manutenção até agora do nível absoluto de distribuição de rendimentos pelos fundos explicam, conjuntamente, a elevação verificada no nível de DY no mercado.
A Uqbar acompanha e publica os rankings do mercado determinados pelos diferentes tipos de DY. Para a composição do ranking referente ao DY estimado anual ao final do mês de julho foram considerados 59** fundos. A Tabela 1 apresenta os cinco fundos que indicavam maior DY estimado anual em julho de 2013:
O conjunto dos cinco fundos que indicam maior DY estimado anual é composto por um FII que investe em shopping center, o FLRP11, outro que investe em escritórios, o BBVJ11, um FII que investe em cotas de outros FII, o BCFF11B, e outros dois que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), o HGCR11 e o FEXC11B.
Uma carteira composta por investimentos iguais nestes cinco fundos teria registrado uma queda de 19,7% em seu preço médio diário nos doze meses corridos até o final de julho último. Por outro lado, no mesmo período, a distribuição nos últimos doze meses destes cinco investimentos teria registrado alta de 5,7%. A Figura 1 apresenta as evoluções no último ano do preço médio desta carteira e da sua distribuição mensal, ambas partindo de uma base 100.
Enquanto o preço da carteira sofreu uma queda acentuada, sua distribuição mensal apresentou alta, duplicando o efeito de aumento no DY estimado anual da carteira. Além disto, devido à forte queda no preço da carteira neste período anual, no final de julho de 2013 seu DY estimado anual, de 12,8%, superou em larga margem seu DY realizado anual*, de 10,8%.
Agora, é importante ressaltar que no caso específico da composição desta carteira, entre os seus cinco fundos, dois contaram com Renda Mínima Garantida (RMG) nos últimos doze meses, o Floripa Shopping e o BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower. A RMG do Floripa Shopping se encerra no próximo mês de setembro, com pagamento respectivo previsto para outubro. A partir de então, a distribuição deverá se basear somente na geração de receitas próprias referentes à participação que o fundo tem no shopping center homônimo. Para uma análise detalhada da evolução recente da composição das receitas totais e das distribuições deste fundo, ver artigo recente2 publicado no TLON.
O BBVJ11 usufruiu de direito a RMG integral, paga pela JHSF, durante o período de construção do imóvel do fundo, o Cidade Jardim Continental Tower, até seis meses depois da obtenção do habite-se do mesmo. Nos doze meses subsequentes ao fim da vigência da RMG integral, a RMG passa a se reduzir gradativamente, o equivalente à receita de um andar do imóvel por mês. Assim, o fundo distribuiu R$ 0,80 por cota por mês até o começo de 2012 e depois, por efeito de atualização, R$ 0,86 até março de 2013, quando se atingiu o limite de vigência da RMG integral. Desde então o nível de distribuição vem caindo, tendo esta ficado em R$ 0,69 por cota em julho último.
Já os outros três fundos que indicam maior DY estimado anual em julho, todos eles dedicados a investimentos em títulos imobiliários, o seu nível relativo de distribuição mais alto corrobora a tendência histórica verificada para este tipo de fundo. Refletindo o efeito quase ausente de “equity”, em relação aos fundos de imóveis, os fundos de títulos apresentam maior nível relativo de distribuição e menor variação de preço de suas cotas.
* O dividend yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo valor de mercado do preço da cota no mês de referência. O valor de mercado do preço da cota no mês é a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes negociados.
O dividend yield estimado anual é calculado levando-se em conta as distribuições realizadas nos últimos doze meses e o preço médio das cotas dos fundos no último mês. Assim, um nível de distribuição no último ano relativamente alto em relação ao preço da cota no último mês significa um dividend yield maior.
O dividend yield realizado anual é calculado levando-se em conta as distribuições realizadas nos últimos doze meses e o preço médio das cotas dos fundos no início deste período de doze meses.
** Para evitar distorções, em todos os rankings não são considerados os fundos cujas cotas sofreram amortização durante o período pelo fato de que as amortizações impactam o preço e o fluxo de rendimentos das cotas, gerando inconsistência na comparação do indicador de DY entre fundos que amortizaram e aqueles que não amortizaram.
1)Leia mais em "Variação anual de preços de cotas de FII fica mais negativa"
2)Leia mais em "Renda Mínima Garantida: DY artificialmente alto ou oportunidade de compra? "
