Fábio Nogueira

As emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) somam, hoje, cerca de R$ 30 bilhões, indicando um aumento de 36% em relação ao ano passado. Levando-se em conta que em 2002 o total de CRIs emitidos no Brasil fechou em R$ 550 milhões, deparamos com um indicador que reflete bem mais do que a expansão vigorosa de um ativo financeiro-imobiliário que objetiva financiar empreendedores e remunerar investidores.

O que vemos, com otimismo, é a confirmação de um cenário há muito imaginado, mas que só agora se consolida: 1) o setor da construção tem fôlego para absorver recursos de novas fontes de financiamento, lançar novos empreendimentos e atrair compradores; 2) o investidor brasileiro está mais receptivo e seguro diante de opções inovadoras e atraentes para as quais possa direcionar suas aplicações.

Outro indicador reforça este quadro: há mais de meia dúzia de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no mercado voltados para investimentos em CRIs e outro tanto espera registro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), contribuindo, assim, para o fortalecimento do mercado de capitais.

Em resumo, esses números demonstram a capacidade de expansão do mercado financeiro-imobiliário no país, que por décadas viveu uma situação que beirava a autofagia: a população queria comprar a casa própria (principalmente o primeiro imóvel) mas a oferta era baixa, o crédito escasso e sua capacidade de poupança, pequena e incerta; já a indústria da construção enxergava uma demanda reprimida potencialmente gigantesca porém as fontes de financiamento eram reduzidas e engessadas, visto que o grosso dos recursos vinha da caderneta de poupança - instrumento importante mas com capacidade de expansão limitada.

Jovem e promissor, o mercado de securitização tem amadurecido rápido e com consistência, num prazo bastante curto - menos de 15 anos, quando a Lei Federal 9.514/97 instituiu os CRIs. Consistência que se deve a decisões acertadas do Governo Federal, como isenção de Imposto de Renda para os aplicadores pessoas físicas. Um arcabouço jurídico e regulatório bem desenhado é outro predicado fundamental para dar segurança a tomadores de recursos e investidores, alimentando um sistema em que todos se satisfazem.

Passada a fase de criação e inserção de novos ativos, a indústria da securitização encara outro desafio: para crescer, precisa reduzir a dependência do mercado institucional e se tornar acessível ao grande público - ou seja, a empreendedores imobiliários de menor porte e pequenos investidores. Iniciativas neste sentido já existem. Hoje já se encontram CRIs voltados prioritariamente para pessoas físicas, ao valor unitário de R$ 1 mil. Isentas de IR até o resgate, as aplicações nestes papéis de renda fixa e de longo prazo - 8 a 10 anos, em média -, se pulverizadas, seriam capazes de alavancar o mercado secundário, aumentar sua liquidez e manter o sistema engrenado.

A democratização destes novos ativos contribuiria, portanto, para o desenvolvimento do país em geral, do setor financeiro-imobiliário em particular e dos brasileiros em especial, principalmente da classe econômica menos favorecida.

^{*Fábio Nogueira é diretor e sócio-fundador da BFRE (Brazilian Finance Real Estate)}