A melhora do cenário macroeconômico percebido em 2017 parece ter fomentado a disposição de emissores e a inclinação do investidor no mercado primário de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), o que foi refletido no volume de ofertas e de emissões de cotas no ano. O volume das ofertas públicas de distribuição de cotas de FII registradas na CVM em 2017, nos termos da Instrução Nº 400 (ICVM 400), supera a marca dos três anos anteriores, enquanto o número de ofertas é o maior desde 2012, ano consagrado pelo elevado número de IPOs.

O BTG Pactual Serviços Financeiros, administrador do FII CENESP (CNES11), publicou Fato Relevante para informar que a General Electric do Brasil Ltda., locatária do 3º andar do Bloco B, cuja área corresponde à 2.844,00 m² do Centro Empresarial de São Paulo (CENESP), localizado em São Paulo-SP, enviou notificação, em 21 de fevereiro, informando sua intenção de rescindir o contrato de locação, que deverá ocorrer até o dia 20 de junho de 2018. Segundo o administrador, a locatária deverá, durante esse período, cumprir todas as disposições contratuais, notadamente o pagamento dos aluguéis e encargos. Na hipótese de se concretizar essa saída, a vacância do FII irá para 50,3% (contra os atuais 45,5%) e resultará na redução da distribuição subsequente em 16,49 % com base na última distribuição de rendimentos. Segundo o documento, o administrador e gestor estão envidando os melhores esforços para tentar manter o locatário no Imóvel e informará ao mercado quanto a eventuais desdobramentos e definições que venham a ser formalizada entre as partes.

Ao fim do primeiro mês de 2018, o conjunto de 94 cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) listadas para negociação na B3 e que atenderam os critérios de liquidez¹ registraram rentabilidade efetiva média mensal de 2,2%. Das categorias de ativo, Imóvel é aquela de maior rentabilidade média, logo à frente de Multiclasse, ao passo que os fundos de Renda Fixa e de Renda Variável marcaram rentabilidade inferior à média.

Veja abaixo o resumo da única ata de FII publicada na CVM entre 12 e 16 de fevereiro de 2018.

Embora seja uma classe de ativo em expansão, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) de Renda Variável ainda representam um percentual tímido do patrimônio líquido total da indústria. Ao fim de 2017 esta classe de ativo somava um total de oito fundos com cotas listadas para negociação em bolsa, correspondendo a 3,4% do PL consolidado, o que se compara com os sete identificados em fins de 2016, à época representando 2,8% do PL. No total, os oito fundos de Renda Variável investem em um total de 62 cotas distintas de outros FII, totalizando montante de R$ 1,09 bilhão.

Veja abaixo o resumo desta e de outras decisões tomadas no âmbito de assembleias de FII divulgadas na CVM entre 5 e 9 de fevereiro de 2018.

O BTG Pactual Serviços Financeiros, administrador do FII Edifício Galeria (EDGA11), proprietário de 100% do imóvel homônimo, publicou Fato Relevante para informar que assinou aditivo ao contrato de locação com a Regus do Brasil, locatária dos conjuntos 201 e 203 localizados no segundo pavimento do imóvel. Segundo o documento, foi estendido o prazo de vigência da locação por um período de 70 meses contados a partir do prazo de término originalmente fixado, permanecendo o contrato vigente até 31 de outubro de 2022, bem como a atualização do valor da locação mensal. Em razão das condições da negociação, estipulou-se que a atualização do valor da locação mensal seria aplicável a partir do mês de novembro de 2017. Assim, durante o período compreendido entre novembro de 2017 e dezembro de 2017, a locatária pagou o valor original contratado sem considerar as novas condições comerciais negociadas, de modo que a diferença a mais paga pela locatária neste período será compensada no aluguel do mês de competência janeiro de 2018 com vencimento em fevereiro de 2018. Isso acontecerá porque o administrador informa ter buscado “adequar o valor da locação aos parâmetros de mercado com objetivo de manter o nível de ocupação do imóvel”, gerando uma redução na receita do fundo de 3,64% em comparação às receitas do mês de dezembro de 2017. A distribuição de rendimentos será impactada negativamente em aproximadamente 8,85%, em relação à última distribuição realizada.

O BTG Pactual Serviços, administrador do FII CEO Cyrela Commercial Properties (CEOC11), proprietário de sete andares, e parte de outro, da Torre South Corporate do Edifício Corporate Executive Offices, publicou Fato Relevante para comunicar que a TIM Celular, locatária do imóvel, por problemas operacionais internos, não conseguiu efetuar o pagamento do aluguel referente a competência janeiro de 2018 com vencimento em 04 de fevereiro de 2018. Dessa forma, pontifica o administrador, em desconformidade com o regulamento do fundo, não haverá distribuição de rendimentos referente a competência de janeiro de 2018 até que o aluguel em aberto seja regularizado. A TIM se comprometeu a realizar o pagamento dentro do mês de fevereiro e o CEOC11 cobrará multa e os encargos devidos, conforme previsto no contrato de locação. O BTG ressalta que irá divulgar a distribuição de rendimentos no dia em que o pagamento do aluguel for realizado e o pagamento aos cotistas ocorrerá 5 dias úteis após a sua divulgação, prazo necessário para realizar a liquidação na Bolsa.

Embora os investimentos em títulos de renda fixa tenham recebido destaque nos últimos anos, os investimentos diretos em imóveis predominam por larga margem nas carteiras de Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Dos fundos com cotas listadas para negociação na B3, aqueles elencados na categoria de ativo Imóveis representam a maioria. Em termos de área, o total dos imóveis investidos por estes fundos já somam mais de 5 milhões de metros quadrados, dos quais 75% estão localizados nos dois estados mais populosos do país.

A Rio Bravo Investimentos, administrador do FII Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11), publicou Fato Relevante para comunicar que celebrou escrituras de venda e compra visando a aquisição de frações ideais integrantes do centro comercial. Segundo o documento, o FII pagou R$ 10,4 milhões por: (i) fração ideal correspondente a 0,6775% e dos imóveis inscritos nas matrículas nº 97.202 a nº 97.445; (ii) de 0,7321% dos imóveis inscritos nas matrículas nº 66.322 e nº 98.107; e (iii) dos direitos da promitente cessionária do imóvel inscrito na matrícula nº 111.344, todas registradas no 2º Cartório de Registro de Imóveis da Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo. O administrador acrescenta que, a partir da aquisição ora citada, a distribuição de rendimentos do SHPH11 deverá aumentar na mesma proporção, sendo que por cota deverá permanecer inalterada, podendo variar conforme futuros resultados do empreendimento.