O mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), apesar de seu crescimento, há anos padece das consequências de um modelo precário de financiamento imobiliário no país. Além disto, por conta de sua regulação específica, o mercado de CRI vem sendo praticado sem as condições mínimas de transparência que possibilitariam o nascimento de um mercado secundário que valesse o seu nome e, consequentemente, a expansão do segmento que decorreria de tal evolução. Nas últimas semanas, contudo, duas alterações regulatórias auspiciosas sopraram ventos corretivos destas vulnerabilidades.

Primeiro, no último dia de julho, o Banco Central publicou relevantíssima Resolução que, entre outros, altera o perfil do enquadramento do direcionamento para o financiamento imobiliário exigível junto às instituições captadoras de recursos através da caderneta de poupança. Muito teria ainda que se avançar em termos de modelo de financiamento imobiliário, de forma a conectar mais diretamente o investidor e o tomador de recursos imobiliários, tal qual ocorre nos Estados Unidos, por exemplo, melhorando ao mesmo tempo seus retorno e custo, respectivamente, e ampliando substancialmente as dimensões deste segmento. Mas, como primeiro passo, a nova norma potencializa, pela primeira vez, a interação saudável entre as instituições financeiras, como cedentes de créditos imobiliários, e as operações de securitização imobiliária. Ademais, estes créditos imobiliários, que serão mais transacionáveis entre as primeiras e as últimas, tenderão a ser de um tipo que compõe carteiras pulverizadas, as quais viabilizam estruturas de securitização onde esta tecnologia financeira pode oferecer seus benefícios de forma plena.

A nova Resolução, que passa a valer a partir de 2019, permitirá que o direcionamento dos recursos captados junto à poupança seja cumprido sem necessidade de aplicá-los em empréstimos imobiliários no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Ou seja, os créditos imobiliários originados não estarão sujeitos ao formato SFH, com destaque para, então, a não necessidade destes serem remunerados com base na Taxa de Referência e de se limitarem aos montantes menores daquele sistema. Adicionalmente, a maioria dos créditos imobiliários continuam tendo que ser residenciais. Entre outras alterações, a nova norma também exclui a possibilidade de se contabilizar, para fins de direcionamento, qualquer aquisição de Letra de Crédito Imobiliário, Letra Hipotecária e Letra Imobiliária Garantida, esta última em prazo mais curto que 36 meses.

O resultado será que, pela primeira vez, do ponto de vista econômico-financeiro, poderá fazer sentido em algum momento as instituições financeiras captadoras de recursos da poupança utilizarem-se do mercado de securitização como opção compradora de suas carteiras originadas com recursos da poupança. Isto vai depender da situação de balanço e da gestão de cada instituição, que podem não se ver em necessidade de se desfazer destas carteiras, mas, caso precisem, serão carteiras potencialmente securitizáveis. Isto porque a liquidez, o risco e a rentabilidade destas, não mais determinados pela sujeição originária ao formato SFH, representarão matéria-prima que poderá ser transformada através da tecnologia da securitização em títulos demandados por investidores de mercado.

Apenas um dia depois da publicação da nova Resolução pelo Banco Central, a Comissão de Valores Mobiliários editou a Instrução nº 600 (ICVM 600), voltada, em sua quase integralidade, aos CRA objeto de oferta pública de distribuição. Porém, como item de grande relevância, a ICVM 600 também alterou o regime informacional exigido nas operações de CRI, que passam a ter que divulgar Informes Mensais, ao invés de Trimestrais, como vigora ainda hoje. Este passo do regulador, que merece aplausos, embora ainda insuficiente, melhorará substancialmente a transparência do mercado de CRI no tocante à tempestividade informacional, diminuindo a distância entre o dia do evento em si (como, por exemplo, um não pagamento de uma obrigação) e o dia que o investidor poderá ser informado que o evento ocorreu. O regime informacional das operações de CRI, além daquele das operações de CRA, ainda continuará em base consolidada, no que se refere ao desempenho de suas carteiras, e não granular, e divulgado em formato não tratável (PDF), duas condições que continuarão a dificultar uma prática de análise de risco mais robusta. Modelos de qualidade de precificação, históricos de desempenho a serem construídos, e, consequentemente, a liquidez e a expansão dos mercados secundários destes títulos de securitização, continuarão limitados. Porém, o Informe Mensal, que deveria ser crescentemente fiscalizado pelo regulador no que tange à qualidade e à completude de seu conteúdo publicado, representa importantíssimo passo na direção do desenvolvimento imprescindível de nosso mercado de securitização.

Passados mais de vinte anos desde o advento da Lei 9.554, de 1997, criando o Sistema de Financiamento Imobiliário e o marco regulatório basilar das operações de CRI, deveria estar patente que nos encontramos ainda muito distantes de um estágio satisfatório em relação ao financiamento imobiliário no país. O modelo baseado na caderneta de poupança favoreceu alguns exclusivos intermediadores financeiros, leia-se bancos, além do próprio governo da hora, e tem mantido a população brasileira, em sua grande maioria, sem casa própria. Ao mercado de securitização imobiliária poderia caber um papel protagonista em uma nova modelagem sistêmica, mais eficiente e democrática, tal qual ocorre em outros mercados mais desenvolvidos. As duas alterações regulamentares recentes contribuem no sentido desta transformação, que mal começou.