Está em análise na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a oferta pública da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) lastreados em uma carteira de CRI. A operação será de R$ 41,3 milhões, sendo composta por uma série de CRI de classe sênior (CRI Seniores) no valor R$ 30,8 milhões e uma série de CRI de classe subordinada (CRI Subordinados) no valor de R$ 10,5 milhões.

Caso seja aprovada, os títulos serão emitidos pela Gaia Securitizadora. O título sênior terá remuneração de IPCA acrescido de 7,5% a.a. e vencimento final previsto para o dia 3 de outubro de 2016, e conta com uma classificação de risco AA- atribuída pela Fitch Ratings

O lastro da operação é composto de uma carteira de seis CRI, emitidos por três securitizadoras imobiliárias, que atualmente pertencem ao Banco Fator (Lastro). Esses títulos são representados por 141 Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI), emitidas sem garantia real imobiliária, que são custodiadas pela Planner Corretora de Valores.

Os CRI que lastreiam a operação são: (i) R$ 9,2 milhões da 177ª série da Brazilian Securities, lastreada em uma Cédula de Crédito Bancário (CCB) na qual a Gafisa é a devedora; (ii) R$ 8,9 milhões da 156ª série da Brazilian Securities, lastreada em créditos imobiliários residenciais; (iii) R$ 8,4 milhões da 40ª série da RB Capital Securitizadora, lastreada em um contrato de financiamento imobiliário no qual a Odebrecht é a devedora; (iv) R$ 6,9 milhões da 39ª série da RB Capital Securitizadora, lastreada em um compromisso de venda e compra no qual o FII Top Center é o devedor; (v) R$ 4,7 milhões da 34ª série da RB Capital Securitizadora, lastreada em um contrato de financiamento imobiliário no qual a Aliansce é a devedora; e (vi) R$ 3,1 milhões da 2ª série da 2ª emissão da Beta Securitizadora, lastreada em um contrato atípico de locação no qual a Ambev é a devedora.

A operação conta com a instituição do regime fiduciário e a constituição do patrimônio separado e os CRI Seniores possuem uma subordinação inicial de 25,5%. Além desse reforço de crédito inicial, a operação conta com dois mecanismos de proteção baseados em índices (Gatilhos) que precisam ser respeitados durante a operação, caso contrário, os pagamentos aos CRI Subordinados são interrompidos. O primeiro Gatilho exige que o saldo devedor do Lastro adimplente seja superior a 135,0% do valor nominal atualizado dos CRI Seniores. O segundo Gatilho será acionado quando o valor nominal atualizado dos CRI Seniores for inferior 10,0% do valor destes títulos na data de emissão.

A oferta tem como coordenador líder o Banco Fator, que também é o cedente dos ativos para a operação, e conta com a assessoria jurídica do escritório PMKA Advogados. A Planner Trustee DTVM é o agente fiduciário da operação.

No ponto de vista da Uqbar, não existem razões para a operação não ser aprovada pelo órgão regulador, afinal, existem atualmente CRI lastreados em debêntures e diversos outros tipos de ativos, que foram considerados pela autarquia como sendo Recebíveis Imobiliários. A estrutura da operação corresponde a um avanço natural do mercado. Porém, é fundamental que com este avanço venha também uma maior transparência com relação ao desempenho do lastro das operações de CRI no mercado. Questão exaustivamente exposta pela Uqbar em suas publicações e artigos.