No âmbito das negociações de cotas de Fundo de Investimento Imobiliário (FII) realizadas na BM&FBovespa, o preço médio desses títulos recuou 1,05%¹ em novembro de 2013, retomando tendência registrada ao longo de quase todo este ano. As cotas de FII acumulam em 2013 até novembro uma desvalorização média de 12,7%, sendo que apenas em dois dos meses do ano, janeiro e outubro, houve valorização média dos preços, de 2,27% e 0,52% respectivamente.
Conforme amplamente coberto pela Uqbar ao longo do ano, este movimento de queda reflete, em primeira ordem, a trajetória concomitante de subida da taxa SELIC, iniciada a partir do mês de abril. O ajuste para baixo dos preços aumenta no curto prazo o dividend yield² dos fundos, mantendo este indicador atraente vis-à-vis o ascendente custo de oportunidade na economia brasileira.
A Figura 1 traz a evolução mensal neste ano da variação média dos preços das cotas de FII.
Figura 1 – Evolução mensal da variação média dos preços das cotas de FII em 2013
De um total de 71 diferentes cotas de FII que foram negociadas em dezembro de 2012 e em novembro de 2013, somente oito registraram valorização de preço no período. Os títulos do FII RB Capital Desenvolvimento Residencial II (RBDS11) se sobressaíram com aumento de 38,7%. Porém, vale lembrar que se trata de um título que apresenta baixo nível de liquidez no mercado secundário.
Entre as 63 cotas de FII que apresentaram queda em seus respectivos preços no período dos primeiros onze meses do ano, cinco delas acumulam mais de 30,0% de desvalorização. Entre estes fundos se encontram os FII BB Votorantim JHSF Continental Tower (BBVJ11) e Floripa Shopping (FLRP11). Ambos contaram com o mecanismo de renda mínima garantida (RMG), sendo que essa garantia ainda vigora, de forma decrescente, no BBVJ11, ao passo que o prazo de funcionamento desse mecanismo no FLRP11 expirou em setembro de 2013. A variação negativa mais acentuada do preço das cotas destes dois FII reflete, provavelmente, a aproximação e/ou a realização do fim do prazo de vigência da RMG sem que tenha havido geração própria de receitas, por parte destes fundos, em um nível comparável àquele atingido com o suporte deste mecanismo.
A Tabela 1 traz os FII correspondentes às cinco maiores valorizações e cinco maiores desvalorizações de preço de cota em 2013 até novembro.
Tabela 1 – Cinco maiores valorizações e desvalorizações de preço de cota de FII em 2013 até novembro
Analisando somente o universo de cotas de FII que foram negociadas em todos os pregões do ano até o final de novembro, nota-se que todos esses quinze diferentes títulos registraram quedas de preço no período, sendo que cinco deles apontam desvalorização superior a 20,0%. A desvalorização média entre os quinze títulos atingiu 18,3%, indicando uma correlação positiva entre o desempenho mais negativo e a liquidez, esta última determinada pelo critério de frequência em pregões. A Tabela 2 mostra os cinco fundos que registraram as maiores quedas de preço de cota dentre aqueles que foram negociados em todos os pregões ocorridos nos onze primeiros meses do ano.
Tabela 2 – Cinco maiores desvalorizações de preço em 2013 entre as cotas de FII negociadas em todos os pregões até novembro
Cabe destacar que o BCFF11B e MXRF11 seguem uma lógica de rendimentos distinta dos demais fundos acima, já que estes dois fundos não investem em imóveis. O primeiro compõe sua carteira basicamente com cotas de FII enquanto o segundo tem em seu portfólio cotas de FII e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Diferentemente dos demais, estes fundos apresentam maior volatilidade em seus rendimentos, resultando em um dividend yield² (DY) que pode se ajustar no curto prazo tanto pelo numerador como pelo denominador. Os fundos de imóveis têm o numerador de seus respectivos DY mais estável no curto prazo, por refletir, na maioria dos casos, receitas de fluxos de aluguel, cabendo ao denominador, que é o preço da cota, a função de qualquer ajuste necessário.
¹ Para cálculos de variação do preço médio, são excluídos os FII que amortizaram no período em análise. Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.
² O Dividend Yield é o índice de rentabilidade baseado exclusivamente nos rendimentos distribuídos pelos fundos. Esta rentabilidade é calculada somando-se os rendimentos distribuídos no período em questão e dividindo esta soma pelo preço da cota no mês de referência.
