Em 2013 até novembro, cotas de oito Fundos de Investimento Imobiliário (FII) mantêm rentabilidade efetiva acumulada, representada pela Taxa Interna de Retorno (TIR)¹ no período, superior a dez por cento. Destes respectivos oito fundos, três investem em desenvolvimento imobiliário e são geridos pela RB Capital Investimentos. Mais precisamente, trata-se dos FII RB Capital Desenvolvimento Residencial II (RBDS11), FII RB Capital Prime Realty I (RBPR11 – cota sênior) e FII RB Capital Prime Realty II (RBPD11 – cota sênior), sendo que estes dois últimos são fundos de mais de uma classe de cota e a rentabilidade efetiva superior a dez por cento se refere à rentabilidade efetiva de suas cotas sênior.
O RBDS11 é um fundo de desenvolvimento que investe em projetos de empreendimentos residenciais e que se destacou durante o ano por estar atingindo uma rentabilidade efetiva alta até o momento, de 48,1% até novembro. Esse alto valor se deve principalmente à variação do preço de sua cota (única), que alcançou 38,7% no período. Contudo, tal variação é computada em cima de um nível de liquidez muito baixo, fazendo com que este fundo normalmente nem seja considerado nos rankings da Uqbar, pois não atende os critérios mínimos neste quesito.
Quanto às cotas sênior RBPR11 e RBPD11, com os respectivos valores de TIR até novembro de 12,0% e 10,9%, ambos títulos contam com o reforço de crédito da subordinação. O FII RB Capital Prime Realty I tem cotas subordinadas emitas e o FII RB Capital Prime Realty II tem cotas mezanino e cotas subordinadas emitidas. Desta forma, a proteção provida através da subordinação resultou em uma menor volatilidade dos preços de mercado das cotas sênior destes dois fundos. Na prática, o preço de mercado destes títulos teve desempenho bastante similar ao valor patrimonial dos mesmos. Assim, a rentabilidade efetiva deles ao longo do ano foi determinada quase que exclusivamente pelo fluxo de amortização e pelo benchmark de seus rendimentos, sendo que estes últimos são bem atraentes, se equivalendo ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) com acréscimo de 8,5%, no caso da RBPR11, e 8,0%, no caso da RBPD11.
A Tabela 1 apresenta os fundos e títulos que registraram rentabilidade efetiva no acumulado do ano até novembro superior a dez por cento, seus respectivos códigos de negociação (Ticker) e suas rentabilidades efetivas no período, calculadas pela TIR entre dezembro de 2012 e novembro de 2013. São inclusos também as rentabilidades no período do IFIX, índice setorial do mercado de FII, do IBOVESPA, principal índice do mercado de ações, e da taxa DI líquida (assumindo 15% de tributação).
Tabela 1 - Oito cotas de FII de maior rentabilidade efetiva no ano
No outro extremo do espectro das rentabilidades realizadas no ano até novembro, os fundos cujo ativo-alvo são hospitais registraram, em conjunto, o maior valor médio negativo de TIR, de 11,7%. Essa classe é composta por apenas dois FII: Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B) e Hospital da Criança (HCRI11B). Estes dois fundos apresentaram valores negativos de TIR nos onze primeiros meses desse ano equivalentes a 4,1% e 18,4% respectivamente. Estas rentabilidades foram afetadas por problemas de ordem judicial com os locatários dos imóveis destes fundos, o que prejudicou o fluxo de receitas de aluguel e, consequentemente, tanto a distribuição dos rendimentos como o preço das cotas dos mesmos.
A categoria de fundos cujos imóveis-alvo são escritórios, o maior grupo com 29 fundos, apresentou valor médio negativo de TIR de 8,6%. Quatro desses FII registraram TIR negativa inferior a 20,0%: o Edifício Galeria (EDGA11), o Vila Olímpia Corporate (VLOL11), o Memorial Office (FMOF11) e o BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11). Com exceção do FMOF11, esses fundos contam ou contaram com o mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG) no período em análise, sendo que a RMG do EDGA11 expirou em agosto desse ano, enquanto o VLOL11 e o BBVJ11 ainda contam com o mecanismo. Destes dois últimos, o primeiro fundo conta com RMG fixa ao longo de um período inicial, ao passo que o segundo conta com RMG decrescente ao longo de um período inicial.
Por fim, a maior TIR negativa entre todos os FII do mercado em 2013 até novembro se refere ao Floripa Shopping (FLRP11), fundo que também contava com RMG até setembro último. A rentabilidade efetiva deste ficou em -31,5%. Esse fundo pertence ao grupo de FII que investem em shopping centers, conjunto cuja TIR média foi negativa em 8,0%. A Tabela 2 apresenta os fundos que registraram rentabilidade efetiva negativa no acumulado do ano até novembro inferior a 20,0%, seus respectivos códigos de negociação (Ticker) e suas rentabilidades efetivas no período, calculadas pela TIR entre dezembro de 2012 e novembro de 2013. São inclusos também as rentabilidades no período do IFIX, índice setorial do mercado de FII, do IBOVESPA, principal índice do mercado de ações, e da taxa DI líquida (assumindo 15% de tributação).
Tabela 2 - Dez FII de maior rentabilidade efetiva negativa no ano
¹ A Uqbar define a rentabilidade efetiva de uma cota de FII em um determinado período como o equivalente à Taxa Interna de Retorno (TIR) do fluxo de caixa que considera as amortizações realizadas e os rendimentos distribuídos pelo fundo naquele período e os preços médios mensais de suas cotas, ponderados por montante negociado, nos meses do começo e do fim deste período. Os fundos que não atenderem critérios mínimos de liquidez nos meses do começo e do fim do período são excluídos do cálculo para efeito do cômputo dos rankings da Uqbar.
