O mercado secundário de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) existente no âmbito da BM&FBOVESPA¹ encerrou o mês de setembro de 2014 registrando Capitalização de Mercado² (CM) consolidada de R$ 22,23 bilhões, 1,7% acima do valor apresentado em agosto para o mesmo grupo de fundos, equivalente a R$ 21,86 bilhões. Em termos de concentração, o valor de mercado do conjunto dos oito fundos imobiliários mais líquidos, aqueles cujo montante negociado individual no último mês superou a cifra de R$ 10,0 milhões, representou 40,8% da CM total. Em termos de concentração de liquidez, o montante negociado do conjunto destes desses FII correspondeu a 60,6% do montante negociado total do mercado em setembro último.

A título de comparação, no último mês o valor de mercado das oito empresas mais líquidas do mercado secundário acionário da BM&FBOVESPA representou 44,9% da CM total e o montante negociado do conjunto de ações destas oito empresas correspondeu a 58,9% do montante negociado total do mercado acionário na bolsa. Assim, pelo critério do indicador que considera os oito títulos mais líquidos, o mercado secundário de cotas de FII indica ter sua capitalização de mercado menos concentrada que àquela referente ao mercado secundário de ações.

Por este critério, o nível de concentração de capitalização de mercado de FII vem oscilando ao redor de 40% há vários meses. Em agosto, os oito fundos imobiliários mais líquidos concentravam uma parcela maior de CM, equivalente a 42,0%, porém esse grupo havia registrado uma participação menor no montante negociado, que correspondia a 59,0% do total. Vale ressaltar que esse subconjunto permaneceu imutável de agosto para setembro, exceto pela substituição do FII JS Real Estate Multigestão (JSRE11) pelo FII Santander Agências (SAAG11). A Figura 1 expõe a evolução mensal do nível de concentração da capitalização de mercado representado pelos oito FII mais líquidos em cada mês de 2014 até setembro.

Figura 1

Em relação ao comportamento do Patrimônio Líquido (PL) dos FII, o mesmo conjunto de fundos considerados acima para a análise da capitalização de mercado apresentaram valor consolidado deste indicador de R$ 26,49 bilhões no último mês, 0,8% superior aos R$ 26,27 bilhões registrados em agosto. Consequentemente, ao se comparar os valores de CM e de PL, as cotas desses fundos foram negociadas com um desconto médio de 13,7% em setembro, 0,7 ponto percentual abaixo do valor de desconto médio que havia sido praticado em agosto, de 14,4%.

Voltando à análise dos oito FII de maior liquidez em setembro, obtém-se que somente as cotas de dois fundos indicaram preço médio de mercado nas negociações maior que o seu respectivo valor contábil: as cotas dos FII BB Progressivo II (BBPO11) e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11). Os títulos desses fundos foram negociados com ágio de 15,5% e 3,4% respectivamente. Em situação oposta, as cotas do FII BTG Pactual Corporate Office Fund, que seguem movimentando o maior volume do mercado secundário de FII, foram negociadas com desconto médio que no mês passado equivaleu a 28,5%.

A Tabela 1 apresenta os FII cujas cotas atingiram os oito maiores valores de montante negociado mensal em setembro de 2014, bem como seus números individuais referentes à CM e ao índice “VM/VP”, razão entre o valor de mercado e o valor contábil da cota do fundo, no mesmo período, sendo que para este último indicador é exposto também o valor referente ao mês de agosto desse ano para fins comparativos.

Tabela 1

Conforme ilustrado na tabela 1, o SAAG11 obteve a maior variação positiva do índice “VM/VP”, de 9,6%. No final de agosto último, a Rio Bravo Investimentos DTVM, administrador do fundo, comunicou ao mercado sobre a distribuição de rendimentos do fundo, informando um valor de distribuição por cota de R$ 0,705, superior àquele distribuído mensalmente desde fevereiro desse ano, de R$ 0,696, impactando, assim, positivamente o valor de mercado da cota, sem correspondente movimento do seu valor patrimonial.

O HGCR11, em situação contrária, registrou a maior queda do índice, de -6,4%. A Credit-Suisse Hedging-Griffo CV (CSHG), administradora do fundo, publicou dois fatos relevantes, que trataram de problemas de ordem judicial enfrentados pelas operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), emitidos pela securitizadora Gaia e com lastro em receitas locatícias oriundas do Shopping Goiabeiras, das quais três FII administrados pela CSHG haviam adquirido títulos, sendo que aqueles adquiridos pelo HGCR11 representavam 7,6% do PL do referido fundo, refletindo negativamente no seu valor de mercado. O valor contábil, todavia, manteve-se estável.

¹ A análise de números de Capitalização de Mercado neste artigo levam em consideração somente os FII que apresentaram um nível mínimo de liquidez no período em observação, ou seja, fundos imobiliários cujas cotas tiveram um mínimo de dez negócios e um mínimo de R$ 100.000,00 em montante negociado, nos respectivos meses analisados.

² A Capitalização de Mercado é calculada pela multiplicação do preço médio mensal das cotas de cada FII, ponderado pelo montante negociado, pelo respectivo número de cotas naquele mês.