O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Kinea Renda
Imobiliária se tornou o segundo atual maior fundo negociado na BM&FBOVESPA.
Sua capitalização de mercado em 31 de maio de 2013 era de R$ 2,39 bilhões. Tendo
suas cotas apresentado nos últimos meses um dos maiores níveis de liquidez no
mercado secundário, o fundo exibe algumas características diferenciadas em
relação à sua evolução, sua carteira e sua valorização. Alguns pontos que compõem
o caráter distintivo do fundo são objeto de análise deste artigo.
Dando prosseguimento à iniciativa de apresentar de forma
mais completa os principais FII no mercado, a Uqbar descreve a seguir o FII
Kinea Renda Imobiliária, segundo fundo a ser coberto nesta série, a qual se
iniciou tratando do FII BTG Pactual Corporate Office Fund1.
O FII Kinea Renda Imobiliária possui no momento uma carteira diversificada, composta de 14 imóveis2, além de títulos de lastro imobiliário e outros títulos de renda-fixa. A carteira de imóveis do fundo foi construída de forma paulatina desde o seu lançamento. Pelo lado da captação, a evolução do fundo até agora se deu através de quatro ofertas públicas primárias de suas cotas, ofertas estas cujos respectivos montantes foram crescentes ao longo do tempo.
Os primeiros dois imóveis adquiridos pelo fundo, integralmente e ainda em 2010, são edifícios comerciais localizados no centro do Rio de Janeiro e alugados, cada um, para um locatário principal corporativo de alto valor creditício (Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil) e um mesmo locatário adicional, o Tribunal Regional do Trabalho. Trata-se dos imóveis denominados Lavradio e Gomes Freire respectivamente.
O fundo foi o primeiro a ser lançado pelo Grupo Itaú, tem como gestor a Kinea e como administrador a Intrag – ambos pertencentes ao grupo, e entrou em funcionamento em outubro de 2010, depois de encerrada a distribuição de cotas da primeira emissão do fundo. Admitido para negociação na BM&FBOVESPA desde 01 de dezembro de 2010, o FII Kinea Renda Imobiliária possui o código de negociação KNRI11.
O objetivo do fundo é investir em empreendimentos comerciais e centros de distribuição preferencialmente prontos, via aquisição de unidades autônomas ou da totalidade de um empreendimento, gerando renda por meio da locação ou arrendamento destas unidades.
Como mencionado acima, a capitalização de mercado deste fundo (R$ 2,39 bilhões) em maio de 2013 o coloca na segunda posição entre os maiores fundos, atrás apenas do BTG Pactual Corporate Office Fund, com R$ 2,79 bilhões. Na figura 1 nota-se o salto no valor da capitalização de mercado deste fundo durante o ano de 2012, tendo este indicador mais que dobrado naquele período. Já em 2013 a valorização acumulada de mercado deste fundo atingia aproximadamente 29,3% até o final do mês de maio.
Figura 1: Evolução da capitalização de mercado em R$ bilhões
Gestora
A Kinea Investimentos é uma gestora controlada pelo Grupo Itaú, que possui mais de R$ 5,30 bilhões sob sua gestão, atuando em três tipos de veículos de investimentos: Fundo Multimercado e de Ações (Hedge-funds), Fundo de Investimento em Participação (Private Equity) e Fundo de Investimento Imobiliário. Os três FII geridos pela Kinea levam seu nome: Kinea II Real Estate Equity, Kinea Renda Imobiliária e Kinea Rendimentos Imobiliários. Juntos estes três fundos somam mais de R$ 2,00 bilhões em ativos. A oferta no valor de R$ 250,0 milhões referente a um quarto FII, também a ser gerido pela Kinea, está em análise na Comissão de Valores Mobiliários. O fundo é o Kinea Real Estate Funds e tem por objeto o investimento em cotas de outros FII. Porém, conforme o regulamento constante no prospecto preliminar disponível no site da autarquia, este fundo não poderá investir diretamente em cotas de FII ou de Fundos de Investimento em Participação que sejam, por suas vezes, geridos pela Kinea ou por partes ligadas.
Evolução das Ofertas e Custo Operacional do KNRI11
O fundo realizou quatro emissões de cotas até o momento. A primeira oferta ocorreu em outubro de 2010 ao preço inicial de emissão de R$ 1.000,00 por cota. Foram emitidas então 258.979 cotas, totalizando R$ 260,5 milhões. Em julho de 2011 encerrou-se a segunda emissão, tendo sido subscritas 179.466 cotas ao preço inicial de emissão de R$ 1.126,08, somando R$ 202,5 milhões. Já por ocasião da terceira emissão, com distribuição iniciada em novembro de 2011, foram captados R$ 409,8 milhões, referentes a 333.755 cotas, as quais foram apreçadas inicialmente na emissão a R$ 1.224,00. A última emissão até o momento correspondeu a um montante maior que todos os anteriores somados. Encerrada em abril deste ano, esta quarta oferta levantou R$ 992,8 milhões, tendo sido integralizadas 607.500 cotas ao preço inicial de emissão fixado em R$ 1.632,88. Após estas quatro emissões o fundo atingiu um total de 1.379.700 cotas.
A taxa de administração do fundo corresponde a 1,25% a.a. do seu valor de mercado e é paga em base mensal e provisionada diariamente, observado o valor mínimo mensal de R$ 125,0 mil. Esta taxa compreende à remuneração da administradora e da gestora. Devido ao crescente valor de mercado do fundo, resultado de suas inúmeras emissões e também da valorização do preço de suas cotas, o valor mensal da taxa de administração também cresceu substancialmente, tendo atingido em abril último o montante de R$ 2,6 milhões.
O prospecto da quarta distribuição de cotas não especificou destinação dos recursos captados, apenas definiu que estes serão utilizados na aquisição de ativos imobiliários, ativos de liquidez e no pagamento de encargos do fundo. Desde que esta última distribuição de cotas se encerrou, em 1º de abril último, o fundo já adquiriu dois imóveis (Pouso Alegre e Lagoa Corporate, ver abaixo). A Kinea, em seu relatório de junho de 2013, afirmou que três centros logísticos estavam em processo de ser adquiridos, com previsão para liquidação destas aquisições entre junho e julho, sendo que para a compra de dois destes imóveis basta apenas a autorização junto à prefeitura da respectiva localidade.
Carteira de Ativos
Em maio último a administradora do fundo publicou na Comissão de Valores Mobiliários o informe mensal contendo a discriminação de cada um dos ativos que compõem a carteira do Kinea Renda Imobiliária. O total investido do fundo totalizava, ao final de maio de 2013, R$ 1,81 bilhão, sendo que R$ 305,5 milhões estavam alocados em Letras de Crédito Imobiliário, R$ 631,9 milhões em imóveis por meio de ações ou cotas de sociedades e quase metade (48,2%) investidos diretamente em imóveis, que somam R$ 870,7 milhões. As respectivas participações de cada ativo no total da carteira do fundo são representadas na figura 2. O fundo investe por meio de ações ou de cotas de sociedades no Edifício Bela Paulista, no Edifício Madison, no Centro de Distribuição Mogi das Cruzes e no Lagoa Corporate.
Figura 2: Composição dos investimentos em maio de 2013
Quanto aos investimentos em imóveis, o fundo atualmente investe, direta ou indiretamente, de forma diversificada em quatorze deles, sendo nove edifícios comerciais e cinco centros logísticos. O movimento no sentido de alguma diversificação mais relevante para além do universo de escritórios (em centros logísticos) ocorreu mais recentemente. Das seis aquisições em 2013 a metade foi de centros logísticos.
Entre os imóveis de escritórios que o fundo possui permanecem suas duas primeiras aquisições: os imóveis cariocas Lavradio e Gomes Freire. Recentemente, depois do início da última emissão do KNRI11, foi concretizada a aquisição da totalidade do Centro de Distribuição Mogi das Cruzes, o que reforçou também a estratégia do fundo de manter seu foco principal na aquisição de imóveis comerciais e logísticos preponderantemente no eixo Rio-São Paulo. Localizado perto dos terminais aeroportuários mais importantes do país, este último imóvel está locado inteiramente para a Kimberly Clark e atende padrões construtivos de primeira linha.
Ao longo de maio último foram adquiridos o Centro de Distribuição (CD) Pouso Alegre e o Edifício Lagoa Corporate. Ainda em fase de construção e com previsão de entrega no segundo semestre de 2013, o CD está localizado próximo à Rodovia Fernão Dias, em Minas Gerais. O locatário do imóvel está mantido em confidencialidade, sendo que o Relatório de Gestão aponta que é uma das maiores empresas de consumo do mundo, que oferece uma extensa linha de produtos de higiene pessoal, limpeza e alimentos. No Informe Mensal de abril consta uma “Propriedade para Investimento” no valor de R$ 109,9 milhões sob a chancela Unilever 1. O Relatório também aponta que ao fim de sua construção este será o maior centro de distribuição da locatária.
Já o Edifício Lagoa Corporate está situado na zona sul do Rio de Janeiro e conta com doze andares de escritórios e seis andares de garagem. Segundo relatório do gestor, o edifício possui uma boa oferta de vagas de garagem e exibe valor de locação competitivo.
Além dos investimentos supracitados, em maio o fundo possuía, a título de recursos para atender suas necessidades de liquidez, R$ 40,2 milhões em disponibilidades e R$ 97,7 milhões aplicados em fundos de renda fixa. A gestora informa que, com a conclusão do processo de aquisição dos imóveis mencionados acima, o caixa do fundo será totalmente alocado em ativos imobiliários, entre títulos e imóveis.
Ainda segundo os Relatórios de Gestão do fundo referentes aos respectivos meses, em fins de março último a vacância física do fundo era de 6,06% e a vacância financeira de 3,73%. Já mais recentemente, em maio, estas taxas se reduziram para 0,60% e 1,43% respectivamente. As quedas dessas porcentagens se deveram à locação – em abril - do galpão logístico no condomínio PIB Sumaré, que encontrava-se desocupado desde novembro de 2012. A vacância remanescente ocorre em função de andares vagos nos edifícios Athenas e Bela Paulista.
Em maio o fundo auferiu receita total com aluguéis de R$ 9,0 milhões, sendo que aquela relativa aos escritórios atingiu o equivalente a R$ 5,6 milhões e a remanescente referente aos centros logísticos alcançou aproximadamente R$ 3,4 milhões.
No informe mensal de abril (o último disponível com a segmentação do Ativo por imóveis) constam R$ 7,5 milhões investidos referentes a um Centro Logístico Renner. Entretanto, nos Relatórios de Gestão do fundo não são feitas menções à natureza deste lançamento contábil. A Renner possui atualmente três centros de distribuição, em São Bernardo do Campo (SP) com 17.000 m², em Palhoça (SC), com 10.000 m² e o mais recente, no Rio de Janeiro, com 50.000 m².
Figura 3: Investimentos do Kinea Renda Imobiliária em imóveis em maio de 2013
Mercado secundário - Liquidez
O KNRI11 apresenta um dos maiores níveis de liquidez no mercado de FII pelos critérios de montante negociado e de número de negócios. Nos últimos três meses acumulados, de março a maio, o fundo ficou na 3ª e na 8ª posição respectivamente por estes critérios. Desde o início do período quando começou a ser negociado na BM&FBOVESPA, em 1º de dezembro de 2010, até 24 de junho de 2013, o KNRI11 teve registrado presença em 622 dos 632 pregões, o que corresponde a uma alta frequência histórica de 98,4% dos pregões.
Figura 4: Média de montante e de número de negócios diários desde o início da negociação das cotas do fundo
O FII Kinea Renda Imobiliária possui no momento uma carteira diversificada, composta de 14 imóveis2, além de títulos de lastro imobiliário e outros títulos de renda-fixa. A carteira de imóveis do fundo foi construída de forma paulatina desde o seu lançamento. Pelo lado da captação, a evolução do fundo até agora se deu através de quatro ofertas públicas primárias de suas cotas, ofertas estas cujos respectivos montantes foram crescentes ao longo do tempo.
Os primeiros dois imóveis adquiridos pelo fundo, integralmente e ainda em 2010, são edifícios comerciais localizados no centro do Rio de Janeiro e alugados, cada um, para um locatário principal corporativo de alto valor creditício (Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil) e um mesmo locatário adicional, o Tribunal Regional do Trabalho. Trata-se dos imóveis denominados Lavradio e Gomes Freire respectivamente.
O fundo foi o primeiro a ser lançado pelo Grupo Itaú, tem como gestor a Kinea e como administrador a Intrag – ambos pertencentes ao grupo, e entrou em funcionamento em outubro de 2010, depois de encerrada a distribuição de cotas da primeira emissão do fundo. Admitido para negociação na BM&FBOVESPA desde 01 de dezembro de 2010, o FII Kinea Renda Imobiliária possui o código de negociação KNRI11.
O objetivo do fundo é investir em empreendimentos comerciais e centros de distribuição preferencialmente prontos, via aquisição de unidades autônomas ou da totalidade de um empreendimento, gerando renda por meio da locação ou arrendamento destas unidades.
Como mencionado acima, a capitalização de mercado deste fundo (R$ 2,39 bilhões) em maio de 2013 o coloca na segunda posição entre os maiores fundos, atrás apenas do BTG Pactual Corporate Office Fund, com R$ 2,79 bilhões. Na figura 1 nota-se o salto no valor da capitalização de mercado deste fundo durante o ano de 2012, tendo este indicador mais que dobrado naquele período. Já em 2013 a valorização acumulada de mercado deste fundo atingia aproximadamente 29,3% até o final do mês de maio.
Figura 1: Evolução da capitalização de mercado em R$ bilhões
Gestora
A Kinea Investimentos é uma gestora controlada pelo Grupo Itaú, que possui mais de R$ 5,30 bilhões sob sua gestão, atuando em três tipos de veículos de investimentos: Fundo Multimercado e de Ações (Hedge-funds), Fundo de Investimento em Participação (Private Equity) e Fundo de Investimento Imobiliário. Os três FII geridos pela Kinea levam seu nome: Kinea II Real Estate Equity, Kinea Renda Imobiliária e Kinea Rendimentos Imobiliários. Juntos estes três fundos somam mais de R$ 2,00 bilhões em ativos. A oferta no valor de R$ 250,0 milhões referente a um quarto FII, também a ser gerido pela Kinea, está em análise na Comissão de Valores Mobiliários. O fundo é o Kinea Real Estate Funds e tem por objeto o investimento em cotas de outros FII. Porém, conforme o regulamento constante no prospecto preliminar disponível no site da autarquia, este fundo não poderá investir diretamente em cotas de FII ou de Fundos de Investimento em Participação que sejam, por suas vezes, geridos pela Kinea ou por partes ligadas.
Evolução das Ofertas e Custo Operacional do KNRI11
O fundo realizou quatro emissões de cotas até o momento. A primeira oferta ocorreu em outubro de 2010 ao preço inicial de emissão de R$ 1.000,00 por cota. Foram emitidas então 258.979 cotas, totalizando R$ 260,5 milhões. Em julho de 2011 encerrou-se a segunda emissão, tendo sido subscritas 179.466 cotas ao preço inicial de emissão de R$ 1.126,08, somando R$ 202,5 milhões. Já por ocasião da terceira emissão, com distribuição iniciada em novembro de 2011, foram captados R$ 409,8 milhões, referentes a 333.755 cotas, as quais foram apreçadas inicialmente na emissão a R$ 1.224,00. A última emissão até o momento correspondeu a um montante maior que todos os anteriores somados. Encerrada em abril deste ano, esta quarta oferta levantou R$ 992,8 milhões, tendo sido integralizadas 607.500 cotas ao preço inicial de emissão fixado em R$ 1.632,88. Após estas quatro emissões o fundo atingiu um total de 1.379.700 cotas.
A taxa de administração do fundo corresponde a 1,25% a.a. do seu valor de mercado e é paga em base mensal e provisionada diariamente, observado o valor mínimo mensal de R$ 125,0 mil. Esta taxa compreende à remuneração da administradora e da gestora. Devido ao crescente valor de mercado do fundo, resultado de suas inúmeras emissões e também da valorização do preço de suas cotas, o valor mensal da taxa de administração também cresceu substancialmente, tendo atingido em abril último o montante de R$ 2,6 milhões.
O prospecto da quarta distribuição de cotas não especificou destinação dos recursos captados, apenas definiu que estes serão utilizados na aquisição de ativos imobiliários, ativos de liquidez e no pagamento de encargos do fundo. Desde que esta última distribuição de cotas se encerrou, em 1º de abril último, o fundo já adquiriu dois imóveis (Pouso Alegre e Lagoa Corporate, ver abaixo). A Kinea, em seu relatório de junho de 2013, afirmou que três centros logísticos estavam em processo de ser adquiridos, com previsão para liquidação destas aquisições entre junho e julho, sendo que para a compra de dois destes imóveis basta apenas a autorização junto à prefeitura da respectiva localidade.
Carteira de Ativos
Em maio último a administradora do fundo publicou na Comissão de Valores Mobiliários o informe mensal contendo a discriminação de cada um dos ativos que compõem a carteira do Kinea Renda Imobiliária. O total investido do fundo totalizava, ao final de maio de 2013, R$ 1,81 bilhão, sendo que R$ 305,5 milhões estavam alocados em Letras de Crédito Imobiliário, R$ 631,9 milhões em imóveis por meio de ações ou cotas de sociedades e quase metade (48,2%) investidos diretamente em imóveis, que somam R$ 870,7 milhões. As respectivas participações de cada ativo no total da carteira do fundo são representadas na figura 2. O fundo investe por meio de ações ou de cotas de sociedades no Edifício Bela Paulista, no Edifício Madison, no Centro de Distribuição Mogi das Cruzes e no Lagoa Corporate.
Figura 2: Composição dos investimentos em maio de 2013
Quanto aos investimentos em imóveis, o fundo atualmente investe, direta ou indiretamente, de forma diversificada em quatorze deles, sendo nove edifícios comerciais e cinco centros logísticos. O movimento no sentido de alguma diversificação mais relevante para além do universo de escritórios (em centros logísticos) ocorreu mais recentemente. Das seis aquisições em 2013 a metade foi de centros logísticos.
Entre os imóveis de escritórios que o fundo possui permanecem suas duas primeiras aquisições: os imóveis cariocas Lavradio e Gomes Freire. Recentemente, depois do início da última emissão do KNRI11, foi concretizada a aquisição da totalidade do Centro de Distribuição Mogi das Cruzes, o que reforçou também a estratégia do fundo de manter seu foco principal na aquisição de imóveis comerciais e logísticos preponderantemente no eixo Rio-São Paulo. Localizado perto dos terminais aeroportuários mais importantes do país, este último imóvel está locado inteiramente para a Kimberly Clark e atende padrões construtivos de primeira linha.
Ao longo de maio último foram adquiridos o Centro de Distribuição (CD) Pouso Alegre e o Edifício Lagoa Corporate. Ainda em fase de construção e com previsão de entrega no segundo semestre de 2013, o CD está localizado próximo à Rodovia Fernão Dias, em Minas Gerais. O locatário do imóvel está mantido em confidencialidade, sendo que o Relatório de Gestão aponta que é uma das maiores empresas de consumo do mundo, que oferece uma extensa linha de produtos de higiene pessoal, limpeza e alimentos. No Informe Mensal de abril consta uma “Propriedade para Investimento” no valor de R$ 109,9 milhões sob a chancela Unilever 1. O Relatório também aponta que ao fim de sua construção este será o maior centro de distribuição da locatária.
Já o Edifício Lagoa Corporate está situado na zona sul do Rio de Janeiro e conta com doze andares de escritórios e seis andares de garagem. Segundo relatório do gestor, o edifício possui uma boa oferta de vagas de garagem e exibe valor de locação competitivo.
Ontem,
dia 27/06, a Magazine Luiza anunciou em fato relevante a venda de 76,7%
do Centro de Distribuição localizado em Louveira (SP), pelo valor de R$
205,5 milhões para o FII Kinea Renda Imobiliária. O fundo desembolsou 90,0% do valor a vista e os restantes 10,0% necessitam do cumprimento de pendências. O contrato de locação entre o fundo e a Magazine Luiza terá o prazo de 10 anos renováveis por mais 10 anos.
Além dos investimentos supracitados, em maio o fundo possuía, a título de recursos para atender suas necessidades de liquidez, R$ 40,2 milhões em disponibilidades e R$ 97,7 milhões aplicados em fundos de renda fixa. A gestora informa que, com a conclusão do processo de aquisição dos imóveis mencionados acima, o caixa do fundo será totalmente alocado em ativos imobiliários, entre títulos e imóveis.
Ainda segundo os Relatórios de Gestão do fundo referentes aos respectivos meses, em fins de março último a vacância física do fundo era de 6,06% e a vacância financeira de 3,73%. Já mais recentemente, em maio, estas taxas se reduziram para 0,60% e 1,43% respectivamente. As quedas dessas porcentagens se deveram à locação – em abril - do galpão logístico no condomínio PIB Sumaré, que encontrava-se desocupado desde novembro de 2012. A vacância remanescente ocorre em função de andares vagos nos edifícios Athenas e Bela Paulista.
Em maio o fundo auferiu receita total com aluguéis de R$ 9,0 milhões, sendo que aquela relativa aos escritórios atingiu o equivalente a R$ 5,6 milhões e a remanescente referente aos centros logísticos alcançou aproximadamente R$ 3,4 milhões.
No informe mensal de abril (o último disponível com a segmentação do Ativo por imóveis) constam R$ 7,5 milhões investidos referentes a um Centro Logístico Renner. Entretanto, nos Relatórios de Gestão do fundo não são feitas menções à natureza deste lançamento contábil. A Renner possui atualmente três centros de distribuição, em São Bernardo do Campo (SP) com 17.000 m², em Palhoça (SC), com 10.000 m² e o mais recente, no Rio de Janeiro, com 50.000 m².
Figura 3: Investimentos do Kinea Renda Imobiliária em imóveis em maio de 2013
Mercado secundário - Liquidez
O KNRI11 apresenta um dos maiores níveis de liquidez no mercado de FII pelos critérios de montante negociado e de número de negócios. Nos últimos três meses acumulados, de março a maio, o fundo ficou na 3ª e na 8ª posição respectivamente por estes critérios. Desde o início do período quando começou a ser negociado na BM&FBOVESPA, em 1º de dezembro de 2010, até 24 de junho de 2013, o KNRI11 teve registrado presença em 622 dos 632 pregões, o que corresponde a uma alta frequência histórica de 98,4% dos pregões.
Figura 4: Média de montante e de número de negócios diários desde o início da negociação das cotas do fundo
Em fevereiro de 2012, começou a trajetória ascendente dos indicadores da
figura 4. A partir daquele mês a
média de negócios diários rompeu o teto de vinte negociações por pregão. Ao
mesmo tempo, rompeu-se o nível do montante de R$ 500,0 mil negociados na média
por dia. Em abril de 2013, com média de 143 negócios por dia, o montante médio
diário alcançou a marca de R$ 5,0 milhões, a maior marca história deste último indicador
até agora. O mês de junho, por sua vez, aponta para o provável recorde
histórico em termos de média de número de negócios diários, apresentando até o
dia 24 de junho a cifra média diária de 174 negócios.
Mercado
secundário - Rentabilidade
Quando se tem por base o valor patrimonial da cota no período entre janeiro de 2011 e maio de 2013, este indicador apresenta crescimento de 33,1% no período, passando de R$ 1.016,91 para R$ 1.353,29. Paralelamente, ainda no mesmo período, o preço da cota do fundo no mercado secundário saltou de R$ 966,05 para R$ 1.700,00, o que representa valorização de 76,0%, taxa de crescimento superior ao dobro daquela referente à valorização patrimonial.
Por outro lado, com um movimento de retração durante o presente mês de junho, o preço de mercado da cota teve sua distância do seu valor patrimonial reduzida. Em 24 de junho de 2013, a valorização acumulada do preço da cota do fundo desde sua primeira emissão estava em 41,4%. Quando limitada ao período dos últimos doze meses, a variação do preço da cota foi negativa em 14,1%, e considerando-se apenas o período dos últimos trinta dias corridos a queda foi de 17,1%. O preço médio da cota no pregão de 24 de junho se equivaleu a R$ 1.450,03.
Desde dezembro de 2010, mês de início de negociação das cotas do fundo na BM&FBovespa, até final de maio de 2013, o fundo acumula rentabilidade efetiva acumulada de 102,8%, a sexta maior quando se analisa outros fundos no mesmo período. Nos últimos doze meses (até maio de 2013) a rentabilidade efetiva acumulada correspondeu a 15,1%, a quadragésima segunda maior entre as analisadas. A rentabilidade efetiva é a rentabilidade total de um fundo. Ela é equivalente à Taxa Interna de Retorno (TIR) do fluxo de caixa que considera tanto as amortizações e os rendimentos distribuídos pelo fundo no período em questão, como os preços médios mensais de suas cotas, ponderados por montante negociado, nos meses do começo e do fim deste período.
Apesar do crescimento do fundo ao longo do tempo, o KNRI11 apresenta uma trajetória de distribuição mensal de rendimentos constante. Desde fevereiro de 2011 o fundo distribuiu aos seus cotistas rendimentos de R$ 7,00 por cota por mês. Em abril último, a administradora divulgou comunicado informando que o valor bruto distribuído por cota seria reajustado para cima em 2,9%. Dessa forma, o cotista receberia, em maio, o valor de R$ 7,20 por cota. Em maio a gestora deu continuidade ao processo de aumento e comunicou que seria pago, em junho, a distribuição de renda de aluguel no valor de R$ 7,40 por cota. Entretanto, estes recentes aumentos não foram suficientes para elevar relevantemente o dividend yield (DY) do fundo.
O DY é um dos principais balizadores do mercado de FII. Este indicador percentual é o equivalente à razão entre o valor de distribuição de rendimentos e o de mercado de um fundo. O DY mensal do KNRI11 de fevereiro e de abril deste ano correspondeu a apenas 0,40%. Em maio, com o pequeno aumento do nível de distribuição, o DY subiu para 0,42%. Já em junho, devido principalmente à queda durante o mês do preço de mercado da cota do fundo, o DY esperado é de 0,47%, utilizando-se para o cálculo o preço médio da cota no mês até 24 de junho. Como pode-se constatar abaixo, o DY mensal do Kinea Renda Imobiliária ainda é muito inferior ao nível médio do mesmo indicador para outros FII que investem preponderantemente em Escritórios, quando ponderado pelas respectivas capitalizações de mercado. Esta diferenciação deste indicador basilar no caso do KNRI11 pode ser interpretada como uma percepção do mercado de um valor diferenciado da gestão do fundo e/ou da perenidade de seus imóveis.
Quando se tem por base o valor patrimonial da cota no período entre janeiro de 2011 e maio de 2013, este indicador apresenta crescimento de 33,1% no período, passando de R$ 1.016,91 para R$ 1.353,29. Paralelamente, ainda no mesmo período, o preço da cota do fundo no mercado secundário saltou de R$ 966,05 para R$ 1.700,00, o que representa valorização de 76,0%, taxa de crescimento superior ao dobro daquela referente à valorização patrimonial.
Por outro lado, com um movimento de retração durante o presente mês de junho, o preço de mercado da cota teve sua distância do seu valor patrimonial reduzida. Em 24 de junho de 2013, a valorização acumulada do preço da cota do fundo desde sua primeira emissão estava em 41,4%. Quando limitada ao período dos últimos doze meses, a variação do preço da cota foi negativa em 14,1%, e considerando-se apenas o período dos últimos trinta dias corridos a queda foi de 17,1%. O preço médio da cota no pregão de 24 de junho se equivaleu a R$ 1.450,03.
Desde dezembro de 2010, mês de início de negociação das cotas do fundo na BM&FBovespa, até final de maio de 2013, o fundo acumula rentabilidade efetiva acumulada de 102,8%, a sexta maior quando se analisa outros fundos no mesmo período. Nos últimos doze meses (até maio de 2013) a rentabilidade efetiva acumulada correspondeu a 15,1%, a quadragésima segunda maior entre as analisadas. A rentabilidade efetiva é a rentabilidade total de um fundo. Ela é equivalente à Taxa Interna de Retorno (TIR) do fluxo de caixa que considera tanto as amortizações e os rendimentos distribuídos pelo fundo no período em questão, como os preços médios mensais de suas cotas, ponderados por montante negociado, nos meses do começo e do fim deste período.
Apesar do crescimento do fundo ao longo do tempo, o KNRI11 apresenta uma trajetória de distribuição mensal de rendimentos constante. Desde fevereiro de 2011 o fundo distribuiu aos seus cotistas rendimentos de R$ 7,00 por cota por mês. Em abril último, a administradora divulgou comunicado informando que o valor bruto distribuído por cota seria reajustado para cima em 2,9%. Dessa forma, o cotista receberia, em maio, o valor de R$ 7,20 por cota. Em maio a gestora deu continuidade ao processo de aumento e comunicou que seria pago, em junho, a distribuição de renda de aluguel no valor de R$ 7,40 por cota. Entretanto, estes recentes aumentos não foram suficientes para elevar relevantemente o dividend yield (DY) do fundo.
O DY é um dos principais balizadores do mercado de FII. Este indicador percentual é o equivalente à razão entre o valor de distribuição de rendimentos e o de mercado de um fundo. O DY mensal do KNRI11 de fevereiro e de abril deste ano correspondeu a apenas 0,40%. Em maio, com o pequeno aumento do nível de distribuição, o DY subiu para 0,42%. Já em junho, devido principalmente à queda durante o mês do preço de mercado da cota do fundo, o DY esperado é de 0,47%, utilizando-se para o cálculo o preço médio da cota no mês até 24 de junho. Como pode-se constatar abaixo, o DY mensal do Kinea Renda Imobiliária ainda é muito inferior ao nível médio do mesmo indicador para outros FII que investem preponderantemente em Escritórios, quando ponderado pelas respectivas capitalizações de mercado. Esta diferenciação deste indicador basilar no caso do KNRI11 pode ser interpretada como uma percepção do mercado de um valor diferenciado da gestão do fundo e/ou da perenidade de seus imóveis.
Figura
5 – Distribuições e Dividend Yield (DY) do Kinea Renda Imobiliária e o DY médio
ponderado pela capitalização de mercado dos fundos de Escritórios, de maio de
2012 até junho de 2013
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Todos os dados apresentados neste artigo foram retirados de informações divulgadas pelo administrador nos documentos disponibilizados no site do administrador do fundo, da Comissão de Valores Mobiliários e da BM&FBOVESPA.
1Leia mais: BTG Pactual Corporate Office Fund: o maior FII
2 Ontem, dia 27/06, a Magazine Luiza anunciou em fato relevante a venda de 76,7% do Centro de Distribuição localizado em Louveira (SP), pelo valor de R$ 205,5 milhões para o FII Kinea Renda Imobiliária. Com a compra deste imóvel a carteira de imóveis do fundo passará a ter 15 imóveis.
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Todos os dados apresentados neste artigo foram retirados de informações divulgadas pelo administrador nos documentos disponibilizados no site do administrador do fundo, da Comissão de Valores Mobiliários e da BM&FBOVESPA.
1Leia mais: BTG Pactual Corporate Office Fund: o maior FII
2 Ontem, dia 27/06, a Magazine Luiza anunciou em fato relevante a venda de 76,7% do Centro de Distribuição localizado em Louveira (SP), pelo valor de R$ 205,5 milhões para o FII Kinea Renda Imobiliária. Com a compra deste imóvel a carteira de imóveis do fundo passará a ter 15 imóveis.
