Veja abaixo esta e outras decisões tomadas no âmbito das assembleias de FII divulgadas entre 08 e 12 de dezembro de 2014.

Publicado em 21 de novembro último, entre um feriado e um fim de semana, o Ofício-Circular CVM/SIN/Nº5/2014 pode ter passado despercebido por muitos participantes do mercado. No entanto, o documento traz importantes e necessários esclarecimentos sobre a melhor forma de cumprir as normas referentes a diversos aspectos dos mercados regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), baseado no entendimento da área técnica da autarquia a respeito de seus dispositivos e a forma de sua aplicação. Passando do registro de investidor não residente às atividades de administração de carteiras, e da consultoria e análise de valores mobiliários à operação de fundos de investimentos, o Ofício aborda com destaque os fundos estruturados, dentre os quais se destacam os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), objeto deste artigo.

No pregão de 12 de dezembro 79 diferentes cotas de Fundos de Investimento Imobiliário foram negociadas na BM&FBOVESPA, das quais 27 apresentaram valorização de preço, 35 apresentaram desvalorização, 8 não tiveram alteração e 9 não haviam sido negociadas no pregão anterior. Segue as três melhores e as três piores variações de preço no dia, acompanhadas dos respectivos preços médios, volumes negociados e números de negócios.

Melhores Variações

Piores Variações

No pregão de 12 de dezembro 79 diferentes cotas de Fundos de Investimento Imobiliário foram negociadas na BM&FBOVESPA. Foram 3.618 negócios que totalizaram R$ 18,4 milhões. A cota com maior montante negociado foi a do FII Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), com R$ 2,7 milhões. Já a cota com maior número de negócios foi a do FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), com 744 negócios.

A BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM, administrador do FII CENESP, publicou Fato Relevante para informar que celebrou, em 10 de dezembro de 2014, Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóveis através do qual o fundo adquiriu os direitos aquisitivos de três andares do Centro Empresarial São Paulo (CENESP) pelo valor de R$ 45,5 milhões, a serem pagos ainda em dezembro. Segundo o documento, aquisição se refere aos andares 4º e 8º do Bloco A e do 4º andar do Bloco E, totalizando 9.211 m² de ABL. Com esta aquisição o FII CENESP passa a deter 20 andares do Centro Empresarial, que representam 61.410 m² de ABL, ou 29,0% do total do empreendimento. O valor da aquisição representa um cap rate de 11,0% sobre a renda atual.

A BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM, administrador do FII Anhanguera Educacional, publicou Fato Relevante para informar que foi assinado o aditivo ao contrato de locação das unidades Leme e Valinhos, tendo como objeto a majoração do valor da locação, para R$71.893,27 e R$ 128.806,73, respectivamente, fruto de negociação amigável com a locatária. Segundo Informativo Mensal do fundo referente ao mês de novembro de 2014, o valor dos alugueis, respectivamente, era de R$ 55.413,61 e R$ 104.720,43. O documento informa que a revisão do valor da locação das unidades de Leme e Valinhos é retroativa a dezembro de 2013, sendo que no período que compreende os meses de competência dezembro de 2013 a novembro de 2014 o valor aplicável será de R$71.893,27 e R$128.806,73 mensais fixos, sem a aplicação de qualquer reajuste contratual. Finalmente, o administrador acrescenta que distribuirá 95% dos lucros auferidos, nos termos do que determina a regulamentação em vigor, no valor de R$ 1.388.233,11, no semestre que forem efetivamente recebidos, o que deverá ocorrer até 30 de março de 2015. Este valor corresponde à soma das parcelas retroativas a que o fundo faz jus em decorrência da majoração da locação das unidades de Leme, Valinhos e Taboão, unidade esta que teve seu valor da locação revisado em fevereiro de 2014.

A Oliveira Trust DTVM e a Máxima Asset, respectivamente administrador e gestor do FII Máxima Renda Corporativa, publicaram Fato Relevante para informar que o fundo recebeu, através da sua consultora imobiliária, Máxima Realty, uma proposta de aquisição do único ativo imobiliário pertencente ao fundo. O referido imóvel é situado à Rua Uruguaiana, nº 55, Loja (subsolo, térreo, sobreloja, 2º e 3º pavimentos). O preço proposto para venda é de R$ 42,0 milhões e a forma de pagamento se daria por sinal de R$ 4,2 milhões, pagos em até 10 dias úteis a contar da aprovação da proposta, e R$ 37,8 milhões pagos em único ato, em até 60 dias a contar da data do sinal, na data da escritura de compra e venda, contra a análise de toda documentação pertinente e documentação inerente à locação, inclusive a oferta de direito de preferência ao locatário. Ainda segundo a proposta, o comprador assumiria as expensas necessárias para fazer o due diligence, o recolhimento de impostos inerentes à compra, à escrituração e ao registro da compra nos órgãos competentes e tudo o que for necessário para efetivar a compra. O Fato Relevante acrescenta que o consultor imobiliário estimou o custo de até R$ 500,0 mil, a ser pago pelo fundo, para procedimentos e pagamentos necessários antes da formalização da venda e demais cumprimentos. Por fim, o gestor informa que apresentará na assembleia que será convocada nos próximos dias, em cumprimento ao regulamento do fundo, um relatório com a recente avaliação patrimonial do ativo, bem como um estudo com a perspectiva de retorno, no caso de eventual aprovação da proposta de aquisição apresentada. Em outubro de 2014 o patrimônio líquido do fundo era da ordem de R$ 39,5 milhões.

Quais são as características determinantes do diferencial de rentabilidade entre dois Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC)? Decerto, fatores como a qualidade e a reputação de seus respectivos prestadores de serviços devem ser considerados. Assim como é preciso analisar os instrumentos que constituem seus respectivos direitos creditórios, os segmentos da economia nos quais são originados e a qualidade de seus sacados. Muito importante, o desempenho histórico da carteira de recebíveis e os reforços de crédito estruturais disponíveis protagonizam o exercício da análise comparativa. Se, por acaso, não há diferenças relevantes neste conjunto de fatores e, além disso, as cotas sênior emitidas por estes fundos apresentam classificação de risco idênticas, no caso, um AAA por parte de uma agência como a S&P, seria de se esperar que a rentabilidade-alvo de uma superasse em cem pontos-base a rentabilidade-alvo da outra?

No pregão de 11 de dezembro 75 diferentes cotas de Fundos de Investimento Imobiliário foram negociadas na BM&FBOVESPA, das quais 34 apresentaram valorização de preço, 30 apresentaram desvalorização, 6 não tiveram alteração e 5 não haviam sido negociadas no pregão anterior. Segue as três melhores e as três piores variações de preço no dia, acompanhadas dos respectivos preços médios, volumes negociados e números de negócios.

Melhores Variações

Piores Variações

No pregão de 11 de dezembro 75 diferentes cotas de Fundos de Investimento Imobiliário foram negociadas na BM&FBOVESPA. Foram 2.586 negócios que totalizaram R$ 18,2 milhões. A cota com maior montante negociado e maior número de negócios foi a do FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), com R$ 5,7 milhões em 589 negócios.