No dia 26 de abril a RB Capital Securitizadora S.A. emitiu 635 CRI no valor nominal unitário de R$ 98.036,59, para um total de R$ 62.253.234,65. De acordo com o banco de dados da Uqbar, trata-se da primeira emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) com valor unitário abaixo de R$ 300.000,00.

Apesar da denominação inferior a R$ 300 mil, a oferta foi direcionada a investidores qualificados, incluindo entidades abertas e fechadas de previdência complementar, seguradoras, fundos de investimento e pessoas físicas. Os títulos têm como lastro CCI, representativas de créditos imobiliários oriundos de um compromisso de venda e compra em que a Paulis Shopping Administradora e Incorporadora Ltda., empresa de propósito específico (SPE) do grupo General Shopping Brasil, S.A. (GSB), vende o Shopping Top Center para o fundo de investimento imobiliário Top Center (FII Top Center). Os CRI tem um prazo de 121 meses, ressalvadas as hipóteses de amortização extraordinária ou resgate antecipado, amortizam mensalmente, pagam juros de 9,03% ao ano e são atualizados monetariamente pelo IPCA/IBGE. Os investidores contam com as seguintes garantias: (i) a fiança da GSB, (ii) alienação fiduciária de imóveis; (iii) cessão fiduciária de créditos imobiliários; e (iv) alienação fiduciária de cotas da Paulis, e de uma outra SPE que controla um outro shopping da GSB, o Shopping do Vale. . Após a amortização final dos CRI, a propriedade do shopping é do FII Top Center, cujo único cotista é uma empresa do grupo GSB. A Moody’s atribuiu aos CRI a classificação de risco A2br.

No esforço de distribuição destes CRI, o grande diferencial foi o valor unitário um pouco menor que um terço do valor usual de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais). A emissora conseguiu registrar os títulos junto à CVM nestes termos por ter atendido todas as exigências da Instrução nº 414 do órgão regulador. Dentre as exigências desta instrução para uma denominação inferior a R$ 300 mil estão a necessidade dos créditos imobiliários que lastreiam a operação serem “performados” e o requerimento que o devedor, no caso o FII Top Center, seja registrado junto à autarquia e divulgue suas demonstrações financeiras regularmente.

A resposta do mercado foi positiva. O “book” ficou um pouco acima de R$ 181,0 milhões, quase três vezes o montante da emissão. Entre os investidores, merecem destaque as pessoas físicas que representaram a maior parte do número de investidores.

O líder da operação foi a Socopa Corretora Paulista. A Oliveira Trust DTVM atua como agente fiduciário e o escritório Pedraza, Maximiano, Kawasaki, Assolini Advogados Associados foi o assessor legal.