Em um ano de novo recorde histórico de montante consolidado emitido de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que atingiu R$ 16,84 bilhões em 2014, a Cibrasec e a Barigui lideraram os Rankings de securitizadoras por montante emitido e número de operações respectivamente. Em termos de montante emitido, a Cibrasec alcançou R$ 5,23 bilhões, referentes a treze operações, que representaram 31,1% do valor consolidado anual do mercado primário deste título. A RB Capital* se posicionou na segunda posição, com R$ 3,04 bilhões (18,1% do consolidado) emitidos, divididos entre treze operações. Em seguida se colocou a Barigui, que emitiu no ano um montante de R$ 2,98 bilhões (17,8% do consolidado), referentes a vinte e três operações. Juntas, as três securitizadoras acima, as líderes por montante emitido, foram responsáveis por 67,0% do volume consolidado do mercado primário de CRI em 2014.

As negociações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) registradas na Cetip atingiram, em 2014, seu maior volume anual no registro histórico. Em termos totais, no último ano o montante negociado registrado naquela câmara chegou à marca dos R$ 24,79 bilhões, denotando crescimento de 29,8% frente ao volume de 2013, quando o montante negociado havia alcançado R$ 19,10 bilhões. Em paralelo, o número de negócios fechou 2014 com o recorde de 4.733, crescimento de 43,3% em relação à cifra de 2013, de 3.304 negócios, embora naquele ano houvesse sido verificado um recuo em relação ao anterior.

A agência Fitch colocou a classificação de risco ‘AA-sf(bra)’ atribuída à 70ª série da 1ª emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da RB Capital Companhia de Securitização em Observação Negativa. Segundo a agência a colocação da classificação de risco em Observação Negativa toma por base a avaliação da capacidade creditícia da Odebrecht S.A., que foi negativamente afetada pela colocação do rating da Construtora Norberto Odebrecht em Observação Negativa, em 19 de novembro de 2014. A operação é lastreada por um contrato de financiamento imobiliário concedido pela Domus Companhia Hipotecária à Centrad Participações, devedora dos CRI, uma SPE controlada por duas companhias do grupo Odebrecht, a Odebrecht Participações e Investimentos e a Construtora Norberto Odebrecht. As empresas do grupo Odebrecht, supracitadas, junto com a Via Engenharia, integram o consórcio vencedor da Parceria Público-Privada (PPP) criado para a construção, operação e manutenção do novo centro administrativo no Distrito Federal. O contrato de financiamento imobiliário é garantido por um contrato de suporte denominado ESA(Equity Support Agreement) que obriga a Odebrecht Participações e Investimentos e a Odebrecht S.A., em última instância, a aportar recursos suficientes para realizar qualquer pagamento devido pela devedora no âmbito do financiamento imobiliário, até três dias úteis antes da data de pagamento prevista. Os pagamentos devidos aos investidores dos CRI são idênticos aos recebidos por meio do contrato que lastreia a emissão, com ajuste monetário pelo Índice de Preços ao Consumidor – Amplo (IPCA) na mesma data-base e intervalo de correção. Como o valor nominal dos CRI, R$ 66,99 milhões, é superior ao do financiamento, a estrutura da operação conta com mecanismos que podem garantir que os recebíveis decorrentes de um evento de vencimento antecipado sejam suficientes para cobrir o saldo devedor do CRI. Os títulos possuem rentabilidade alvo equivalente ao IPCA acrescido de juros de 7,4825% ao ano, com o vencimento final previsto para 20 de junho de 2028.

No cômputo da composição das emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), pelas securitizadoras do mercado, ocorridas entre janeiro e novembro de 2014, nota-se a repetição de um comportamento já verificado no ano anterior: pelo critério de montante emitido, houve forte concentração em poucas securitizadoras, muito em função de poucas e grandes operações. Assim, resultou-se em uma lacuna entre as primeiras colocadas do ranking, pelo critério de montante emitido, e o restante das participantes. Por outro lado, dado o elevado número de entidades emissoras de CRI que realizaram operações ao longo dos primeiros onze meses de 2014, um recorde de 20, o nível de concentração verificado em termos de montante emitido não se repetiu quando o critério considerado foi o número de operações executadas.

A Liberum Ratings atribuiu a classificação de risco de crédito preliminar “AA(fe)” para a proposta de emissão da 353ª série da 1ª emissão de CRI da Brazilian Securities. Os CRI têm como lastro CCI, cedidas por diversas empresas, representativas de créditos imobiliários decorrentes de 194 contratos de financiamento imobiliário. A agência destaca, como um dos fundamentos para esta nota, a existência de subordinação em nível de 10,0%, proporcionada pela emissão da 354ª série da mesma emissão (CRI subordinado), que representa reforço de crédito essencial aos CRI sênior. Os títulos têm vencimento previsto para 25 de maio de 2043 e previsão de pagamento de juros e principal, mensalmente, a partir de 25 de novembro de 2014 para os CRI sênior, e a partir de 25 de abril de 2015 para os CRI subordinado. A remuneração dos CRI sênior será de 6,7% ao ano, e dos CRI subordinado de 37,34% ao ano, ambos serão atualizados monetariamente pelo IGP-M.

A Moody's colocou em revisão para rebaixamento as classificações de risco Aaa.br (sf) atribuídas à 22ª série da quinta emissão e à 45ª série da quarta emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidos pela Gaia Securitizadora. Cada uma das séries é lastreada por sua própria carteira, não revolvente, de financiamentos imobiliários residenciais, originados e cobrados pelo Banco do Brasil (cedente, originador e principal agente de cobrança). Ambas as séries se beneficiam do suporte de crédito do cedente, uma vez que a escritura de cessão estipula que, ao longo do prazo de vigência da operação, o Banco do Brasil deve recomprar qualquer financiamento com atraso superior a 35 dias e depositar os recursos oriundos das recompras na conta centralizadora da respectiva operação. A agência informa que colocou as notas em revisão para rebaixamento pois o agente de cobrança depositou, indevidamente, entre dezembro de 2013 e setembro de 2014, R$ 6,9 milhões, relativos a recompras de financiamentos que estavam inadimplidos em um prazo superior a 35 dias, referentes ao lastro da 45ª serie, na conta centralizadora referente à 22ª série. Todos os montantes de recompra a partir de outubro de 2014 foram depositados na conta centralizadora correta. De acordo com a securitizadora, cerca de R$ 1,4 milhão do montante total que foi depositado incorretamente já foi transferido corretamente para a conta centralizadora referente à 45ª série. A emissora afirma que irá direcionar os pagamentos futuros das recompras dos financiamentos referentes ao lastro da 22ª série para reembolsar os R$ 5,5 milhões remanescentes à 45ª série ao longo dos próximos cinco meses. Ainda de acordo com a securitizadora, os problemas operacionais foram solucionados, porém, a agência de classificação de risco informa que irá analisar os ajustes operacionais que foram postos em prática, durante o período de revisão. Mesmo com essa falha operacional, segundo a agência, não houve deficiência de juros e principal nas séries. Ambas as séries têm prazo de 240 meses e rentabilidade alvo equivalente a TR acrescida de um spread de 6,38% ao ano. A 22ª série foi emitida em dezembro de 2012 enquanto que a 45ª série foi emitida em outubro de 2013.

A LOG Commercial Properties e Participações publicou Fato Relevante para comunicar ao mercado que o conselho de administração da companhia aprovou a realização da sexta emissão de debêntures simples, da espécie com garantia real e com garantia real adicional. A emissão consistirá de 300 debêntures, totalizando o valor de R$ 100,0 milhões. As debêntures terão vencimento final em 60 meses a contar da respectiva data de emissão e serão subscritas pela Barigui Securitizadora. Ainda, o documento acrescenta que restou aprovada, também, a participação da companhia, na qualidade de devedora dos créditos imobiliários, em oferta pública com esforços restritos de 300 CRI de emissão da Barigui, totalizando o valor de R$ 100,0 milhões. Os CRI têm como lastro uma CCI, a ser emitida pela Barigui, que representará as referidas debêntures. 

O lastro dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidos nos últimos dois anos tem se caracterizado por um valor crescente do montante em debêntures emitidas por empresas do setor imobiliário. Entre as operações de CRI emitidas entre janeiro e outubro de 2014, chegou a onze o número daquelas cujo lastro é composto por debêntures, perfazendo um montante de R$ 897,0 milhões. Em comparação, no mesmo período de 2013 haviam sido realizadas seis operações com este tipo de lastro, as quais somaram apenas R$ 311,0 milhões. Neste ínterim, portanto, o montante de CRI lastreados em debêntures mais que duplicou. Este movimento, contudo, faz parte de um cenário de consolidação da proeminência dos CRI cujo lastro se enquadra na categoria de ativo-lastro Crédito Imobiliário, em detrimento daqueles classificados como de Aluguel.

Partindo do número de negociações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) realizadas na CETIP entre janeiro e outubro de 2014, e segmentando-as por intervalo de tempo entre emissão e negociação, nota-se um relevante aumento das negociações ocorridas em intervalo superior a 180 dias, tanto em termos absolutos como em base relativa ao total. Dada a distância do momento de emissão, as negociações ocorridas nesta faixa de prazo tendem a estar mais genuinamente relacionadas a um mercado secundário de fato. Nos primeiros dez meses de 2014 foram realizados 2.822 negócios nesta faixa de prazo, um elevado crescimento de 87,9% frente aos 1.502 em igual período do ano de 2013. Em termos percentuais, a fatia referente a essas negociações correspondeu a 70,9% do total ocorrido no ano até outubro, enquanto que no mesmo período de 2013 este indicador havia alcançado 54,6%.

A Fitch Ratings elevou de ‘BBB+(exp)sf(bra)’ para ‘A-(exp)sf(bra)’ a classificação de risco da proposta de emissão da 5ª série da 1ª emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da TRX Securitizadora de Créditos Imobiliários, em montante nominal de até R$ 92,0 milhões. Segundo a agência, a elevação reflete a redução do montante de CRI a ser emitido, montante este que se reduziu de R$ 110,0 milhões para R$ 92,0 milhões, acarretando assim uma menor alavancagem financeira. A emissão é lastreada por uma Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) que representa valores originados em um contrato de locação não residencial, na modalidade de compra para locação, firmado entre a Cotia Armazéns Gerais (CAG), como locatária, e o Fundo de Investimento Imobiliário EDOM 01, na qualidade de locador. A CAG transferiu, por R$ 92,0 milhões, o direito real de superfície do imóvel ao FII por 11 anos. O FII então locará o imóvel de volta à CAG. O imóvel é um centro logístico composto por três galpões logísticos, estruturas de apoio e pátios de armazenagem. O imóvel será dado em garantia aos investidores através de alienação fiduciária que pode ser executada na hipótese de decretação do vencimento antecipado do CRI e na configuração de qualquer hipótese de vencimento antecipado do contrato de locação. Os títulos estarão indexados ao IPCA acrescido de taxa de juros a ser definida durante o processo de bookbuilding e têm vencimento previsto para dezembro de 2024.