Decorridos oito meses de 2014, a Fitch, agência que tem sido a líder histórica em classificações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), detém a mesma posição no ranking de atribuições deste título neste ano. Sua liderança se estende tanto para o ranking cujo critério é o montante quanto para aquele de número de títulos classificados. A agência atribuiu classificações, que perfizeram montante de R$ 365,8 milhões, para oito CRI. Com efeito, em relação ao total classificado, a Fitch auferiu participação de 45,3% e 38,1% nos respectivos rankings.

A S&P atribuiu a classificação de risco ‘brAA- (sf)’ à 90ª série da 1ª emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários da RB Capital Companhia de Securitização. Esta série é lastreada por recebíveis imobiliários decorrentes de: (i) um contrato do tipo built to suit, firmado entre a Ferrovia Centro Atlantica (devedora) e o Consórcio Guará (cedente), com a locação atípica de um terminal ferroviário; e (ii) um contrato de financiamento imobiliário, devido pela Salus SPE (integrante do consórcio Guará) à Domus. Esta série, no montante de R$ 118,0 milhões, terá vencimento em novembro de 2024 e com rentabilidade alvo equivalente ao IPCA acrescido de um spread de 7,12% ao ano. A amortização do principal e o pagamento dos juros devidos aos detentores dos CRI serão realizados em 11 parcelas anuais sendo que a primeira parcela vence em novembro de 2014 e a última parcela em novembro de 2024.

A agência Austin anunciou novo rebaixamento da classificação de risco da 79ª série da 1ª emissão de Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) da RB Capital Companhia Securitizadora, de ‘brB-(sf)’ para ‘brC(sf)’. Na sequência a agência anunciou a retirada da classificação de risco, em função da não renovação do contrato de prestação de serviços junto a essa agência. Esse foi o terceiro rebaixamento realizado para esta série de CRI nos últimos quatro meses, tendo sua classificação de risco caído de ‘brA-(sf)’, em maio último, para o atual nível ‘brC(sf)’. Esta emissão possui lastro em Cédula de Crédito Imobiliário emitida pela RB Capital, a qual representa um contrato de financiamento imobiliário – na forma de uma Cédula de Crédito Bancário-, firmado entre a Domus Companhia Hipotecária (cedente) e a Confiança Companhia de Seguros S/A (devedora). Segundo a agência, o rebaixamento da classificação de risco foi determinado pelo esgotamento dos recursos do fundo de liquidez da estrutura e pelo consequente inadimplemento da parcela do CRI vencida em agosto de 2014. Ainda, segundo a agência, tal fato confirmou a tendência negativa, apontada inicialmente em seu relatório de monitoramento anual, emitido em outubro de 2013 e ratificado nos informativos de classificação de risco divulgados em 05 de maio e 18 de junho de 2014, sobre o quadro de contínua deterioração financeira e elevado nível de endividamento da Confiança Companhia de Seguros, devedora do contrato base da operação. Segundo o agente fiduciário da operação, a Pentágono DTVM, o preço unitário do CRI era de R$ 11,5 milhões em 12 de setembro de 2014. Inicialmente o CRI buscava uma rentabilidade-alvo equivalente ao IPCA acrescido de um spread de 10,4% ao ano. Segundo atas de assembleias ocorridas em 5 de junho e 5 de agosto de 2014, propostas pela devedora dos créditos imobiliários, as quais contemplavam formatos de pagamento envolvendo desconto de 30,0% do saldo devedor, foram rejeitadas pelo único investidor da operação. Segundo ata de 5 de junho, já foi iniciado processo de execução de alienação fiduciária de imóvel dada em garantia na operação.

A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘A+(exp)sf(bra)’ à proposta de emissão da 344ª série de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da Brazilian Securities, no montante de R$ 24,0 milhões. A emissão será lastreada pela cessão de 100% dos aluguéis, em seus valores mínimos, das lojas do Maringá Park Shopping Center (Maringá Park). Adicionalmente, a operação conta com a cessão fiduciária dos valores adicionais de aluguel, que são cobrados em proporção ao volume de vendas das lojas. E além disto, a carteira lastro conta com um reforço de um contrato de locação complementar, firmado entre a Kadima e a MGF (proprietárias) e a MPSC Administradora e Locadora de Bens (MPSC). Este contrato prevê que sempre que uma loja do Maringá Park ficar vaga, a MPSC será responsável pelo pagamento do aluguel, no mesmo valor referente ao locatário anterior. Destaca-se que, atualmente, o segundo pavimento do Maringá Park está sob disputa judicial, cuja origem consiste em uma ação de execução contra a antiga proprietária do shopping center, que resultou em penhora de parte ideal do empreendimento. Esta penhora foi registrada antes da aquisição do imóvel pelo Banestado Leasing – Arrendamento Mercantil, que posteriormente o vendeu à Kadima. Esta última obteve uma liminar para que o registro da aquisição do imóvel pelo Banestado prevalecesse à penhora. Portanto, há risco de reversão desta decisão, o que afetaria a propriedade de parte do imóvel. O valor da penhora é de aproximadamente R$ 25,2 milhões. Enquanto não houver um julgamento definitivo, a Kadima e, consequentemente, a operação, continuarão a se beneficiar da totalidade dos aluguéis. A 344ª série se refere a CRI sênior e será acompanhada pela 345ª série, que são CRI subordinados, em montante de R$16,0 milhões. Os CRI subordinados serão detidos pelos proprietários do shopping center e se beneficiarão dos fluxos excedentes ao pagamento dos CRI sênior. A remuneração da série 344ª será indexada ao IGP-M acrescido de juros de 9,0% ao ano até o vencimento final da emissão, previsto para setembro de 2024.

No mês de agosto sete operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) foram realizadas por cinco Securitizadoras Imobiliárias, totalizando R$ 675,9 milhões. Presente entre as securitizadoras que emitiram no último mês está a Altere, companhia que não realizava uma emissão de CRI desde 2009, quando havia realizado duas operações que somaram R$ 33,4 milhões. Agora, em agosto de 2014, esta securitizadora voltou a emitir R$ 15,5 milhões em CRI, na sua primeira operação do ano. Trata-se de uma operação lastreada em um empréstimo concedido pelo Banco Paulista à Porte Construtora. Nos rankings de securitizadoras imobiliárias de 2014, pelos critérios tanto de montante emitido como de número de operações, a Altere se encontra agora na décima oitava colocação.

No mês de agosto de 2014 foram emitidos R$ 675,9 milhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), referentes a sete operações. Esta cifra mensal, em montante, fica 32,7% aquém daquela referente ao mesmo mês de 2013, quando R$ 1,01 bilhão destes títulos havia sido emitido, montante referente a onze operações. Já em termos do montante emitido acumulado ao longo de 2014 até o final de agosto, a cifra alcança agora R$ 9,70 bilhões, referentes a 71 operações. Este valor de montante emitido é o maior do registro histórico para os oito primeiros meses do ano. Em 2013, quando se atingiu a cifra anual recorde, de R$ 16,65 bilhões (127 operações), o montante emitido acumulado até o final de agosto alcançava R$ 4,56 bilhões, referentes a 74 operações, e em 2011, quando se atingiu a segunda maior cifra anual, de R$ 13,57 bilhões (149 operações), o montante emitido acumulado até o final de agosto alcançava R$ 7,35 bilhões, referentes a 91 operações.

O montante negociado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no acumulado do ano de 2014 até o final de agosto, registrado no âmbito da Cetip, cresceu 79,2% na comparação com o mesmo período em 2013. Foram R$ 14,68 bilhões neste ano contra R$ 8,19 bilhões no ano anterior. Quando se decompõe esses valores por intervalos de tempo entre a data de emissão do título e sua data de negociação, obtém-se que a parcela do montante negociado de CRI ocorrida 180 dias após a emissão, ou seja, a mais próxima a um legítimo mercado secundário, correspondeu a 33,2% do total nesse ano versus 47,6% no ano anterior. Ainda assim, em termos absolutos, dado que o montante negociado total subiu fortemente neste ano, o montante negociado de CRI ocorrido 180 dias após a emissão cresceu 25,0% na comparação entre os dois anos, de R$ 3,89 bilhões em 2013 para R$ 4,87 bilhões em 2014.

A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘AA(exp)sf(bra)’ à proposta de emissão da oitava série da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da TRX Securitizadora, em montante nominal de até R$ 45,0 milhões. Os títulos serão lastreados pelos recebíveis decorrentes de um contrato de locação, na modalidade build-to-suit, firmado entre a Contax, como locatária, e a Windsor 33 Empreendimentos Imobiliários (Windsor 33), na qualidade de locadora. A Windsor 33 cedeu à securitizadora, para esta emissão, uma Cédula de Crédito Imobiliário, que representa a totalidade dos fluxos de pagamento da locação. O saldo devedor dos CRI será corrigido pelo IPCA nas mesmas datas e com a mesma frequência do fluxo de aluguéis que lastreia a emissão. A série tem vencimento previsto para dezembro de 2023.

Em assembleia de titulares de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), solicitada pelo Fundo de Investimento Imobiliário (FII) BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), a totalidade presente, representativa de 51,28% da emissão do respectivo título, deliberou pelo resgate antecipado dos CRI em 20 de agosto de 2014, com pagamento de prêmio. O fundo imobiliário foi o cedente desta 231ª série da primeira emissão de CRI da Brazilian Securities, emitida em 05 de junho de 2011. A possibilidade do resgate dos CRI ocorreu a partir de uma oferta de recompra, por parte do FII, dos créditos imobiliários que constituem o lastro dos títulos.

No dia 22 de agosto desse ano, em assembleia geral, o único investidor dos CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) da 101ª série da 1ª emissão da RB Capital Companhia de Securitização, o Itaú Unibanco, deliberou pela aprovação de troca de garantias do título, entre outras medidas. O lastro do CRI consiste de uma CCI representativa de um compromisso de compra e venda firmado entre a Fashion Mall S.A. (compradora) e a COFAC – Companhia Fluminense de Administração e Comércio (vendedora), no qual a Fashion Mall se compromete a adquirir o Niterói Plaza Shopping, localizado em Niterói-RJ, pelo valor de R$ 560,0 milhões. Tanto a compradora como a vendedora pertencem ao grupo BR Malls.