Com o fim de outubro de 2014, registra-se nos Rankings de Securitizadoras Imobiliárias um total de 20 participantes que, em conjunto, emitiram no ano R$ 11,50 bilhões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) repartidos entre 94 operações. Em outubro computou-se também a estreia de uma nova securitizadora no mercado, a Logos, que realizou uma operação avaliada em R$ 10,0 milhões, conquistando a vigésima colocação em ambos os rankings. Na outra ponta, a Cibrasec continua com a liderança no ranking organizado por montante emitido, embora a Barigui, segunda colocada, tenha diminuído o intervalo entre os indicadores das duas companhias.

A Ápice Securitizadora Imobiliária, emissora dos CRI da 8ª série de sua 1ª emissão, publicou Fato Relevante para informar que, em 13 de outubro de 2014, recebeu notificação formal da Guantera Empreendimentos e Participações Ltda., locadora de imóvel descrito abaixo, para informar que o atual locatário deste, através de notificação específica, comunicou sua intenção em rescindir o contrato de locação, com a devida devolução do imóvel. O imóvel diz respeito as unidades autônomas de números 81, 82, 83 e 84 do 8º andar do Bloco ou Ala “B” e de números 91, 92, 93, 94, 95 e  96 do 9º andar dos Blocos ou Alas “B” e “C” (Torre Sul), do Condomínio Pátio Victor Malzoni, situado à Avenida Brigadeiro Faria Lima, n.º 3.477, em São Paulo/SP. A securitizadora informa, também, que envidará seus melhores esforços, visando a proteção dos interesses dos detentores dos CRI, em relação ao disposto no referido Fato Relevante, quanto à eficaz implementação do contrato de locação adicional. O locatário era o Banco BMG, que havia firmado o contrato típico de locação comercial com Guantera Empreendimentos e Participações Ltda., que constitui o lastro do CRI. Segundo relatório da Fitch, que classificou o título como ‘A-sf(bra)’ no último 17 de setembro, “o locatário poderá rescindir unilateralmente este contrato com aviso prévio de seis meses, sujeito à indenização equivalente a três meses do aluguel mensal vigente”, além disso, informa que a operação também conta com um contrato de locação ‘tampão’ entre a Guantera e outra empresa de seu grupo econômico, que entrará em vigor na eventualidade de o imóvel ficar vago, embora não tenha considerado este fato para atribuição da nota.

Mesmo com um aumento do número de agentes fiduciários participantes das operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) realizadas ao longo de 2014, os dois líderes deste segmento vêm mantendo forte preponderância em participação de mercado para as emissões do ano. Liderados pela Pentágono DTVM, que é secundada à distância pela Oliveira Trust DTVM, um conjunto de sete agentes fiduciários em 2014, dois a mais que no ano anterior, participou em um montante consolidado emitido no mercado primário de CRI nos primeiros nove meses do ano o que representa um recorde histórico para o período¹.

A Liberum atribuiu a classificação de risco preliminar AA-(fe) para a proposta de emissão da 3ª série da 3ª emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da Isec Securitizadora. O CRI será lastreado por Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) representativas de Cédulas de Crédito Bancário (CCB) emitidas pela Esser Holding (devedora) em favor da Cia Hipotecária Brasileira – CHB (cedente). Segundo a agência, a Isec emitirá duas séries de CRI, a (sic) sendo a 3ª série composta por CRIs Seniores, com valor total de até R$ 46,75 milhões e a série seguinte (4ª), composta por CRIs subordinados no valor total de até R$ 8,25 milhões (15% da emissão total), a ser subscrito pela ESSER ou pessoas ligadas à empresa (não classificadas pela Liberum Ratings). O CRI sênior terá remuneração atrelada à taxa DI acrescida de um spread, porém este último não foi divulgado pela agência. A amortização do principal será realizada em 37 parcelas mensais, após carência de 24 meses. Os juros devidos sobre o saldo do CRI serão pagos mensalmente a partir da data de emissão do título CRI. A emissão será distribuída com esforços restritos, de acordo com a ICVM 476.

Ao final do terceiro trimestre de 2014, o mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) manteve número recorde de montante emitido no acumulado do ano, alcançando a cifra de 10,79 bilhões. A marca é a maior para o período no registro histórico. Em comparação, nos nove primeiros meses de 2013 o montante emitido havia atingido R$ 8,26 bilhões. No mês de setembro de 2014 foi emitido um total de R$ 1,12 bilhão em CRI.

Terminado o mês de setembro e o cômputo das operações de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidas ao longo dos nove primeiros meses de 2014, os Rankings de Securitizadoras Imobiliárias passam a contar com dezenove companhias em seu rol. Este é o maior número de participantes já contemplados pelos rankings do acumulado de emissões entre janeiro e setembro de cada ano desde a criação do mercado de CRI. As três securitizadoras, a Cibrasec, a Barigui e a Ápice permanecem na frente em ambos os rankings, tanto pelo critério de montante emitido como em termos do número de operações realizadas.

Partindo do montante negociado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) na Cetip, entre janeiro e setembro de 2014, segmentado por faixa de prazo, nota-se um avanço na direção de negociações de natureza mais próxima do mercado secundário. Em outras palavras, as transações ocorridas com intervalo de tempo superior a 180 dias entre a data de emissão dos títulos e a respectiva data de negócio somaram, no período, R$ 6,91 bilhões, o maior valor obtido na história dessa indústria. Esta marca supera em 43,6% a cifra do ano anterior, uma vez que, nos nove meses iniciais de 2013, o montante negociado nesta faixa de prazo correspondeu a R$ 4,81 bilhões.

A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘AA-(exp)sf(bra)’ à 110ª série da quarta emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da RB Capital Companhia de Securitização, no montante nominal de R$ 1,58 bilhão. A carteira lastro pulverizada será composta por financiamentos concedidos pela Caixa Econômica Federal para a aquisição de imóveis residenciais localizados no estado de São Paulo. A atribuição contempla pontos como o reforço de crédito inicial, baseado na sobrecolateralização entre o saldo devedor da carteira de créditos imobiliários e o saldo devedor dos CRI, a estrutura de ordem de alocação de recursos juntamente com os mecanismos de proteção que beneficiam o pagamento da série sênior e o casamento de indexador de remuneração da carteira lastro e do CRI. No início de setembro de 2014 a carteira possuía saldo devedor de R$ 1,79 bilhão, sendo composta por 19.655 contratos de financiamento imobiliário. Tais financiamentos foram originados entre 2005 e 2013, com recursos da caderneta de poupança, contando com alienação fiduciária dos imóveis financiados como garantia. A taxa média ponderada de juros dos contratos de financiamento é de 8,2%, com correção pela Taxa Referencial (TR). Os CRI serão indexados à TR e serão acrescidos de juros de 6,2% ao ano. Os títulos têm vencimento final legal em 10 de setembro de 2034. Junto à série sênior será emitida a 111ª série, subordinada à primeira, que não foi avaliada pela agência Fitch. Tanto a subordinação proporcionada para os títulos sênior como o montante de CRI subordinado não foram informados no relatório.

No período compreendido entre setembro de 2013 e agosto de 2014 a indústria de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) alcançou o maior patamar de montante emitido já registrado em doze meses corridos. Foram R$ 21,76 bilhões de CRI emitidos, por um total de vinte securitizadoras, correspondentes a 124 operações diferentes. Grande parte deste montante se refere a “megaoperações”, aquelas de montante superior a R$ 500,0 milhões. Nestes doze meses, apenas oito operações somaram R$ 13,38 bilhões, ou 61,5% do total. Destas megaoperações, boa parte dos CRI emitidos foram adquiridos pelo próprio cedente, ou empresa do mesmo grupo, não se caracterizando assim como operações de mercado, aquelas em que o captador de recursos não é o mesmo que o investidor de recursos. Tais operações que não são de mercado têm finalidades distintas.

A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘BBB+(exp)sf(bra)’ à proposta de emissão da 5ª série da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da TRX Securitizadora em montante nominal de R$ 110,0 milhões. A emissão tem lastro em uma Cédula de Crédito Imobiliário representativa dos recebíveis imobiliários oriundos de um contrato de locação não residencial, na modalidade de compra para locação, firmado entre a Cotia Armazéns Gerais (locatária) e o Fundo de Investimento Imobiliário EDOM 01 (locador). O fundo adquiriu, por R$ 110,0 milhões, o direito real de superfície do imóvel por 11 anos, e o locará, nos termos do contrato de locação, pelo prazo de dez anos. O imóvel em questão é um centro logístico composto por três galpões logísticos, estruturas de apoio e pátios de armazenagem. O imóvel será dado em garantia à operação, por meio de alienação fiduciária. A locatária será a fonte pagadora dos aluguéis que lastreiam esta emissão. O contrato de locação também dispõe de fiança prestada pelas empresas Cotia Vitória Serviços e Comércio e Cotia Empreendimentos Logística e Participações. Ademais, a operação conta com uma fiança bancária como reforço de liquidez. Os títulos serão indexados ao IPCA acrescido de taxa de juros a ser definida durante o processo de bookbuilding. Esta série de CRI tem o vencimento previsto para setembro de 2024.