O segmento de securitização do agronegócio se encontra em pleno desenvolvimento. O mercado primário de Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA), principal título de securitização deste segmento, vem se expandindo, atingindo cifras crescentes de emissão. O setor do agronegócio, dada sua importância para a economia brasileira e dados os limites atuais da capacidade de suas fontes tradicionais de financiamento, tende a buscar progressivamente recursos junto ao mercado de capitais. Adicionalmente, a CVM, como regulador do mercado, estuda aprimorar o marco regulamentar visando atender as demandas específicas de desenvolvimento de mercado associadas ao segmento. Neste cenário construtivo para o futuro do segmento de securitização do agronegócio, vale notar a ocorrência de um evento, o qual faz parte deste processo de desenvolvimento de mercado, podendo mesmo vir a reforçá-lo, embora o caso envolva dificuldades de natureza creditícia.

Veja abaixo esta e outras decisões tomadas no âmbito de assembleias de FIDC divulgadas entre de 18 e 22 de maio 2015.

A BEM DTVM, administrador do FII Presidente Vargas, publicou Fato Relevante para informar que a locatária Telemar Norte Leste S/A restituiu o Edifício Torre Vargas 914 ao fundo em 22 de maio de 2015. A restituição ocorreu mediante o pagamento: (i) de uma indenização no valor de R$ 190.000,00, até o dia 05 de junho de 2015, para o fim específico da realização das restaurações necessárias ao restabelecimento do imóvel ao estado original em que a locatária o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal, nos termos da legislação aplicável; e (ii) dos demais encargos locatícios devidos em razão da rescisão antecipada do contrato de locação, vincendos até o dia 08 de junho de 2015. Adicionalmente, as partes acordaram o pagamento parcelado da multa pela rescisão contratual antecipada, estipulada em 3 meses de aluguel correspondente à R$ 2,1 milhões, que será pago em 5 parcelas pela locatária, vincendo a primeira no dia 05 de junho de 2015 e as demais nos meses subsequentes, todo dia 5, ou próximo dia útil subsequente, todas corrigidas monetariamente e acrescidas de juros remuneratórios. Segundo o administrador, a restituição do imóvel nas condições acima mencionadas foi realizada de maneira a preservar todos os direitos do fundo, sem a necessidade de busca da tutela jurisdicional para a resolução dessas questões, corroborando com os melhores esforços para locação da área, com o objetivo único de evitar eventual impacto na rentabilidade futura do fundo. A entrega do referido imóvel estava prevista para ocorrer em 30 de abril de 2015, porém, em 04 de maio o administrador havia comunicado, por meio de Fato Relevante, que os procedimentos de vistoria do imóvel constataram o inadimplemento da locatária com relação às condições de entrega do imóvel, razão pela qual não se configurou a entrega na data prevista.

Veja abaixo esta e outras decisões tomadas no âmbito de assembleias de FII divulgadas entre de 18 e 22 de maio 2015.

A S&P atribuiu classificação ‘brAA- (sf)’ às 12ª, 13ª e 14ª séries de cotas sênior a serem emitidas pelo FIDC Crédito Universitário e reafirmou a classificação ‘brAA- (sf)’ atribuída às demais séries de cotas sênior em circulação. O FIDC Crédito Universitário é estruturado como um condomínio fechado, cujos direitos creditórios são contratos de financiamento ligados ao segmento educacional, incluindo contratos de CDC para pagamento de prestação de serviços educacionais ou contratos de mútuo para financiar débitos advindos de serviços educacionais. As novas séries vencerão 42 meses após suas respectivas emissões e serão amortizadas em 30 parcelas mensais após um período de carência de 12 meses. As rentabilidades-alvo equivalerão à Taxa DI acrescidas de um spread que será definido em processo de bookbuilding. Segundo a agência, a proteção de crédito é proporcionada pela subordinação de cotas, com um mínimo de 22,0% para as cotas sênior, e pelo spread excedente. A classificação das cotas sênior do fundo reflete a avaliação da S&P sobre o risco de crédito da carteira, o risco operacional, o risco de contraparte, o risco legal e dos mecanismos estruturais do FIDC.

Como seriam as características de um mercado de securitização imobiliária desenvolvido e agregador de valor no Brasil? A resposta para esta pergunta é ampla, envolvendo a possibilidade de mais de um tipo de modelo e a análise da interação do mercado de securitização com o mercado de crédito, bancário e não bancário, e com os objetivos de política econômica do país. Porém, independentemente do modelo adotado, pode-se apontar algumas características que sempre seriam imprescindíveis a um mercado de securitização imobiliária que fosse considerado desenvolvido e agregador de valor. Por exemplo, este mercado teria uma participação substancial de operações com lastro em carteiras pulverizadas, ou ainda com lastro composto por financiamento habitacional, e teria os seus títulos, lastreados nestes lastros, adquiridos por investidores institucionais. Ademais, tais operações tenderiam a ser originadas, estruturadas e administradas por diferentes prestadores de serviços, independentes e especialistas em suas respectivas áreas, com mitigação de risco de conflito de interesse. Tais características assegurariam um mercado de securitização que estaria exercendo de forma plena seu potencial de aumento de eficiência sistêmica e, consequentemente, de incremento do desenvolvimento econômico.

No último dia 15 de maio, em assembleia geral extraordinária realizada na sede da companhia, a Brazilian Securities deliberou pela reforma do artigo 3º de seu estatuto social, para inclusão de atividades de aquisição, securitização, emissão e colocação no mercado de Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA). Com a inclusão da Brazilian Securities, agora é possível verificar a existência de pré-disposição para este tipo de atividade em um total de 16 securitizadoras. No entanto, apenas quatro delas já realizaram emissões. Após a alteração no estatuto, a  Brazilian securities passou a ter por objeto:  (i)  aquisição  e  securitização  de  quaisquer  créditos hipotecários,  imobiliários  e  do  agronegócio,  conferência  e/ou  obtenção  das  respectivas garantias;  (ii) emissão  e  colocação  de  CRI e CRA,  podendo  emitir  outros  títulos  e  valores  mobiliários; (iii) realização de negócios e a prestação de serviços compatíveis com a atividade  de  securitização,  incluindo,  mas  não  se  limitando  a,  administração,  recuperação,  aquisição  e alienação de direitos de crédito, e contratação de operações de derivativos; e (iv) prestação de  serviços  e  realização  de  outros  negócios  referentes  a  operações  no  mercado  secundário  de  hipotecas,  de  créditos  imobiliários  e  de  direitos  de  crédito do  agronegócio,  de  acordo  com  legislação aplicável em vigor.

No pregão de 22 de maio 75 diferentes cotas de Fundos de Investimento Imobiliário foram negociadas na BM&FBOVESPA, das quais 30 apresentaram valorização de preço, 36 apresentaram desvalorização, 2 não tiveram alteração e 7 não haviam sido negociadas no pregão anterior. Segue as três melhores e as três piores variações de preço no dia, acompanhadas dos respectivos preços médios, volumes negociados e números de negócios.

Melhores Variações

Piores Variações

No pregão de 22 de maio 75 diferentes cotas de Fundos de Investimento Imobiliário foram negociadas na BM&FBOVESPA. Foram 3.395 negócios que totalizaram R$ 43,6 milhões. A cota com maior montante negociado foi a do FII BB Progressivo II (BBPO11), com R$ 22,4 milhões. Já a cota com maior número de negócios foi a do FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), com 522 negócios.

No decorrer dos primeiros meses de 2015, dois emblemáticos Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) da categoria de ativo-lastro Crédito Pessoa Jurídica enfrentaram situação adversa derivada da deterioração do perfil creditício da OAS, esta última citada no âmbito da Operação Lava-Jato. O caráter distintivo dos fundos Crédito Corporativo Brasil (CCB) e Vinci Crédito e Desenvolvimento I (Vinci C&D) radica no ineditismo, para a época em que foram lançados, da política de investir em uma gama de direitos creditórios de longo prazo devidos por grandes empresas nacionais, enquanto os outros poucos FIDC pertencentes à mesma categoria de ativo-lastro se limitavam à aquisição de direitos creditórios, às vezes de um único devedor, emitidos por pequenas e médias empresas.