O prazo médio ponderado dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidos em 2016 indica um alongamento de vencimentos destes títulos em comparação com os CRI emitidos em 2015. O prazo médio ponderado pelo montante emitido em CRI atingiu 179 meses em 2016 – quase 15 anos, enquanto no ano anterior este indicador havia alcançado 154 meses.

O Banco Central do Brasil (BCB) submeteu a consulta pública, em 30 de janeiro, minuta de resolução dispondo sobre emissão de Letra Imobiliária Garantida (LIG). A medida foi tomada quase dois anos após a edição da Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, que instituiu a LIG. A minuta da resolução define as características gerais da LIG, necessárias para a eventual criação de um mercado deste título no Brasil, como aspectos de natureza estrutural relacionados à gestão das carteiras de ativo-lastro e aos reforços de crédito, os requerimentos mínimos que os emissores devem atender e alguns pontos referentes à prática de governança e de transparência associada ao desempenho também destas carteiras de ativo-lastro. A minuta está disponível no site do BCB e os interessados devem encaminhar sugestões e comentários até 30 de abril de 2017.

A Gaia Securitizadora, em conjunto com a SLW CVC, respectivamente emissor e coordenador líder da oferta pública de distribuição dos CRI das 89ª e 90ª séries da 4ª emissão, publicaram aviso ao mercado para comunicar que, tendo em vista as condições desfavoráveis do mercado de capitais nacional, ambos protocolaram, em 30 de janeiro de 2017, junto à CVM, a comunicação de desistência e o requerimento para o cancelamento da referida oferta. O CRI, de estrutura sênior-subordinada, seria emitido em montante total de R$ 61,8 milhões, e teria como lastro CCI representativa de contratos de financiamento de empreendimentos residenciais urbanos devidos por pessoas físicas e jurídicas. Os créditos imobiliários teriam sido cedidos pelo Banco Máxima, mas originados por mais de 30 empresas, sendo a principal delas a Performance BR Empreendimentos Imobiliários.

A principal fonte histórica de financiamento imobiliário no Brasil tem sido a caderneta de poupança, uma fonte bancária. Em tempos, já um pouco distantes, de crescimento econômico e taxas de juros de um dígito, a poupança, apesar de deficiências estruturais inatas, supriu crescentemente recursos para o setor. Porém, aquele aumento do crédito imobiliário não chegou a fazer avanços em relação ao déficit habitacional no país.

A composição das emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) em 2016, quando segmentada pelo tipo de remuneração, ainda aponta para uma predominância, em termos de montante emitido, daqueles títulos que têm a Taxa Referencial (TR) como indexador, tal qual ocorreu nos dois anos anteriores. Ainda assim, os CRI com remuneração atrelada à Taxa DI indicam ter ganho espaço frente às emissões de títulos remunerados de forma indexada à inflação (IPCA, IGP-M etc). Todas estas operações com remuneração não atrelada à TR tendem a contar com lastro, composto por aluguel e crédito imobiliário, com rentabilização a taxas de mercado, e também com investidores que não são vinculados aos seus cedentes; ou seja, apresentam características mais próximas daquelas que seriam consideradas de operações de mercado.

A partir de 2017 a Uqbar retoma a publicação de artigos mensais cobrindo o conteúdo de atas de assembleias de titulares de CRI. As atas se referem a todas as emissões de CRI, por parte de todas as securitizadoras, desde o ano de 2006. 

No dia 13/01/2017 a agência de classificação de risco Fitch atribuiu a nota ‘AA’ à 74ª série da primeira emissão de CRI da Ápice, em montante de R$ 85,0 milhões. O lastro presente na estrutura da operação é uma CCI que espelha os pagamentos devidos pela SPE MRS - Martins Ribeiro Soluções (MRS) à SPE Mega Moda. A SPE Mega Moda tem propriedade sobre o Mega Moda Shopping e concedeu permissão para que a MRS tenha direito sobre os aluguéis das lojas durante vinte anos. Como contrapartida nessa exploração do shopping, a MRS deve realizar pagamentos de forma mensal à SPE Mega Moda, que deve então repassar este fluxo como pagamento dos direitos creditórios à emissora dos CRI. Segundo a Fitch, a classificação atribuída reflete a expectativa de pagamento do principal investido com correção pelo IPCA mais 9,32% ao ano, até o vencimento dos CRI, em 2024.

O ano de 2016 marcou o recorde histórico de montante emitido anual em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Foram R$ 17,77 bilhões em títulos emitidos, correspondentes a 106 operações. Além disso, ao contrário do que se verificou em 2014 e 2015, os CRI cujo lastro é devido por Pessoas Físicas (PF) predominaram em 2016 em termos de montante emitido, ao ponto de representar dois terços da cifra total no ano, superando, portanto, o montante daqueles cujo lastro é devido por Pessoas Jurídicas (PJ).

Desde a primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no registro histórico apenas duas instituições já haviam atingido a liderança dos rankings Uqbar de agente fiduciário, qualquer que fosse o critério escolhido: Oliveira Trust DTVM e Pentágono DTVM. Em 2016, entretanto, uma estreante neste mercado rompeu esta hegemonia e se fixou na primeira colocação, conquistando 71,3% do mercado sob o critério do montante emitido e 39,0% quando o critério é o número de operações, girando, assim, a roda de classificações deste mercado que até pouco tempo atrás parecia travada.

O cômputo das transações mais genuinamente relacionadas a um mercado secundário¹ envolvendo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) revela que, em 2016, o nível de liquidez deste título voltou a patamares próximos aos de 2014. As transações registradas na Cetip movimentaram R$ 8,25 bilhões, distribuídas em 4.081 negócios.