A S&P atribuiu preliminarmente, no dia 14/12/2017, a classificação de risco ‘A-’ à primeira série da 17ª emissão de CRA da Octante Securitizadora, em montante de R$ 52,3 milhões. Com relação à remuneração, esta será proporcionada através de juros equivalentes a “115% da Taxa DI Over a ser definida em processo de bookbuiling”. Os CRA terão como lastro uma carteira de CDCA, devidos por revendedores da empresa Agrichem do Brasil, e duplicatas devidas por produtores rurais, cedidas por esses revendedores. Como reforço de crédito pode-se mencionar subordinação equivalente a 40,0% da emissão (20,0% de CRA mezanino I; 5,0% de CRA mezanino II; e 15,0% de CRA subordinado júnior), e a apólice se seguro concedida pela Sompo Canopius, managing agent do sindicato 4444 do Lloyd’s of London, para cobertura de inadimplência de recebíveis, “no limite máximo equivalente ao total de principal e juros devidos aos CRAs seniores e mezanino I depois de consumida a subordinação disponível”.

Veja abaixo o resumo desta e de outras decisões tomadas no âmbito de assembleias de FIDC divulgadas na CVM entre 11 e 15 de dezembro de 2017.

Veja abaixo o resumo destas e de outras decisões tomadas no âmbito de assembleias de FII divulgadas na CVM entre 11 e 15 de dezembro de 2017. 

O BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM e o BTG Pactual Gestora de Recursos, administrador e gestor, respectivamente, do FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) e do FII Prime Portfolio, publicaram Comunicado ao Mercado para informar sobre a conclusão do laudo semestral de avaliação dos ativos. Segundo o comunicado, o laudo, realizado pela consultora independente Cushman & Wakefield, avaliou os 10 imóveis detidos, direta ou indiretamente, pelo BRCR11. O laudo resultou em uma avaliação correspondente a R$ 2.567.609.000,00, que representa um valor por cota dos ativos de R$ 133,56, uma valorização de 14,92% frente ao valor do laudo anterior. O documento acrescenta que o Informe Mensal Estruturado informa PL do BRCR11 de R$ 2.394.372.295,75, que reflete um valor patrimonial por cota de aproximadamente R$ 124,55, considerando a data base novembro de 2017. O gestor afirma que, de posse destas informações e em linha com o que foi comunicado aos cotistas no Fato Relevante de 05 de dezembro de 2017, buscará alternativas visando maximizar o patrimônio dos fundos, e no momento em que concluir sua análise sobre a proposta não vinculante e não solicitada para aquisição dos ativos dos fundos se manifestará, respeitando o prazo nela estabelecido.

A RB Capital Companhia de Securitização, emissora do CRI da 68ª série da 1ª emissão, divulgou Fato Relevante para informar o inadimplemento do contrato de financiamento imobiliário e outras avenças que lastreia o referido título. A parcela deveria ter sido paga em 15 de dezembro de 2017. O próximo pagamento do CRI, por sua vez, deverá ocorrer em 19 de dezembro. O CRI é lastreado em uma CCI representativa do contrato de financiamento concedido à Via Engenharia (devedora) pela Domus Companhia Hipotecária, cedente da operação, para a construção do novo Centro Administrativo do Distrito Federal (CENTRAD). Para esta operação foi contratada fiança bancária junto ao Banco Itaú BBA. Segundo a Fitch, o Itaú é obrigado a cobrir pontualmente os pagamentos devidos pela Via Engenharia até o montante limite, que era de R$ 99,05 milhões em 19 de abril 2017, data na qual a fiança foi renovada pela última vez. Em junho de 2017 a agência havia rebaixado a classificação de risco do CRI, de BBsf(bra)’ para ‘Bsf(bra)’.

O mercado primário de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) apresentou em 2017, até novembro, uma redução no prazo médio, ponderado pelo montante emitido, em comparação com 2016, e com anos anteriores, evidenciando um encurtamento no vencimento dos títulos. Este indicador alcançou a marca de 90 meses no último ano até novembro, equivalente a um pouco mais de sete anos, sendo que no ano anterior havia atingido 177 meses, ou quase quinze anos. Essa grande diferença tem explicação, em boa parte, no fato de que em 2017 foram emitidos apenas CRI associados a operações de mercado, enquanto que em 2016, e antes, foi frequente  as emissões deste título que não se enquadram nessa categoria de operação, as quais tendiam a apresentar prazos mais longos e indexação à TR. 

O BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM, administrador do FII Edifício Castelo (FCAS11), publicou Fato Relevante para informar sobre a assinatura de novo contrato de locação. Segundo o documento, o FCAS11 celebrou, em 14 de dezembro, novo contrato de locação referente ao 4º, 5º, 9º e 10º andares do Edifício Castelo, detido integralmente pelo fundo e localizado no Centro do Rio de Janeiro-RJ. O contrato tem prazo de 5 anos contados a partir de primeiro de dezembro de 2017 e a carência, segundo o BTG, está “em linha com o praticado na região”. Os andares somam área locável de 6.674,37m², de modo que a nova locação representa 42,79% da área locável total do imóvel, e contribuirá para reduzir a vacância de 66,44% para 23,80%. Ademais, conforme acrescenta o administrador, a receita do FII será impactada positivamente em 162,48%, em comparação às receitas do mês de novembro de 2017.

O Credit Suisse Hedging-Griffo CV, administrador do FII CSHG Real Estate (HGRE11), publicou Fato Relevante para informar que, em 14 de dezembro de 2017, o referido fundo assinou instrumento particular de compromisso de compra e venda referente a venda dos conjuntos n° 31 e 32 do Edifício Itamambuca, situado na Rua Luigi Galvani, 200, 3º andar, Itaim Bibi, São Paulo-SP. De acordo com o administrador, o imóvel foi adquirido pelo HGRE11 em agosto de 2008, e, até a presente data, considerando os custos de aquisição e benfeitorias realizadas, o investimento total foi de R$ 2.204.629,36, equivalentes a R$ 4.943/m². No fechamento de novembro de 2017, os conjuntos representavam 0,29% da área locável do fundo e 0,50% da vacância financeira do fundo. A operação totaliza R$ 2,8 milhões, equivalente a R$ 6.390/m², sendo R$ 285.000,00 a serem recebidos a título de sinal e R$ 2.565.000,00 até 29 de dezembro de 2017. O CSHG informa que a operação gerará um lucro líquido de custos de R$ 531.370,64, equivalente a 24,1% em relação ao valor do investimento. O valor da operação foi 13,7% superior ao valor contábil do imóvel, atualizado até 14 de dezembro, com base no laudo de avaliação realizado em dezembro de 2016. O administrador pontifica que a venda do imóvel foi realizada em linha com a estratégia de gestão ativa do fundo, a qual busca o desinvestimento no curto e médio prazo das lajes individuais, em especial nos imóveis com vacância, como era o caso dos conjuntos do Edifício Itamambuca. Em outubro o HGRE11 já havia alienado os conjuntos n° 91 e 92 do mesmo edifício, também por R$ 2,8 milhões.

Com 2017 quase completo, algumas categorias de ativo de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) já se destacam pela significativa rentabilidade efetiva¹ acumulada auferida no ano. A rentabilidade efetiva média dos FII que investem em imóveis atingiu 26,0% em 2017 até novembro, seguida de perto pela rentabilidade da categoria de fundos que investem em cotas de outros FII, denominada Renda Variável, com 22,2%. Por outro lado, fundos cuja carteira se centra em CRI e LCI, compondo a categoria Renda Fixa, apresentaram rentabilidade efetiva média de 4,1%, que, embora positiva, se situa bem abaixo da média geral do mercado, de 22,3%.

A Credit Suisse Hedging-Griffo CV, administrador do FII CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11), publicou Fato Relevante para comunicar que os imóveis do fundo foram avaliados a mercado (valor justo) pela empresa Cushman & Wakefield. Segundo o comunicado, a avaliação resultou em valor 13,2% superior ao valor contábil atual de referidos imóveis, o que totaliza variação positiva de aproximadamente 13% no valor patrimonial da cota do HGJH11 em 13 de dezembro. Segundo o administrador, as informações completas estarão disponíveis no informe contábil mensal de dezembro, a ser disponibilizado ao mercado até 15 de janeiro de 2018. O fundo investe nos edifícios Metropolitan e Platinum Offices, localizados no Itaim Bibi, em São Paulo-SP.