A agência Fitch elevou a classificação de risco da 81ª série da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da RB Capital Securitizadora de A+sf(bra) para AA-sf(bra). A emissão tem seu lastro nos aluguéis devidos pelo Carrefour Indústria e Comércio Ltda. à Chrysos Empreendimentos Imobiliários em um contrato de locação na modalidade built-to-suit. O imóvel locado corresponde a um centro de distribuição, localizado no município de Itapeva, no Estado de São Paulo. Segundo a agência, a elevação da classificação reflete a redução da alavancagem da transação e o adequado desempenho da operação. A elevação da nota considera, ainda, a capacidade de pagamento integral do principal investido, corrigido pelo IPCA todo mês de agosto – mesmo índice pelo qual é corrigido, também em agosto, o fluxo de aluguéis que lastreia a emissão –, acrescido de taxa de juros de 6,5434% ao ano. A série tem seu vencimento final legal em 15 de janeiro de 2021.

Será realizada amanhã, dia 09 de setembro, às 11h, assembleia geral extraordinária de titulares dos CRI da 220ª e 221ª séries da 2ª emissão da Cibrasec. Conforme Fato Relevante publicado em 31 de agosto de 2015, a securitizadora tomou conhecimento de que, no último dia 19 de junho de 2015, as empresas Ecoville Porto Velho Empreendimento Imobiliário S.A. e Welcon Incorporadora Imobiliária Ltda. haviam distribuído, em conjunto com determinadas outras empresas, pedido de recuperação judicial perante a 6ª Vara Cível, Falências e Recuperações Judiciais do Fórum da Comarca de Porto Velho/RO. As empresas são, respectivamente, cedente e fiadora da operação, cujo lastro se trata de CCI representativas de Promessas de Compra e Venda de unidades de um empreendimento residencial localizado em Porto Velho, tendo como devedores pessoas físicas. Os CRI foram emitidos em julho de 2013, em montante total de R$ 17,6 milhões, tendo sido constituídas como garantia e reforço de crédito: fiança e coobrigação, fundo para obras, hipoteca e subordinação. Na assembleia se discutirá providências a serem tomadas diante do fato, ao passo que a Cibrasec informa estar analisando eventuais impactos que o pedido de recuperação judicial possa vir a acarretar no CRI da emissão em referência, caso venha a ser acolhido pelo Poder Judiciário.

Agência Fitch atribuiu classificação de risco “AA+” à 108ª série da 1ª emissão da RB Capital Companhia de Securitização. A série será emitida em montante de R$ 210,0 milhões, terá prazo de 120 meses e pagamentos mensais de juros sem carência. Segundo a Fitch, a 108ª série é lastreada por uma CCI representativa de pagamentos oriundos de contrato de promessa de compra e venda entre a Galleria Empreendimentos Imobiliários, vendedora, e a CSC 122 Participações, compradora. Ambas as SPE são integralmente controladas pela Iguatemi Empresa de Shopping Centers (Iguatemi), cuja classificação também é “AA+”. O imóvel objeto da aquisição é o Galleria Shopping, localizado em Campinas-SP. A operação conta com a fiança prestada pela Iguatemi, com a alienação fiduciária do empreendimento e com a cessão fiduciária da receita de locação mínima, do percentual de vendas, e das receitas de estacionamento.  Os principais fundamentos utilizados pela agência para esta classificação foram: (i) a qualidade de crédito da fiadora; (ii) a alavancagem elevada; (iii) o casamento das taxas; (iv) o fundo de reserva de caixa sempre equivalente às próximas três amortizações programadas; e (v) as despesas operacionais da transação que serão arcadas pela Iguatemi.

A RB Capital Companhia de Securitização publicou aviso ao mercado sobre a distribuição pública da 108ª série da 1ª emissão de CRI da companhia. A oferta, a ocorrer nos termos da ICVM 400 e da ICVM 414, soma R$ 210,0 milhões e tem previsão de início no dia 23 de setembro de 2015 e será coordenada pelo Banco BTG Pactual e pelo Banco Bradesco BBI. O CRI, que é avaliado com a nota ‘AA+(exp)sf(bra)’ pela Fitch, é lastreado por CCI representativa de contrato de promessa de compra e venda entre a Galleria Empreendimentos Imobiliários, a cedente, e a Nova Galleria Empreendimentos Imobiliários, devedora da operação. Ambas as partes são integralmente controladas pela Iguatemi Empresa de Shopping Centers. O contrato de compra e venda ser refere ao Galleria Shopping, localizado em Campinas/SP. A operação conta com fiança prestada pelo Iguatemi, alienação fiduciária do imóvel, e cessão fiduciária da receita de locação mínima e do percentual de vendas, assim como com as receitas de estacionamento, como informa o relatório de classificação de risco. A remuneração do CRI é equivalente a 100% da taxa DI a ser acrescida de spread a ser definido em procedimento de bookbuilding, limitado ao máximo de 0,40%.

A Ápice Securitizadora, na qualidade de emissora dos CRI da 35ª e 36ª séries da sua 1ª emissão, publicou Fato Relevante para informar que, em 09 de junho de 2015, recebeu correspondência dos devedores, garantidores fiadores e cedentes da operação. A correspondência informava que foram efetuados: a recomposição do fundo de reserva, bem como a multa e juros inerentes ao fundo de reserva; o pagamento integral do fluxo de pagamento da amortização e remuneração dos CRI referente ao mês de junho de 2015, mediante depósito de recursos próprios em uma das contas centralizadoras, independente do fluxo dos créditos imobiliários que serão depositados nas contas centralizadoras. Além disso, restou o compromisso de realizar a recompra integral dos Créditos Imobiliários até o dia 07 de agosto de 2015, e garantir o fluxo de pagamento da amortização e remuneração dos CRI referentes aos próximos meses.  Em razão destes fatos novos, a securitizadora informa que, em 19 de junho de 2015, os investidores reunidos em assembleia geral de titulares dos CRI decidiram, em maioria, reverter o vencimento antecipado dos CRI declarado anteriormente em 25 de maio de 2015, bem como a obrigação de Recompra Compulsória, de modo que a Ápice não dará início aos procedimentos necessários para excutir e/ou executar as garantias da emissão dos CRI. Finalmente, com a reversão da declaração do vencimento antecipado, bem como da obrigação de Recompra Compulsória, a Ápice ficou autorizada a prosseguir com o pagamento das amortizações e remuneração dos CRI, conforme estabelecido no Termo de Securitização. A Uqbar publicou, em 27 de maio, o artigo “Recompra compulsória de CRI acionada contra M.Grupo” acompanhando o desenrolar do caso. A Credit Suisse Hedging-Griffo e o Banco Fator, administradores dos FII Recebíveis Imobiliários e Fator Verita, respectivamente, publicaram Fato Relevante para comunicar sobre as decisões tomadas pelos investidores. Pontualmente, a CSHG informa ter votado contrariamente à reversão da obrigação de recompra compulsória e em favor da execução imediata de todas as garantias. Adicionalmente, a administradora, informa que, na data de emissão, o saldo devedor do CRI correspondia a aproximadamente 26% do valor indicado no laudo de avaliação dos imóveis dados em garantia.

A agência Fitch atribuiu classificação de risco à proposta de emissão da 50ª série de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da Ápice. Esta série é lastreada por um contrato atípico de locação na modalidade build-to-suit entre a locatária, Teleperformance, e a locadora, Maxxima. O objeto da locação é um imóvel comercial localizado em Natal (RN), utilizado como call center. Os CRI têm prazo de 137 meses, com amortizações mensais de juros e principal até o vencimento final esperado, em janeiro de 2027. A classificação está fundamentada na qualidade de crédito da locatária, na ausência de risco de construção, no casamento de índices e taxas, no seguro patrimonial contratado pela Teleperformance, na alienação fiduciária do imóvel e na fiança bancária.

A Fitch rebaixou a classificação da 156 ª série da 1ª emissão de CRI da Brazilian Securities, de 'A-sf(bra)' para ‘BBBsf(bra)’. O rebaixamento decorre das recuperações limitadas do elevado estoque de créditos em atraso, que gerou um spread negativo entre lastro e o CRI sênior. Como consequência disso e da falta de um gatilho de sobrecolateral mínimo, o reforço de crédito, que desconsidera financiamentos com atrasos acima de 180 dias e propriedades retomadas, continuou caindo e chegou a menos 6,5%. Em 31 de março de 2015, a carteira possuía um saldo devedor de R$21,3 milhões e era composta por 155 contratos. O saldo devedor da série sênior era de R$ 19,2 milhões. Além disso, o lastro dos CRI era composto por uma posição de BNDU (Bens Não de Uso Próprio) de R$ 1,1 milhão e havia R$ 780,00 mil em caixa. Segundo a agência, o índice médio de pré-pagamentos (média mensal anualizada) para a carteira, de 8,8% nos últimos 12 meses, está dentro do esperado. Os cinco maiores tomadores representam 16,2% do saldo total da carteira, e os dez maiores, 25,0%. Estes valores, apesar de elevados, estão abaixo da média de operações semelhantes.

A TRX Securitizadora publicou Fato Relevante para informar que foi celebrado entre a Property (Brasil) e a TRX Holding Investimentos e Participações, com interveniência da Logbras Participações e Desenvolvimento Logístico, um contrato de compra e venda de ações, por meio do qual a TRX Holding se comprometeu a adquirir a totalidade das ações da Logbras detidas pela Property, sujeito ao cumprimento de determinadas condições precedentes. Assim sendo, a TRX Securitizadora, na qualidade de emissora dos CRI da 6ª série da 1ª emissão, comunica que poderá haver, caso a aquisição seja concluída, a alteração do controle societário indireto da cedente dos títulos, a Logbras Salvador Empreendimentos Imobiliários. A securitizadora informa ainda que tomará as devidas providências no sentido de convocar a assembleia geral dos titulares dos CRI para discutir e deliberar sobre a anuência dos titulares dos CRI em relação à alteração do controle indireto da cedente.

A Barigui publicou Fato Relevante para informar que tomou conhecimento, por meio da Curta publicada no TLON “Kroton revê estratégia imobiliária que pode afetar FII Aesapar”, da ocorrência de incorporação de ações da Anhanguera Educacional Participações pela Kroton Educacional. A Anhanguera participa como fiadora da primeira série da primeira emissão de CRI da Barigui, e, segundo a securitizadora, que cita o respectivo Termo de Securitização, a ocorrência de incorporação de ações, sem o consentimento da Barigui, que “deteriore significativamente o nível do risco de crédito da Cedente, da Devedora e/ou da Fiadora, e/ou comprometa o cumprimento das obrigações decorrentes do Contrato de Locação Atual e/ou dos contratos de sublocação (...)” é considerado evento de recompra compulsória dos CRI pela cedente. Segundo o Fato Relevante, a Barigui notificou a cedente (Aebauru Administração de Bens Imóveis), por seu representante legal, a prestar informações a respeito da mencionada incorporação de ações. O referido CRI é lastreado em uma CCI representativa de um contrato de locação de imóveis localizados em Bauru, tendo a Anhanguera Educacional como locatária.

A Moody's elevou a classificação de A1.br para Aa3.br das seguintes séries de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI): 3ª série da RB Capital Securitizadora, emitida em 2007 e com vencimento em março de 2018, apresentando um volume de emissão de R$100,2 milhões; 4ª série da RB Capital Securitizadora, emitida em 2007 e com vencimento em março de 2018, apresentando um volume de emissão de R$99,6 milhões; 42ª série da RB Capital Securitizadora, emitida em 2009 e com vencimento em dezembro de 2017, apresentando um volume de emissão de R$250,0 milhões; e 31ª série da RB Capital Companhia de Securitização, emitida em 2005 e com vencimento em agosto de 2015, apresentando um volume de emissão de R$200,0 milhões. Todas as emissões são lastreadas em cédulas de crédito imobiliário representativas de créditos imobiliários oriundos de contrato de locação na modalidade Built-to-Suit e sob encomenda à Petrobras. A devedora também cobre as taxas, tributos e despesas da emissão e uma rescisão do contrato de locação implica no resgate antecipado dos CRI. Segundo a agência, as classificações são baseadas principalmente na capacidade da Petrobras para realizar os pagamentos exigidos sob os contratos de locação subjacentes.