A Moody's colocou em revisão para rebaixamento as classificações de risco Aaa.br (sf) atribuídas à 22ª série da quinta emissão e à 45ª série da quarta emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) emitidos pela Gaia Securitizadora. Cada uma das séries é lastreada por sua própria carteira, não revolvente, de financiamentos imobiliários residenciais, originados e cobrados pelo Banco do Brasil (cedente, originador e principal agente de cobrança). Ambas as séries se beneficiam do suporte de crédito do cedente, uma vez que a escritura de cessão estipula que, ao longo do prazo de vigência da operação, o Banco do Brasil deve recomprar qualquer financiamento com atraso superior a 35 dias e depositar os recursos oriundos das recompras na conta centralizadora da respectiva operação. A agência informa que colocou as notas em revisão para rebaixamento pois o agente de cobrança depositou, indevidamente, entre dezembro de 2013 e setembro de 2014, R$ 6,9 milhões, relativos a recompras de financiamentos que estavam inadimplidos em um prazo superior a 35 dias, referentes ao lastro da 45ª serie, na conta centralizadora referente à 22ª série. Todos os montantes de recompra a partir de outubro de 2014 foram depositados na conta centralizadora correta. De acordo com a securitizadora, cerca de R$ 1,4 milhão do montante total que foi depositado incorretamente já foi transferido corretamente para a conta centralizadora referente à 45ª série. A emissora afirma que irá direcionar os pagamentos futuros das recompras dos financiamentos referentes ao lastro da 22ª série para reembolsar os R$ 5,5 milhões remanescentes à 45ª série ao longo dos próximos cinco meses. Ainda de acordo com a securitizadora, os problemas operacionais foram solucionados, porém, a agência de classificação de risco informa que irá analisar os ajustes operacionais que foram postos em prática, durante o período de revisão. Mesmo com essa falha operacional, segundo a agência, não houve deficiência de juros e principal nas séries. Ambas as séries têm prazo de 240 meses e rentabilidade alvo equivalente a TR acrescida de um spread de 6,38% ao ano. A 22ª série foi emitida em dezembro de 2012 enquanto que a 45ª série foi emitida em outubro de 2013.

A LOG Commercial Properties e Participações publicou Fato Relevante para comunicar ao mercado que o conselho de administração da companhia aprovou a realização da sexta emissão de debêntures simples, da espécie com garantia real e com garantia real adicional. A emissão consistirá de 300 debêntures, totalizando o valor de R$ 100,0 milhões. As debêntures terão vencimento final em 60 meses a contar da respectiva data de emissão e serão subscritas pela Barigui Securitizadora. Ainda, o documento acrescenta que restou aprovada, também, a participação da companhia, na qualidade de devedora dos créditos imobiliários, em oferta pública com esforços restritos de 300 CRI de emissão da Barigui, totalizando o valor de R$ 100,0 milhões. Os CRI têm como lastro uma CCI, a ser emitida pela Barigui, que representará as referidas debêntures. 

A Fitch Ratings elevou de ‘BBB+(exp)sf(bra)’ para ‘A-(exp)sf(bra)’ a classificação de risco da proposta de emissão da 5ª série da 1ª emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da TRX Securitizadora de Créditos Imobiliários, em montante nominal de até R$ 92,0 milhões. Segundo a agência, a elevação reflete a redução do montante de CRI a ser emitido, montante este que se reduziu de R$ 110,0 milhões para R$ 92,0 milhões, acarretando assim uma menor alavancagem financeira. A emissão é lastreada por uma Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) que representa valores originados em um contrato de locação não residencial, na modalidade de compra para locação, firmado entre a Cotia Armazéns Gerais (CAG), como locatária, e o Fundo de Investimento Imobiliário EDOM 01, na qualidade de locador. A CAG transferiu, por R$ 92,0 milhões, o direito real de superfície do imóvel ao FII por 11 anos. O FII então locará o imóvel de volta à CAG. O imóvel é um centro logístico composto por três galpões logísticos, estruturas de apoio e pátios de armazenagem. O imóvel será dado em garantia aos investidores através de alienação fiduciária que pode ser executada na hipótese de decretação do vencimento antecipado do CRI e na configuração de qualquer hipótese de vencimento antecipado do contrato de locação. Os títulos estarão indexados ao IPCA acrescido de taxa de juros a ser definida durante o processo de bookbuilding e têm vencimento previsto para dezembro de 2024.

A Ápice Securitizadora Imobiliária, emissora dos CRI da 8ª série de sua 1ª emissão, publicou Fato Relevante para informar que, em 13 de outubro de 2014, recebeu notificação formal da Guantera Empreendimentos e Participações Ltda., locadora de imóvel descrito abaixo, para informar que o atual locatário deste, através de notificação específica, comunicou sua intenção em rescindir o contrato de locação, com a devida devolução do imóvel. O imóvel diz respeito as unidades autônomas de números 81, 82, 83 e 84 do 8º andar do Bloco ou Ala “B” e de números 91, 92, 93, 94, 95 e  96 do 9º andar dos Blocos ou Alas “B” e “C” (Torre Sul), do Condomínio Pátio Victor Malzoni, situado à Avenida Brigadeiro Faria Lima, n.º 3.477, em São Paulo/SP. A securitizadora informa, também, que envidará seus melhores esforços, visando a proteção dos interesses dos detentores dos CRI, em relação ao disposto no referido Fato Relevante, quanto à eficaz implementação do contrato de locação adicional. O locatário era o Banco BMG, que havia firmado o contrato típico de locação comercial com Guantera Empreendimentos e Participações Ltda., que constitui o lastro do CRI. Segundo relatório da Fitch, que classificou o título como ‘A-sf(bra)’ no último 17 de setembro, “o locatário poderá rescindir unilateralmente este contrato com aviso prévio de seis meses, sujeito à indenização equivalente a três meses do aluguel mensal vigente”, além disso, informa que a operação também conta com um contrato de locação ‘tampão’ entre a Guantera e outra empresa de seu grupo econômico, que entrará em vigor na eventualidade de o imóvel ficar vago, embora não tenha considerado este fato para atribuição da nota.

A Liberum atribuiu a classificação de risco preliminar AA-(fe) para a proposta de emissão da 3ª série da 3ª emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da Isec Securitizadora. O CRI será lastreado por Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) representativas de Cédulas de Crédito Bancário (CCB) emitidas pela Esser Holding (devedora) em favor da Cia Hipotecária Brasileira – CHB (cedente). Segundo a agência, a Isec emitirá duas séries de CRI, a (sic) sendo a 3ª série composta por CRIs Seniores, com valor total de até R$ 46,75 milhões e a série seguinte (4ª), composta por CRIs subordinados no valor total de até R$ 8,25 milhões (15% da emissão total), a ser subscrito pela ESSER ou pessoas ligadas à empresa (não classificadas pela Liberum Ratings). O CRI sênior terá remuneração atrelada à taxa DI acrescida de um spread, porém este último não foi divulgado pela agência. A amortização do principal será realizada em 37 parcelas mensais, após carência de 24 meses. Os juros devidos sobre o saldo do CRI serão pagos mensalmente a partir da data de emissão do título CRI. A emissão será distribuída com esforços restritos, de acordo com a ICVM 476.

A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘AA-(exp)sf(bra)’ à 110ª série da quarta emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da RB Capital Companhia de Securitização, no montante nominal de R$ 1,58 bilhão. A carteira lastro pulverizada será composta por financiamentos concedidos pela Caixa Econômica Federal para a aquisição de imóveis residenciais localizados no estado de São Paulo. A atribuição contempla pontos como o reforço de crédito inicial, baseado na sobrecolateralização entre o saldo devedor da carteira de créditos imobiliários e o saldo devedor dos CRI, a estrutura de ordem de alocação de recursos juntamente com os mecanismos de proteção que beneficiam o pagamento da série sênior e o casamento de indexador de remuneração da carteira lastro e do CRI. No início de setembro de 2014 a carteira possuía saldo devedor de R$ 1,79 bilhão, sendo composta por 19.655 contratos de financiamento imobiliário. Tais financiamentos foram originados entre 2005 e 2013, com recursos da caderneta de poupança, contando com alienação fiduciária dos imóveis financiados como garantia. A taxa média ponderada de juros dos contratos de financiamento é de 8,2%, com correção pela Taxa Referencial (TR). Os CRI serão indexados à TR e serão acrescidos de juros de 6,2% ao ano. Os títulos têm vencimento final legal em 10 de setembro de 2034. Junto à série sênior será emitida a 111ª série, subordinada à primeira, que não foi avaliada pela agência Fitch. Tanto a subordinação proporcionada para os títulos sênior como o montante de CRI subordinado não foram informados no relatório.

A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘BBB+(exp)sf(bra)’ à proposta de emissão da 5ª série da primeira emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da TRX Securitizadora em montante nominal de R$ 110,0 milhões. A emissão tem lastro em uma Cédula de Crédito Imobiliário representativa dos recebíveis imobiliários oriundos de um contrato de locação não residencial, na modalidade de compra para locação, firmado entre a Cotia Armazéns Gerais (locatária) e o Fundo de Investimento Imobiliário EDOM 01 (locador). O fundo adquiriu, por R$ 110,0 milhões, o direito real de superfície do imóvel por 11 anos, e o locará, nos termos do contrato de locação, pelo prazo de dez anos. O imóvel em questão é um centro logístico composto por três galpões logísticos, estruturas de apoio e pátios de armazenagem. O imóvel será dado em garantia à operação, por meio de alienação fiduciária. A locatária será a fonte pagadora dos aluguéis que lastreiam esta emissão. O contrato de locação também dispõe de fiança prestada pelas empresas Cotia Vitória Serviços e Comércio e Cotia Empreendimentos Logística e Participações. Ademais, a operação conta com uma fiança bancária como reforço de liquidez. Os títulos serão indexados ao IPCA acrescido de taxa de juros a ser definida durante o processo de bookbuilding. Esta série de CRI tem o vencimento previsto para setembro de 2024.

A S&P atribuiu a classificação de risco ‘brAA- (sf)’ à 90ª série da 1ª emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários da RB Capital Companhia de Securitização. Esta série é lastreada por recebíveis imobiliários decorrentes de: (i) um contrato do tipo built to suit, firmado entre a Ferrovia Centro Atlantica (devedora) e o Consórcio Guará (cedente), com a locação atípica de um terminal ferroviário; e (ii) um contrato de financiamento imobiliário, devido pela Salus SPE (integrante do consórcio Guará) à Domus. Esta série, no montante de R$ 118,0 milhões, terá vencimento em novembro de 2024 e com rentabilidade alvo equivalente ao IPCA acrescido de um spread de 7,12% ao ano. A amortização do principal e o pagamento dos juros devidos aos detentores dos CRI serão realizados em 11 parcelas anuais sendo que a primeira parcela vence em novembro de 2014 e a última parcela em novembro de 2024.

A agência Austin anunciou novo rebaixamento da classificação de risco da 79ª série da 1ª emissão de Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) da RB Capital Companhia Securitizadora, de ‘brB-(sf)’ para ‘brC(sf)’. Na sequência a agência anunciou a retirada da classificação de risco, em função da não renovação do contrato de prestação de serviços junto a essa agência. Esse foi o terceiro rebaixamento realizado para esta série de CRI nos últimos quatro meses, tendo sua classificação de risco caído de ‘brA-(sf)’, em maio último, para o atual nível ‘brC(sf)’. Esta emissão possui lastro em Cédula de Crédito Imobiliário emitida pela RB Capital, a qual representa um contrato de financiamento imobiliário – na forma de uma Cédula de Crédito Bancário-, firmado entre a Domus Companhia Hipotecária (cedente) e a Confiança Companhia de Seguros S/A (devedora). Segundo a agência, o rebaixamento da classificação de risco foi determinado pelo esgotamento dos recursos do fundo de liquidez da estrutura e pelo consequente inadimplemento da parcela do CRI vencida em agosto de 2014. Ainda, segundo a agência, tal fato confirmou a tendência negativa, apontada inicialmente em seu relatório de monitoramento anual, emitido em outubro de 2013 e ratificado nos informativos de classificação de risco divulgados em 05 de maio e 18 de junho de 2014, sobre o quadro de contínua deterioração financeira e elevado nível de endividamento da Confiança Companhia de Seguros, devedora do contrato base da operação. Segundo o agente fiduciário da operação, a Pentágono DTVM, o preço unitário do CRI era de R$ 11,5 milhões em 12 de setembro de 2014. Inicialmente o CRI buscava uma rentabilidade-alvo equivalente ao IPCA acrescido de um spread de 10,4% ao ano. Segundo atas de assembleias ocorridas em 5 de junho e 5 de agosto de 2014, propostas pela devedora dos créditos imobiliários, as quais contemplavam formatos de pagamento envolvendo desconto de 30,0% do saldo devedor, foram rejeitadas pelo único investidor da operação. Segundo ata de 5 de junho, já foi iniciado processo de execução de alienação fiduciária de imóvel dada em garantia na operação.

A Fitch atribuiu a classificação de risco ‘A+(exp)sf(bra)’ à proposta de emissão da 344ª série de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) da Brazilian Securities, no montante de R$ 24,0 milhões. A emissão será lastreada pela cessão de 100% dos aluguéis, em seus valores mínimos, das lojas do Maringá Park Shopping Center (Maringá Park). Adicionalmente, a operação conta com a cessão fiduciária dos valores adicionais de aluguel, que são cobrados em proporção ao volume de vendas das lojas. E além disto, a carteira lastro conta com um reforço de um contrato de locação complementar, firmado entre a Kadima e a MGF (proprietárias) e a MPSC Administradora e Locadora de Bens (MPSC). Este contrato prevê que sempre que uma loja do Maringá Park ficar vaga, a MPSC será responsável pelo pagamento do aluguel, no mesmo valor referente ao locatário anterior. Destaca-se que, atualmente, o segundo pavimento do Maringá Park está sob disputa judicial, cuja origem consiste em uma ação de execução contra a antiga proprietária do shopping center, que resultou em penhora de parte ideal do empreendimento. Esta penhora foi registrada antes da aquisição do imóvel pelo Banestado Leasing – Arrendamento Mercantil, que posteriormente o vendeu à Kadima. Esta última obteve uma liminar para que o registro da aquisição do imóvel pelo Banestado prevalecesse à penhora. Portanto, há risco de reversão desta decisão, o que afetaria a propriedade de parte do imóvel. O valor da penhora é de aproximadamente R$ 25,2 milhões. Enquanto não houver um julgamento definitivo, a Kadima e, consequentemente, a operação, continuarão a se beneficiar da totalidade dos aluguéis. A 344ª série se refere a CRI sênior e será acompanhada pela 345ª série, que são CRI subordinados, em montante de R$16,0 milhões. Os CRI subordinados serão detidos pelos proprietários do shopping center e se beneficiarão dos fluxos excedentes ao pagamento dos CRI sênior. A remuneração da série 344ª será indexada ao IGP-M acrescido de juros de 9,0% ao ano até o vencimento final da emissão, previsto para setembro de 2024.